Witam, mam taki dylemat.... czy mogę wycenić np lokal mieszkalny w taki oto sposób: Znajduję na rynku lokalnym (Rynek jest dobrze rozwinięty, jest dużo transakcji lokali o cechach podobnych do wycenianego; analiza rynku obejmuje np 8 miesięcy wstecz) powiedzmy 4 nieruchomości o identycznych atrybutach jak lokal wyceniany jako bazę przyjmuję 4 nieruchomości na podstawie tych nieruchomości obliczę trend czasowy, a później ze średniej arytmetycznej mam szacowaną wartość. Jak myślicie czy w taki prosty sposób mogę wycenić? zaznaczam, że chodzi tu o operat w ramach praktyki zawodowej. Tak się zastanawiam czy robiąc operat w ten sposób ułatwiam sobie drogę czy też sam rzucam sobie kłody pod nogi (czyt. ciekawe pytania od egzaminatorów)
Pozdrawiam
nieruchomosci podobne
Moim zdaniem takie działanie mogłoby mieć sens, jeśli ceny tych lokali podobnych byłyby identyczne. Jeśli są różnice, to znaczy że występują jakieś czynniki (cechy), które wpływają na wartość i które należałoby uwzględnić przy wycenie.
Dodatkowo, na potrzeby praktyk wystrzegałbym się takich uproszczeń, myślę, że może to spowodować więcej szkód niż pożytku.
Dodatkowo, na potrzeby praktyk wystrzegałbym się takich uproszczeń, myślę, że może to spowodować więcej szkód niż pożytku.
Pytasz o 2 sprawy. - - - Trendu czasowego nie da się policzyć na 4 transakcjach. Tutaj kilkanaście transakcji to na prawdę minimum. I nie w okresie 8 miesięcy. Im dłuższy okres badania cen, tym wynik pewniejszy (minimalizujemy sezonowość). - - - Możesz wycenić zakładając, że nieruchomości mają identyczne cechy. Ja miałem taki przypadek. 2 bloki typu deska. 10 klatek i naście pięter. Transakcji od groma. Różnicowałem ze względu na położenie w budynku. Jeżeli ceny są różne, to nie szkodzi. Masz pewniaka na pytanie na egzaminie i możesz się przygotować. Głównie chodzi o to, że nie wszystkie cechy nieruchomości są do opisania. Np. wyposażenie. Policz sobie o jaki % wartości zawyża cenę kalwalerki sprzedawane wraz z nią wyposażenie. Jaka jest kwotowa różnica między nową zrobioną łazienką a taką z lat 70-tych z rurami na wierzchu.
Zgadza się trendu czasowego trudno obliczyć na podstawie 4 transakcji. Ale dla mnie to bez sensu żeby w operacie w ramach praktyk za każdym razem mieć bazę kilkudziesięciu nieruchomości, która ma służyc do obliczania trendu czasowego i wag atrybutów. Zresztą była już mowa o tym na forum i myślę,że lepiej na przykładzie kilku nieruchomości obliczyć trend czasowy i wagi atrybutów, niż bez żadnych obliczeń w operacie przyjmować je. A co do okresu badania rynku to myślę, że skoro mam transakcje z ostatnich osmiu miesięcy to na ich podstawie mogę obliczyć trend jaki panował w tym okresie i nie musze analizować co działo sie np 15 miesięcy wczesniej... a może się myle co o tym sądzicie??
Pozdrawiam
Pozdrawiam
Trend to pewien proces. Procesów nie obserwuje się w krótkich interwałach czasowych. Linię trendu czasowego wyobraź sobie w układzie współrzędnych, ale również jako długi pręt. Teraz jest lipiec. Najświeższe transakcje masz luty, góra marzec. Ogółem jest ich osiem z okresu np. listopad-luty. Wyobraź sobie na tych kilku transakcjach ten pręt się buja. Wystarczy dołożyć jedną transakcję, a za sprawą reguły dźwigni jej koniec, czyli lipiec poszybuje w górę lub w dół. A ten koniec pręta to nic innego jak punkt odniesienia dla wartości NN, którą określasz. Wystarczy jednak, że dodasz transakcje z maj-lipca zeszłego roku, a cały układ się ustabilizuje. Mówiąc fachowo, chodzi o zakres błędu. Im dłuższy okres badania cen, tym bardziej trend (opisany równaniem liniowym!) jest stabilniejszy.
- - - Na poziomie studiów i egzaminu upraszcza się sprawę i przyjmuje, że trend ma przebieg liniowy, ale nie musi. Można go opisywać np. średnimi kroczącymi, tak jak to się robi w analizie technicznej na giełdzie. (http://bossa.pl/analizy/techniczna/elem ... e_ruchome/) ale to się na egzaminie na pewno nie spodoba.- - - Nadal utrzymuję, że lepiej określić trend na 8 przypadkowych transakcjach z okresu 2 lat, niż na 8 transakcjach z okresu 4 miesięcy. - - - Jeżeli masz transakcje bardzo świeże (do 3 mcy) nie musisz liczyć trendu. Wystarczy, że uzasadnisz.
- - - Na poziomie studiów i egzaminu upraszcza się sprawę i przyjmuje, że trend ma przebieg liniowy, ale nie musi. Można go opisywać np. średnimi kroczącymi, tak jak to się robi w analizie technicznej na giełdzie. (http://bossa.pl/analizy/techniczna/elem ... e_ruchome/) ale to się na egzaminie na pewno nie spodoba.- - - Nadal utrzymuję, że lepiej określić trend na 8 przypadkowych transakcjach z okresu 2 lat, niż na 8 transakcjach z okresu 4 miesięcy. - - - Jeżeli masz transakcje bardzo świeże (do 3 mcy) nie musisz liczyć trendu. Wystarczy, że uzasadnisz.