dyskontowanie strumieni dochodów

Katja · Post autor: **Katja** » 15 paź 2009, 18:27

Witam,
robię właśnie operat techniką dyskontowania strumieni dochodów (w ramach praktyki). Jest to lokal w niskim stanie technicznym, gdzie przewidziany jest remont i modernizacja co wpłynie na wzrost czynszu.
Moje pytanie: w jaki sposób obliczyć dochody w okresie prognozy? Czynsze wzrosną o określoną kwotę, ale czy powinnam oszacować wydatki związane z remontami i uwzględnić je przy prognozowaniu wydatków?
W NI 2 znalazłam zapis, że w wydatkach operacyjnych NIE UWZGLęDNIA SIę nakładów na remonty "przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy" z wyjątkiem pewnych regularnych wydatków (pkt. 4.1.8.c)

Pozdrawiam
K.

grem1 · Post autor: **grem1** » 16 paź 2009, 11:08

Witam
Dochody obliczysz ze stawek czynszu za wynajem podobnych lokali. Oczywiście, że powinnaś oszacować wydatki związane z remontami/modernizacją ale one nie są wydatkami operacyjnymi.
grem1

Katja · Post autor: **Katja** » 16 paź 2009, 11:53

W takim razie w którym miejscu w obliczeniach wpłyną one na wartość nieruchomości?

grem1 · Post autor: **grem1** » 16 paź 2009, 13:44

[quote:047488d1a1="Katja"]W takim razie w którym miejscu w obliczeniach wpłyną one na wartość nieruchomości?[/quote:047488d1a1]
Przecież sama nazwa wskazuje, że musisz dyskontować dochody. Normalnie robisz cash flow na kilka lat. W pierwszym roku masz remont/modernizację więc pomniejsza Ci to dochód brutto czyli CF prawdopodobnie będzie ma minusie. Potem przez pare lat masz w miarę stabilne dochody - określone z czynszów. trzeba określić wydatkki operacyjne oraz ich ewent zmiany, no i w którymś tam roku też zapewne jakiś remont. Pozostanie Ci wartość rezydualna, którą przemnażasz przesz współcz kapitalizacji, wszystko sumujesz i masz wartość.

grem1 · Post autor: **grem1** » 16 paź 2009, 13:46

oczywiście w wielkim skrócie

Katja · Post autor: **Katja** » 16 paź 2009, 14:12

jasne, to jest logiczne, tylko próbuję to odnieść do standarów. jak zakwalifikować te wydatki?
wg NI 2: DON = efektywny dochód brutto - wydatki operacyjne (modernizacji tu nie zaliczamy)
więc może te wydatki pomniejszą efektywny dochód brutto jako "straty w dochodach uzasadnione rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości"?

grem1 · Post autor: **grem1** » 16 paź 2009, 14:34

[quote:7275afc150="Katja"]jasne, to jest logiczne, tylko próbuję to odnieść do standarów. jak zakwalifikować te wydatki?
wg NI 2: DON = efektywny dochód brutto - wydatki operacyjne (modernizacji tu nie zaliczamy)
więc może te wydatki pomniejszą efektywny dochód brutto jako "straty w dochodach uzasadnione rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości"?[/quote:7275afc150]
nakłady inwestycyjne/koszt remonu.