ocena zastosowania przez rzeczoznawce współczynnika "K"
Dzień Dobry. Od jakiegoś czasu ( a ściśle od momentu otrzymania operatu szacunkowego sporządzonego na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania za ustanowienie służebności drogi koniecznej ) szukam informacji na temat stosowania przez rzeczoznawców współczynnika "K". W moim przypadku rzeczoznawca uzasadniając zastosowanie współczynnika "K" przy ustaleniu odszkodowania za ustanowienie drogi koniecznej pisze: cyt. " współczynnik k dla rozpatrywanego przypadku oszacowano tak - działka będąca przedmiotem wyceny stanowi drogę dojazdową do 3 działek. Ponieważ działki są podobne, to współczynnik k należy przyjąć na poziomie 1/4=0,25 czyli uwzględniając również tą działkę dla której ta służebność jest ustalana." Czyli pan rzeczoznawca zmniejsza aż o 75% wartość wynagrodzenia dla obecnych właścicieli drogi. Czy to jest słuszne i uczciwe? Proszę Was o skomentowanie tej opinii rzeczoznawcy.
Witam, według mnie współczynnik K to bardzo indywidualna sprawa, kwestia uznaniowości. Jeżeli masz wątpliwości to poproś o uzasadnienie wysokości tego współczynnika, masz do tego prawo. Rzadko zdarza się żeby te liczby wzięły się z sufitu, zazwyczaj są poparte mniej lub bardziej jasnymi wyliczeniami i założeniami (tutaj może pojawić się uśmiech u niektórych praktyków). Na wysokość tego współczynnika ma wpływ wiele czynników, np. przewidywane "obciążenie" służebnością (liczba samochodów, częstotliwość przejazdu, rodzaj pojazdów, itp.) czy liczba nieruchomości władnących. Uzasadnienie powinno te sprawy wyjaśnić. Pozdrawiam
Dzięki bardzo, że wreszcie ktoś odpowiedział w tej sprawie. Oczywiście masz rację, z tym, że według mnie jeżeli już powinno się zastosować ten współczynnik to sprawiedliwie dla właścicieli drogi rzeczoznawca powinien zastosować zmniejszenie o 0,1 czyli zastosować współczynnik 0,7 ewentualnie 0,6 a nie 0,25. Czy jest możliwość podważenia tego współczynnika? Dla rzeczoznawcy jedynym uzasadnieniem zastosowania tego współczynnika jest fakt, że po drodze będą jeździli wszyscy użytkownicy łącznie z tym, który występuje o tą drogę. Przecież to jest absurd, aby uwzględniać również tę osobę, dla której ustanawiana jest ta droga.Chyba, że się mylę?
Witam, moim zdaniem to nie jest absurd. Współczynnik ma uwzględnić stopień wykorzystania nieruchomości przez wszystkich korzystających ze służebności. Niesprawiedliwym byłoby kazać płacić komuś kto, 2-3 razy dziennie będzie przejeżdżał przez działkę, ceny za 50% procent wartości działki. Z drugiej strony rozumiem, że działka obciążona służebnością ma ograniczone możliwości wykorzystania i często traci na wartości rynkowej. Służebności to ciężki temat, występuje konflikt interesów i zawsze będzie problem. Każdy zapis w operacie można próbować podważyć lub prosić o pisemne wyjaśnienie, a nawet zgłosić wątpliwości do odpowiednich organów. Niestety, współczynnik to rzecz uznaniowa, jeden rzeczoznawca zrobi 0,15, drugi 0,45 i obaj nie popełnią błędu jeżeli to odpowiednio uzasadnią. Warto próbować się dogadywać, bo w ostateczności służebność ustali sąd i będzie po sprawie. Ja bym próbował przekonywać o fakcie zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli taka sytuacja występuje, i zasugerować uwzględnienie tego w operacie szacunkowym.