Artykuł: "Nieuzasadnione wynagrodzenie pośrednika"

Czy znane są Ci pojęcia: umowa przedwstępna, warunkowa, rozporządzająca, zobowiązująca, przyrzeczona, licencyjna, o dzieło, najmu, dzierżawy, wzajemna, o charakterze akcesoryjnym, użytkowania, dożywocia... i wiele wiele innych
Agula
Posty: 86
Rejestracja: 22 lut 2006, 20:17

Post autor: Agula » 26 lis 2007, 20:02

Gazeta Prawna Nr 229 (2099) poniedziałek, 26 listopada 2007 r. > Prawo i wymiar sprawiedliwości
"Nieuzasadnione wynagrodzenie pośrednika
UMOWA POśREDNICTWA SPRZEDAżY NIERUCHOMOśCI W umowie sporządzonej przez Biuro Nieruchomości Domator z Legnicy znalazł się zapis przyznający pośrednikowi wynagrodzenie bez względu na to, jak doszło do skojarzenia stron. Jest to niezgodne z prawami konsumenta.

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się dynamicznie. Coraz więcej osób, które chcą sprzedać lub nabyć mieszkanie, korzysta z usług wyspecjalizowanych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zawierając umowę z agentem, musimy bardzo dokładnie przeanalizować jej postanowienia. Często bowiem zdarza się, że zawarte są w nich niedozwolone klauzule. Takie właśnie zapisy sprzeczne z prawami klienta znaleźliśmy w umowie pośrednictwa na wyłączność sprzedaży nieruchomości, której autorem jest firma Krystyna Karczewska Biuro Nieruchomości Domator z Legnicy.

Nienależna zapłata

Podczas dokonywania analizy umowy Gazetę zaniepokoił zapis zamieszczony w jej punkcie drugim. Otóż zdanie pierwsze wspomnianego punktu brzmi: zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenie, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron. Oznacza to, że jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie dla nas mieszkania, a w międzyczasie uda nam się samodzielnie je znaleźć i dojdzie do transakcji, to i tak będziemy musieli zapłacić prowizję agentowi w wysokości określonej w umowie. Takie postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa w art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem niedozwolonym postanowieniem umownym jest taki, który nakłada obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. W przypadku, gdy sami znajdziemy mieszkanie, które odpowiada naszym oczekiwaniom i sami sfinalizujemy transakcję, oczywiste jest, że agent nie wykonał dla nas żadnej pracy. Skoro więc pośrednik nie wykonał ciążącego na nim zgodnie z umową zobowiązania, klient nie powinien mieć obowiązku wykonania swojego zobowiązania wynikającego z umowy, czyli zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że umowa, jaką zawieramy z pośrednikiem, to umowa zlecenia. Oznacza to, że pośrednikowi płacimy za działanie, które ma doprowadzić do zbycia naszej nieruchomości lub nabycia jej przez nas. Umowa ta różni się więc od umowy o dzieło, w przypadku której płacimy za wykonanie konkretnej czynności. Konsekwencją jest trudność w dokonaniu oceny nakładu pracy włożonego przez pośrednika w celu sprzedaży naszego mieszkania.

Niedozwolona kara

Następnym punktem umowy, który jest niezgodny z kodeksem cywilnym, jest punkt 4 litera d). Stanowi on, że w razie niepowiadomienia pośrednika o zawarciu umowy i niezapłaceniu w terminie wynagrodzenia, pośrednik ma prawo do naliczenia wynagrodzenia w podwójnej wysokości, bez względu na uprzednie wypowiedzenie umowy. W art. 3853 kodeksu cywilnego zawarto bowiem przepis, który stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis nakładający na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Naszym zdaniem naliczenie przez pośrednika wynagrodzenia w podwójnej wysokości stanowi właśnie taką rażąco wygórowaną karę. Trzeba też wziąć pod uwagę, że pośrednik zastrzegł w tym paragrafie obowiązek zapłaty przez klienta kary nawet wówczas, gdy przed zawarciem umowy bez jego pośrednictwa, umowa pośrednictwa została wypowiedziana. Taki zapis w naszej opinii jest podwójnie niekorzystny dla klienta, kształtuje bowiem jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy. Stanowi więc niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa w art. 3851 par. 1.

Zgodne, ale...

Analizując umowę natknęliśmy się na kilka innych postanowień, które co prawda nie są niezgodne z prawem, ale mogą przysporzyć kłopotów klientom tego biura pośrednictwa. Wśród nich należy wymienić punkt 3 umowy, który określa okres obowiązywania umowy. Zgodnie z nim umowa zawierana jest na czas nieoznaczony, z możliwością rozwiązania po upływie okresu jednego roku od dnia zawarcia. Tak więc klient, który będzie chciał wypowiedzieć tę umowę po trzech miesiącach, nie będzie miał do tego prawa. Gazeta proponuje więc, żeby osoby, które nie chcą wiązać się na aż tak długi okres z pośrednikiem, albo spróbowały wynegocjować z nim zmianę tego zapisu, albo zrezygnowały z podpisywania umowy.

APEL DO CZYTELNIKA

Jeżeli umowa, którą podpisałeś lub masz zamiar podpisać, budzi twoje wątpliwości - prześlij ją do nas. Na łamach Gazety, we współpracy z ekspertami prawnymi oraz Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizujemy ją dla ciebie. Podpowiemy także, co powinieneś zrobić, jeżeli twoja umowa jest niezgodna z prawem.

Redakcja prosi o przesyłanie umów na adresy e-mailowe:

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl;

arkadiusz.jaraszek@infor.pl.

3 KROKI

Klient, który podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, po stwierdzeniu, że dokument ten zawiera niekorzystne dla niego klauzule, powinien:

1 Zwrócić się w trybie reklamacyjnym do pośrednika o usunięcie niedozwolonej klauzuli z umowy

2 Jeżeli negocjacje nie doprowadziły do zmiany, zwrócić się do rzecznika konsumentów albo do UOKiK

3 Gdy pośrednik nie usunie klauzuli, wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie wiążą konsumenta, gdyż w rażący sposób naruszają jego interesy

Analiza krok po kroku

WąTPLIWY ZAPIS UMOWY

Zamawiający zobowiązuje się uiścić wynagrodzenie wyłącznie pośrednikowi, z którym zawarł umowę, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

CO TO OZNACZA

Nawet jeżeli klient sprzeda nieruchomość kupującemu, którego znalazł sam, bez udziału pośrednika, będzie zobowiązany zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, z którym zawarł umowę.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

Nie

Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zgodnie z kodeksem cywilnym taki zapis jest niedozwoloną klauzulą umowną wskazaną w art. 3853 pkt 22 k.c.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem powinien zwrócić się do pośrednika, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w regulaminie. Jeżeli pośrednik nie dokona korekty umowy, klient powinien zrezygnować z jej zawarcia.

Rekomendacja dla firm

Pośrednik powinien usunąć z umowy przepisy niezgodne z prawem lub takie, które są dla klientów niekorzystne

Małgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl

OPINIE

Tomasz Ośko

adwokat z Kancelarii Adwokackiej Connexus

Zawierając umowę, zwróćmy uwagę, czy wiązać ma ona przez czas określony czy nieokreślony. Zawartą na okres określony rozwiązać można za zgodą kontrahenta. Może się wówczas okazać, że pośrednik odmówi zgody, choć swoich zobowiązań nie wykonuje należycie. W przypadku umów na czas nieokreślony, sprawdźmy długość okresu wypowiedzenia. W obu sytuacjach zweryfikujmy też, czy rozwiązanie umowy nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty pośrednikowi kar umownych lub innych opłat. Uważajmy na zapisy przewidujące obowiązek zapłaty prowizji w przypadku transakcji z osobami niewskazanymi klientowi przez pośrednika (klauzule wyłączności). Sprawdźmy, czy nie ma w umowie klauzul nakazujących zapłatę pośrednikowi wynagrodzenia, w razie zawarcia przez klienta umowy z osobą trzecią, już po rozwiązaniu umowy pośrednictwa.

Zygmunt Rajchemba

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, delegatura we Wrocławiu

Obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zawiera umowy z klientami - osobami fizycznymi w oparciu o wzorzec umowny jest przestrzeganie stosownych przepisów kodeksu cywilnego, a także uwzględnianie, aby nie znalazły się w nim klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 k.p.c., co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Zapis dotyczący możliwości naliczenia dwukrotnej prowizji w sytuacji niedotrzymania terminu zawiadomienia przez konsumenta o transakcji - z jednej strony nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej (dwukrotnie przewyższającej wartość samego świadczenia umownego), z drugiej zaś - przyznaje przedsiębiorcy nieuzasadnione korzyści, np. w sytuacji dokonania transakcji z osobą niebędącą klientem poleconym przez pośrednika. Druga kwestia odnosi się także do pierwszego z zapisów (pkt 1), który w nieprecyzyjny sposób zakreśla, w jakich sytuacjach pośrednikowi należy się wynagrodzenie.

MGR
Posty: 212
Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32

Post autor: MGR » 27 lis 2007, 12:06

"...Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że umowa, jaką zawieramy z pośrednikiem, to umowa zlecenia...."

Chociażby; umowa pośrednictwa to umowa starannego działania a umowa zlecenia to umowa rezultatu. W umowie pośtednictwa działamy na rzecz zamawiającego a w umowie zlecenia w jego imieniu.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 29 lis 2007, 23:10

Drobna poprawka. To umowa zlecenia jest umową starannego działania. Wynagrodzenie z umowy zlecenia należy się nawet gdy działania zleceniobiorcy nie doprowadziły do jakiegoś konkretnego rezultatu określonego w umowie, ale zleceniobiorca działał zgodnie z umową i dążył do realizacji umowy. Umową rezultatu jest umowa o dzieło. Tutaj wynagrodzenie należy się gdy jest wykonane i oddane jakieś „dzieło”. Umowa pośrednictwa nie jest stricte umową zlecenia gdyż umowa pośrednictwa jest umową nazwaną zawartą w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Robert.O.
Posty: 66
Rejestracja: 10 cze 2007, 7:56

Post autor: Robert.O. » 14 gru 2007, 19:05

SPRAWA 1:
Takie właśnie zapisy sprzeczne z prawami klienta znaleźliśmy w umowie pośrednictwa na wyłączność sprzedaży nieruchomości, której autorem jest firma Krystyna Karczewska Biuro Nieruchomości Domator z Legnicy.

Nienależna zapłata

Podczas dokonywania analizy umowy Gazetę zaniepokoił zapis zamieszczony w jej punkcie drugim. Otóż zdanie pierwsze wspomnianego punktu brzmi: zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenie, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron. Oznacza to, że jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie dla nas mieszkania, a w międzyczasie uda nam się samodzielnie je znaleźć i dojdzie do transakcji, to i tak będziemy musieli zapłacić prowizję agentowi w wysokości określonej w umowie.
TO ANALIZUJEMY UMOWę POśREDNICTWA KUPNA CZY SPRZEDAżY ???
------------------------------------------
SPRAWA 2:

WąTPLIWY ZAPIS UMOWY
Zamawiający zobowiązuje się uiścić wynagrodzenie wyłącznie pośrednikowi, z którym zawarł umowę, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.
CO TO OZNACZA
Nawet jeżeli klient sprzeda nieruchomość kupującemu, którego znalazł sam, bez udziału pośrednika, będzie zobowiązany zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, z którym zawarł umowę.
CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM
Nie
Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zgodnie z kodeksem cywilnym taki zapis jest niedozwoloną klauzulą umowną wskazaną w art. 3853 pkt 22 k.c.

PYTANIE:
Przyjmuję nieruchomość na wyłączność. Np. dom. Właściciel mieszka w nim cały czas. Wieszam baner reklamowy. Potencjalny kupiec widzi baner, idzie do właściciela. Dochodzi do transakcji. Właściciet twierdzi, że sam znalazł kupca i mi nie należy się wynagrodzenie...
CO WY NA TO ? Jak to się "ma" w kontekście tego artykułu?

MGR
Posty: 212
Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32

Post autor: MGR » 14 gru 2007, 19:35

"TO ANALIZUJEMY UMOWę POśREDNICTWA KUPNA CZY SPRZEDAżY ???"
Drobne sprostowanie.
Zawsze mamy do czynienia z umową sprzedaży.
Umowa kupna, czy umowa kupna-sprzedaży to tylko pojęcia potocznie używane.

Robert.O.
Posty: 66
Rejestracja: 10 cze 2007, 7:56

Post autor: Robert.O. » 17 gru 2007, 11:18

Drobne sprostowanie.
Wydawało mi się, że analizujemy tutaj UMOWE POśREDNICTWA - tą z ustawy o gosp.nier.- nie jet to pojęcie potoczne. a nie UMOWę SPRZEDAżY (kodek scywilny)
według tej ustawy pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów zbycia lub nabycia... więc są umowy pośrednictwa w nabyciu lub zbyciu (kupnie lub sprzedaży),
Pozdrawiam,

Robert.O.
Posty: 66
Rejestracja: 10 cze 2007, 7:56

Post autor: Robert.O. » 17 gru 2007, 11:28

a najbardziej interesuje mnie Wasze stanowisko dotyczące drugiej sprawy. (2).
Może źle rozumiem zapis z KC.

MGR
Posty: 212
Rejestracja: 28 sie 2007, 18:32

Post autor: MGR » 17 gru 2007, 16:09

drobne nieporozumienie
tak też właśnie jest

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 17 gru 2007, 23:57

W 2003 roku Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w całym kraju przeprowadziły kontrole w agencjach nieruchomości. Po wnikliwej analizie klauzuli dotyczącej wyłączności i wyjaśnień złożonych przez środowisko pośredników, Urząd uznał tę klauzulę za dozwoloną.
Ma ona także oparcie w aktualnych przepisach prawnych.
Ostatnia nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r., która weszła w życie 22.09.2004 r. wprowadziła w art. 180 nowy ustęp 3a o następującej treści: „Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”
Umowa na wyłączność oznacza zatem dysponowanie ofertą zamawiającego jedynie przez pośrednika, zktórym jest zawarta.

Pośrednik ma prawo do pełnego wynagrodzenia w czasie obowiązywania umowy bez względu na sposób, w jaki doszło do skojarzenia klienta z kontrahentem. Nie ma tu znaczenia, czy do transakcji doprowadził samodzielnie zamawiający czy inne osoby, z pominięciem pośrednika, który w tym czasie wykonywał czynności zawodowe określane w umowe pośrednictwa ( wyłączność zupełna ). Z klauzuli wyłączności nie wynika wprost prawo pośrednika do wynagrodzenia, jeśli zachował on postawę bierną i nie zmierzał do dokonania obrotu nieruchomością przez zamawiającego. Odrębnym zagadnieniem jest natomiast możliwość zastosowania, w przypadku braku tytułu do żadania zapłaty wynagrodzenia , kary umownej i odpowiedzialności odszkodowawczej. W tym przypadku szkodę mogą stanowić oczekiwane i utracone przez pośrednika wynagrodzenie za usługę.Taki punkt widzenia wymaga wyjaśnienia w świetle zasady sobody umów zawartej w art. 353 KC. Może powstać wątpliwość , czy postanowienie o wyłączności, gwarantujące pośrednikowi wynagrdzenie, nawet jeśli do transakcji dochodzi w wyniku zabiegów samego klienta jest sprzeczne z istotą stosunku zobowiązaniowego. Należy zauważyc. że właściwości tego stosunku określa umowa, w której zamawiający usługę przyjmuję świadomie i dobrowolnie wariant obrotu nieruchomościaą z powierzeniem czynności przygotowawczych pośrednikowi i rezygnacją z własnej aktywności w tym kierunku. Zamawiający decyduję się ma współpracę z pośrednikiem i tym samym na nieutrudnianie mu wykonywania czynności wdług współnie przyjętej strategii. Jeżeli w trakcie umowy klient podejmuje starania na własną ręke, wówczas narusza reguły umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Strategia postępowania uzgodniona przez strony nie przewiduje dowolności w działaniach zamawiającego. Nie ma tu znaczenia skuteczność jego działań w sytuacji, kiedy wyrażają one brak interesów pośrednika , a niekiedy też interesów potencjalnych kontrachentów. W takim ujęciu nie sposób uznać uprawnień pośrednka do wynagrodzenia w omawianych okolicznościach za sprzeczne cywilnoprawną zasadą swobody umów.

Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną , co oznacza , że jejelementy skłądowe, chociaż w sposób bardzo ogólny, ale są uregulowane w przepisach prawa i nazwane przez ustawodawcę. Została wyodrębnona spośród innych rodzjów umów, regulujących sferę świadczenia usług o specyficznym charakterze. Służy do regulacji czynności, zmierzających do zawarcia umowy transakcyjnej określonego rodzaju. Zatem należy do umów o pośrednictwo szczególne. Dlatego błędne jest określanie jest jako umowa zlecenie .Umowa zlecenie określona jest w KC a umowa pośrednictwa w art. 180 ust.4 Ustawu o GospNierU.
Umowa pośrednictwa jest kwalifikowana do umów starannego działania. Pośrednik nie ponosi odpowiedzialności z brak rezultatu w postaci zawarcia umowy transakcyjnej. Spoczywa natomiast na nim zobowiązanie do aktywnego i społecznnie użutecznego działania
źródło: Wojciech Karpiński " Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami" C.H.BECK 2007
Piotr Staniak
P Staniak

Robert.O.
Posty: 66
Rejestracja: 10 cze 2007, 7:56

Post autor: Robert.O. » 18 gru 2007, 12:38

Dziękuję za wyczerpującą podpowiedź.
Pozdrawiam,

ODPOWIEDZ