Witam,
Proszę o wyjaśnienia, cel wyceny jak w tytule:
PYT. 1.
-Jeśli na rynku nie ma transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, podobnymi do wycenianej jako przedmiotu prawa własności (lub jest ich za mało), czy można przyjąć transakcje u.w. i określić wzajemną relację tych praw albo współczynnik korygujący wynikający z rozporządzenia?
PYT. 2.
Na jaką datę ma być wycena? W rozp. jest "według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego" - no ale przecież najpierw jest operat a dopiero później decyzja o aktualizacji, chyba że się mylę? - proszę o wyjaśnienie.
PYT. 3.
Jakie przeznaczenie terenu przyjąć dla nieruchomości wycenianej - z umowy o oddanie gruntu w u.w., aktualnego wykorzystania czy z mpzp/studium?
Aktualizacja opłaty rocznej z tyt. u.w.
Witam,
1. Moim zdaniem można, to wynika z rozporządzenia, ale ciężko jest ustalić taką relację. Ważne żeby potrafić to uzasadnić. Może lepiej poszerzyć rynek lub zakres czasowy?
2. W praktyce rzeczoznawca ma termin na oddanie operatów i zazwyczaj na ten termin je robi, a cała procedura administracyjna następuje później. Ciekawa sprawa z pozycją operatów szacunkowych w administracji, niekiedy określona wartość determinuje decyzję i jej zakres (ale to już odmienna kwestia). Tutaj zamawiający podaje termin na jaki mają być gotowe operaty, nie można przecież oszacować wartości "przyszłej".
3. Moim zdaniem wszystko ma znaczenie, plan/studium/umowa/faktyczny sposób wykorzystania. W trakcie wizji określasz jak nieruchomość jest wykorzystywana (to chyba najważniejsza kwestia) a resztę dokumentacji przywołujesz w operacie, idealnie gdy wszystko się zgadza. W przypadku gdy są sprzeczności dokładnie opisujesz to operacie (podobnie jak w przypadku niezgodności w KW) ale decyzję jakie przeznaczenie ostatecznie przyjąć należy do rzeczoznawcy.
To moja opinia, ale wiem, że mogę być w błędzie.
Pozdr
1. Moim zdaniem można, to wynika z rozporządzenia, ale ciężko jest ustalić taką relację. Ważne żeby potrafić to uzasadnić. Może lepiej poszerzyć rynek lub zakres czasowy?
2. W praktyce rzeczoznawca ma termin na oddanie operatów i zazwyczaj na ten termin je robi, a cała procedura administracyjna następuje później. Ciekawa sprawa z pozycją operatów szacunkowych w administracji, niekiedy określona wartość determinuje decyzję i jej zakres (ale to już odmienna kwestia). Tutaj zamawiający podaje termin na jaki mają być gotowe operaty, nie można przecież oszacować wartości "przyszłej".
3. Moim zdaniem wszystko ma znaczenie, plan/studium/umowa/faktyczny sposób wykorzystania. W trakcie wizji określasz jak nieruchomość jest wykorzystywana (to chyba najważniejsza kwestia) a resztę dokumentacji przywołujesz w operacie, idealnie gdy wszystko się zgadza. W przypadku gdy są sprzeczności dokładnie opisujesz to operacie (podobnie jak w przypadku niezgodności w KW) ale decyzję jakie przeznaczenie ostatecznie przyjąć należy do rzeczoznawcy.
To moja opinia, ale wiem, że mogę być w błędzie.
Pozdr
Witam,
jeśli zadaje się pytania, na które nikt nie zna odpowiedzi to tak już jest.
Na pytanie pierwsze masz odpowiedź wprost w rozporządzeniu. Inna sprawa, czy wzór podany jest metodologicznie poprawny. Na pytanie drugie nikt nie zna odpowiedzi. Ustawodawca napisał teoretycznie jasno, ale gdyby rzecz potraktować poważnie wartość musiałaby być określona na datę przyszłą (01 stycznia roku następnego). Czy to możliwe? Pewnie tak z jakąś dozą ufności. Czy zgodne z prawem? Zapytaj swojego mistrza albo na OLD (liście dyskusyjnej rzm). Każdy będzie miał inną odpowiedź. Pytanie trzecie jest najtrudniejsze. Tego nie wie nikt. I to naprawdę nikt. Nie wierz temu, kto powie, że wie. Zapytaj, posłuchaj odpowiedzi i przemyśl problem. Moim zdaniem liczy się sposób korzystania.
Pozdrawiam
W tym miejscu usunięto reklamę innego serwisu.
jeśli zadaje się pytania, na które nikt nie zna odpowiedzi to tak już jest.
Na pytanie pierwsze masz odpowiedź wprost w rozporządzeniu. Inna sprawa, czy wzór podany jest metodologicznie poprawny. Na pytanie drugie nikt nie zna odpowiedzi. Ustawodawca napisał teoretycznie jasno, ale gdyby rzecz potraktować poważnie wartość musiałaby być określona na datę przyszłą (01 stycznia roku następnego). Czy to możliwe? Pewnie tak z jakąś dozą ufności. Czy zgodne z prawem? Zapytaj swojego mistrza albo na OLD (liście dyskusyjnej rzm). Każdy będzie miał inną odpowiedź. Pytanie trzecie jest najtrudniejsze. Tego nie wie nikt. I to naprawdę nikt. Nie wierz temu, kto powie, że wie. Zapytaj, posłuchaj odpowiedzi i przemyśl problem. Moim zdaniem liczy się sposób korzystania.
Pozdrawiam
W tym miejscu usunięto reklamę innego serwisu.
Ostatnio zmieniony 04 kwie 2011, 22:58 przez zbyszekn, łącznie zmieniany 1 raz.
-
Magdalena84
- Posty: 1
- Rejestracja: 28 kwie 2011, 21:04
Jezeli chodzi o odp. na pyt. nr 3 wydaje mi sie, że powinnismy wziac pod uwage sposob korzystania i stan faktyczny. Zdarzaja sie przypadki,ze funkcja w planie jets pod zabudowe, jednak fizycznie grunt nie jest wogole do tej funkcji przygotowany, a wiec cena takiej dzialki z pewnoscia bedzie roznila sie od gruntow przystosowanych do zabudowy. Mialam taki przypadek, duza powierzchnia gruntu, funkcja pod zabudowe, jednak dzialka nieuzbrojona, bez dojazdu, nie podzielona, zarosnieta z lokalnymi zaglebieniami. Mialam z tym problem, wystapilam z pismem do Ministra jak to faktycznie wyglada, jednak zbyli mnie i nic sie nie dowiedzialam. Moim zdaniem jednak grunt pod zabudowe musi spelniac kilka warunkow, a nie tylko "miec" funkcje.
Jeżeli chodzi o pytanie 3 to mam podobny problem.
Wyceniam (dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu UW) działkę położoną w centrum miasta, która w ewidencji oznaczona jest jako Ba czyli tereny przemysłowe. Działka jest własnością miasta, a użytkownikami wieczystymi i właścicielami posadowionego na niej garażu są osoby fizyczne.
Działka otoczona jest zabudową mieszkaniową i usługową. Dla tego obszaru nie ma obecnie sporządzonego mpzp, a wg studium jest to obszar tzw. "centrum - intensywnej zwartej zabudowy mieszkaniowej z usługami i handlem".
No i nie wiedziałam, jakie nieruchomości wziąć do porównania.
Ostatecznie zapytałam się dwóch rzeczoznawców z tego rejonu i obydwoje stwierdzili, że moją działkę powinnam porównać z działkami mieszkaniowymi lub usługowymi.
Dowiedziałam się jeszcze w urzędzie miasta o warunki zabudowy dla tej działki i powiedziano mi, że gdyby inwestor o coś takiego wystąpił zapewne działkę sklasyfikowano by pod zabudowę mieszkaniową.
Ale tak naprawdę sama nie jestem pewna czy dobrze to robię.
Początkowo myślałam, żeby do porównania wziąć działki przemysłowe niezabudowane.
Zapraszam do dyskusji, będę wdzięczna za każdą informację.
A.
Wyceniam (dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu UW) działkę położoną w centrum miasta, która w ewidencji oznaczona jest jako Ba czyli tereny przemysłowe. Działka jest własnością miasta, a użytkownikami wieczystymi i właścicielami posadowionego na niej garażu są osoby fizyczne.
Działka otoczona jest zabudową mieszkaniową i usługową. Dla tego obszaru nie ma obecnie sporządzonego mpzp, a wg studium jest to obszar tzw. "centrum - intensywnej zwartej zabudowy mieszkaniowej z usługami i handlem".
No i nie wiedziałam, jakie nieruchomości wziąć do porównania.
Ostatecznie zapytałam się dwóch rzeczoznawców z tego rejonu i obydwoje stwierdzili, że moją działkę powinnam porównać z działkami mieszkaniowymi lub usługowymi.
Dowiedziałam się jeszcze w urzędzie miasta o warunki zabudowy dla tej działki i powiedziano mi, że gdyby inwestor o coś takiego wystąpił zapewne działkę sklasyfikowano by pod zabudowę mieszkaniową.
Ale tak naprawdę sama nie jestem pewna czy dobrze to robię.
Początkowo myślałam, żeby do porównania wziąć działki przemysłowe niezabudowane.
Zapraszam do dyskusji, będę wdzięczna za każdą informację.
A.
fajnaura - wydaje mi się, że skoro na działce jest posadowiony garaż to chyba lepiej podciągnąć to pod funkcję mieszkaniową lub spróbować dodać cechę "funkcja" i znaleźć na rynku relację, o ile istnieje. U mnie jest podobny problem i zazwyczaj robimy zgodnie z otoczeniem i faktycznym sposobem użytkowania,