Operat szacunkowy- opłata adiacencka

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 14 lip 2009, 20:53

Do wycena2009
Niestety w tej sprawie nie masz racji, jedyną prawidłową metodą jest ta podana przez Judytę.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 15 lip 2009, 9:32

Wg mnie rację ma "wycena2009".

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 15 lip 2009, 14:24

Konrad714,
z tego co wiem, nie jeden rzeczoznawca poległ w KOZ-ie próbując postępować podobnie, jak i sprytnie zaczęła wymyślać Judyta. Ale Judyta się tylko zastanawia nad ewentualnymi możliwościami. Jeśli napiszesz dokładnie jak Ty byś to zrobił, chętnie podyskutuję. Jesteś może rzeczoznawcą majątkowym?

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 15 lip 2009, 14:55

wycena 2009
na pewno nie tak jak w przykładzie z książki IDM "przykłady wycen" wyd. 3 ( na pewno ją masz), waga cechy uzbrojenie 15%, a różnica w wartości przed i po 40%.
Działki uzbrojone w kanalizację - skoro wszystkie są uzbrojone, to nie występuje taka cecha, działki nieuzbrojone - podobnie ( nie ma takiej cechy). Postepując tak jak w tej książce zawyżamy bardzo opłaty. Wszystko trzeba robić na jednym zbiorze, nieruchomość ma różnić się tylko kanalizacją. Pracując na jednym zbiorze wyłapiesz jej wagę.

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 20 lip 2009, 19:09

Konrad714, nie mam wspomnianej książki, ale widziałem jakieś podobne z błędami lub mało rzeczywistymi przykładami wycen.

Przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby opłaty adiacenckiej zadaniem rzeczoznawcy majątkowego nie jest wyliczenie wagi cechy, tylko określenie wartości (dwóch wartości) nieruchomości w różnych stanach. Uważam, że operat wykonany w sposób, jaki opisujesz dość łatwo podważyć, a rzeczoznawca naraża się na odpowiedzialność zawodową. Myślę, że zawyżenie różnicy między tymi wartościami przez rzeczoznawców wynikają raczej z niewiedzy, niezrozumienia, błędnie przyjętych założeń, dat, a nie takiego sposobu wyceny.

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 02 sie 2009, 18:21

Jestem RZM. Ciekawy jestem tego podważenia. Nieruchomość przed i po różnią się tylko jedną cechą. Różnica wartości odniesiona do wartości to nic innego jak waga.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 19 sie 2009, 9:07

"Jestem RZM. Ciekawy jestem tego podważenia. Nieruchomość przed i po różnią się tylko jedną cechą. Różnica wartości odniesiona do wartości to nic innego jak waga. "

Zartujesz chyba. Jak to nieruchomości przed i po różnią się tylko jedną cechą? A lokalizacja? Wątpię, byś znalazł odpowiednią ilość transakcji w tej samej lokalizacji. z tym samym otoczeniem itp.
Masz jeden zbiór "przed" i jeden zbiór "po". Przecież w obydwu zbiorach są inne (różne) nieruchomości różniące się jakimiś tam cechami (nie tylko przedmiotową kanalizą) i trzeba je odpowiedni sposób skorygować. W operacie trzeba zrobić dwie osobne wyceny.
Ostatnio zmieniony 19 sie 2009, 9:08 przez grem1, łącznie zmieniany 1 raz.

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 19 sie 2009, 12:44

Do grem 1
No to Ty chyba zartujesz, jak to nieruchomości różnią się lokalizacją, lokalizacja jest przecież stała, kształ, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo itp. dodajemy przecież tylko kanalizację. Porównujesz przed i po - tą samą działkę gruntu!!!, raz bez kanalizacji, raz z kanalizacją, klasyczne badanie wagi cechy na cenę.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 19 sie 2009, 13:33

Ja jestem innego zdania i robię operat korzystając z 2 zbiorów transakcji "przed" i "po". W zbiorze "przed" są inne nieruchomości, w zbiorze "po" - inne nieruchomości. Oczywiście wszystkie należą do jednego rynku.
Ale to jest moje zdanie i ja tak robię.

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 19 sie 2009, 14:41

do grem1
zbiór transakcji musi być jeden, w którym są zarówno działki uzbrojone w kanalizację, jak i nie. Na tym zbiorze robisz dwie tabele, 1 dla działki, 2 dla uzbrojonej. Atrybuty dla wycenianej działki ( lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kanalizacja, powierzchnia dz, kształt dz., ewent. jakość drogi dojazd). wszystkie przed jak i po są takie same, oprócz - kanalizacji. Dwa zbiory możesz wziąć pod warukiem, że wszystkie nieruchomości przed są bez kanalizacji ( a więc kanalizacja nie jest atrybutem), po wszystkie są skanalizowane ( kanalizacja też nie może być atrybutem). Wtedy moim zdaniem powinno wyjść to samo. Zwróć uwagę, że na kanalizację z reguły przyjmuje się wpływ rzędu 10-15% na zróżnicowanie cen, i tyle może wynieść max wzrost wartości. Opłata adiac. to % od tych 10-15%, a więc jeszcze mniej.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 19 sie 2009, 15:10

coś mi się zdaje, że mówimy o tym samym, tylko inną "techniką " jest to robione

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 19 sie 2009, 16:22

do grem1
Myślę, że robisz tak jak w "Przykładach wycen nieruchomości " wyd.IDM wyd. 3, tam też robią na dwóch bazach, i różnica w wartości tej samej działki przed i po to 60%, wagi
w obu bazach dla uzbrojenia waga to 15% ( przy czym te % to wszystkie media, czyli woda, kan, gaz i jeszcze dostęp do drogi), ile z tego przypada na samą kanal. nie piszą, są tam te wszystkie tabele. Wydaje mi się , że wystarczy trochę pomyśleć, i dojść do wniosku, że nie mają one wiekszego sensu. Jedna baza pozwala się zorientować jaki jest rzeczywisty wpływ samej kanal. na wartość ( ceteris paribus). Dla mnie to klasyczna metoda wyznaczania wagi.

grem1
Posty: 49
Rejestracja: 09 lis 2007, 13:27

Post autor: grem1 » 20 sie 2009, 10:38

Nie wiem jak robią w IDM, ale mnie różnica wyszła 16% (60% to jakaś pomyłka chyba)

Nie dawałem żadnej wagi dotyczącej uzbrojenia. Miałem zbiór transakcji z pełnym uzbroj. i zbior transakcji bez kanalizy )pozostałe uzbrojenie jak w pierszym zbiorze)
Ostatnio zmieniony 20 sie 2009, 10:45 przez grem1, łącznie zmieniany 1 raz.

goskaa261

Post autor: goskaa261 » 28 gru 2009, 16:39

Witam wszystkich serdecznie,

Jestem nowa na forum. Wpadłam tu zupełnie przypadkiem i bardzo się cieszę, bo widać, że bardzo wielu pożytecznych rzeczy można się tu dowiedzieć. Mam pytanie związane z opłatą adiacencką.

Przymierzam się właśnie do zrobienia operatu - opłata adiacencka przy podziale. Wyciągnęłam z Urzędu Gminy informacje na temat podjętych ostatnio decyzji podziałowych i pozyskałam też dosyć rozbudowaną bazę transakcji z tej gminy. Wybrałam sobie przypadek, kiedy jedna większa działka przeznaczona pod mieszkaniówkę jednorodzinną zostaje podzielona na dwie mniejsze działki o identycznych romiarach.

No i teraz pytanie, czy mogę sobie w tym przypadku obliczyć trend czasowy i wagi cech dla obu nieruchomości ( przed i po podziale) na podstawie jednej dużej tabeli transakcji, zestawiającej zarówno nieruchomości podobne do działki większej jak i działki mniejszej, czy muszę liczyć osobno wagi dla obu nieruchomości? Tzn. na podstawie dwóch tabel?

Czy istnieje gdzieś zapis regulujący tryb postępowania w takich przypadkach?

Pozdrawiam

Gosia

koalicja7

Post autor: koalicja7 » 24 sty 2010, 12:02

a ja mam pytanie do adiacenckiej po podziale.
zgodnie z Art. 98a. ugn "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". nielogiczne. i chyba niezgodne z KPA.
bo gmina, która nalicza opłatę adiacencką właśnie w drodze decyzji musi mieć już wycenę wcześniej.
aby wydać decyzje o naliczeniu opłat adiacenckiej to wcześniej musi być wszczęcie postępowania administracyjnego. min po 7 dniach od dostarczenia "wszczęcia" stronom musi być zwiadomnienie o zgromadzeniu dokumentacji w sprawie - I TU GMINA MUSI JUż MIEć OPERAT SZACUNKOWY. i dopiero po min 7 dniach od dostarczenia tego zawiadomienia o zgromadzeniu dokumentacji wydaje się decyzję.
czyli co rzeczoznawca ma ma zrobić oparat wg cen z 1-2 tygodnie do przodu? :)

ODPOWIEDZ