Mieszkania za kilka złotych nie dla wszystkich lokatorów – Gazeta Prawna, 31 sierpnia 2007
Spłaciłam kredyt na budowę mieszkania i nie zalegam z żadnymi opłatami. Dlaczego więc tak jak inni lokatorzy nie mogę nabyć odrębnej własności za kilkadziesiąt złotych - pisze do redakcji Gazety Prawnej Krystyna Mościcka ze Spółdzielni Mieszkaniowej Wielkopolanka.
W podobnej sytuacji jest wielu innych spółdzielców. Po złożeniu wniosku o przekształcenie mieszkań w odrębną własność spółdzielnia każe dopłacać im nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
- Do uzyskania odrębnej własności potrzebna jest w pierwszej kolejności spłata zadłużenia związanego z budową mieszkania. Zasady kredytowania takich inwestycji znacząco zmieniały się w pewnych okresach - mówi Tadeusz Swat z PKO BP.
Wszystko przez odsetki
Szczególnie niekorzystne warunki finansowania budowy spółdzielczych bloków dotknęły członków, którzy zostali obciążeni kredytem zaciągniętym pomiędzy 1 stycznia 1990 r. a 31 maja 1992 r. Według szacunków sporządzonych przez banki takich kredytów nie spłaciło jeszcze 119 tys. osób. Był to okres szalejącej inflacji i PKO BP, u którego większość spółdzielni zaciągnęła kredyty budowlane, podniósł odsetki z kilku procent do blisko 90 proc. w skali roku.
PKO BP udzielało kredytów na podstawie wówczas obowiązujących przepisów. Początkowo zakładały one, że kredyty będą zawierały pewne preferencje społeczne - będą tańsze i łatwiejsze w spłacie. Po 1 stycznia 1990 r. zostało uwolnione oprocentowanie kredytów i szybko okazało się, że trzeba płacić dużo większe pieniądze.
- Nastąpił radykalny wzrost oprocentowania. W spółdzielniach, które zgodziły się na takie zasady rozliczania z bankiem, członkowie spłacają kredyt przekraczający kilkakrotnie koszt budowy. Często nawet, jeżeli spółdzielca spłacił zadłużenie wobec banku, to pozostaje na jego koncie zadłużenie wobec budżetu państwa - wyjaśnia Jadwiga Hennig, prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.
Zadłużenie z naruszeniem prawa
Zadłużenie związane z budową mieszkania kształtują dwie rzeczy - realne koszty budowy i koszt kredytu. I jedno, i drugie zaczęło gwałtownie rosnąć w okresie transformacji. Oprocentowanie kredytów na budowę, które zaciągały spółdzielnie do kwietnia 1989 r., wynosiło 1 proc., z kolei w 1990 roku było to około 60 proc.
- Do tego trzeba dodać bezprawne procedury stosowane przez banki, które nie uzgadniały ze spółdzielcami stopy procentowej oprocentowania kredytu, chociaż były do tego zobowiązane przepisami - mówi poseł Gabriela Masłowska z Ruchu Ludowo-Narodowego.
Umowy kredytowe tzw. starego portfela zawierane przez spółdzielnie mieszkaniowe podlegały przepisom prawa bankowego z 31 stycznia 1989 r. Te pozwalały bankowi na pobieranie oprocentowania od wykorzystanego kredytu (kapitału) według stawki zmiennej lub stałej, stosownie do postanowień umowy kredytowej.
- Problem polega na tym, że bank nalicza odsetki od odsetek (mimo że nie są zaległe) i tak zawyżonym zadłużeniem obciąża spółdzielnię mieszkaniową, a w konsekwencji członka spółdzielni. O możliwości kapitalizacji niezaległych odsetek może decydować tylko umowa kredytowa lub ustawa, ale takiej nie ma - wyjaśnia Tomasz Tatomir, radca prawny z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy. Dodaje też że bank jednostronnie ustalał stopę procentową, co jest niedopuszczalne w kontekście prawa bankowego - poprzednio i obecnie obowiązującego - co jest potwierdzone orzecznictwem Sądu Najwyższego.
To nie wina nowelizacji
Wskutek tego jedni spółdzielcy dostali niższe kredyty, które już spłacili bez większego wysiłku, natomiast ich sąsiedzi z bloku naprzeciwko wybudowanego rok czy dwa lata później mają do spłaty jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych. Różnica polega tylko na tym, że ich mieszkania, chociaż takie same, były budowane w innym czasie.
- Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to wynik cynizmu politycznego. Ustawodawca łatwo darowuje to, co jest cudzą własnością jednym spółdzielcom, a nie raczył pomóc tym, których kiedyś obciążono tak wysokimi zadłużeniami - podkreśla Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Przeczy temu Gabriela Masłowska.
- Nie jest to wina nowych przepisów, ale braku nowelizacji ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. To ono reguluje zasady spłaty kredytów zaciągniętych w tamtym czasie - wyjaśnia posłanka.
Cały artykuł w Gazecie Prawnej