informacje o cechach nieruchomości

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
smola
Posty: 3
Rejestracja: 01 maja 2012, 12:13

Post autor: smola » 01 maja 2012, 22:12

Jest to mój pierwszy post więc na początek chciałbym wszystkich przywitać. :)
Jestem na etapie pisania pracy dyplomowej z zakresu szacowania nieruchomości, której częścią składową jest operat szacunkowy. Mam w związku z tym pytanie. (szukałem na forum ale nie znalazłem czegoś wpasowującego się w moje zapytanie)
Wybrałem do wyceny nieruchomość lokalową, podejściem porównawczym. Wiadomo - najpierw gromadzimy informacje, więc udałem się do katastru miejskiego (Wrocław) gdzie dostałem wydruk z cenami nieruchomości. zabrałem się za operat i w toku pojawiły się małe problemy. Mianowicie - dokument, który otrzymałem (odpłatnie) nosi tytuł "ceny nieruchomości". Jednak zauważyłem, że przy podanych cenach widnieje zapis "określono w dniu" więc doszedłem do wniosku, że są to kwoty oszacowane przez rzeczoznawców, a nie ceny transakcyjne. Rozporządzenie mówi
"Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen."

I tu powstają moje zasadnicze pytania: czy dokument który otrzymałem w katastrze może być podstawą do porównań? Czy muszę zdobyć wykaz cen transakcyjnych tych lokali? Jeśli tak to gdzie mogę je dostać?

Druga kwestia to ta z tytułu postu - cechy rynkowe. W rzeczonym wydruku są następujące cechy: adres, metraż, liczba izb, kondygnacja, uzbrojenie, obecność piwnicy. Kilka cech można stworzyć ale w moim mniemaniu najwyższą wagę ma standard i stan techniczny lokalu. Jeden z aktywniejszych użytkowników tego forum pisał, że jedni lubią złote klamki inni nie. Jednak nie to mam na myśli. Przecież nikt nie zaprzeczy, że lokal przeznaczony do kapitalnego remontu (wymiana instalacji itp.) będzie miał niższą wartość. We wspomnianym wcześniej zbiorze mam np. cenę jednego z lokali wynoszącą 50000zł, a reszta oscyluje w granicach 280tys. Kto wie, może lokal wyceniany był wraz z jakimś obciążeniem. No właśnie - skąd możemy czerpać informacje o takich cechach? Większość operatów, które przeglądałem, jako niemal decydującą cechę wskazywało standard (np. stan stolarki drzwiowej i okiennej, instalacje)

W toku pisania postu jeszcze jedna rzecz mi się nasunęła odnośnie piwnic - nie każdy lokal ma przynależną piwnicę, uwzględnioną w KW. Często właściciel ma do dyspozycji piwnice ale nigdzie nie wpisaną. Czy wpływa to w jakimś stopniu na wartość? Czy wtedy taka piwnica stanowi udział w części wspólnej, a ich przyporządkowanie do lokali ma charakter umowny?

Bardzo proszę o pomoc
Ostatnio zmieniony 01 maja 2012, 22:25 przez smola, łącznie zmieniany 1 raz.

ODPOWIEDZ