Operat szacunkowy- opłata adiacencka

fefka86 · Post autor: **fefka86** » 04 sty 2009, 16:15

Witam! Jaki będzie przedmiot wyceny w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej przed i po wybudowaniu wodociągu. Nieruchomości wyceniania to nieruchomość gruntowa zabudowana ( wycenie nie podlegają części składowe) , zatem przedmiotem będzie prawo własności do nieruchomości gruntowej? A cel? Okreslenie wartosci rynkowej dla WRU. Przed budową w celu sprzedaży, a po w celu ustalenia opłaty? Jak to jest

magda_o · Post autor: **magda_o** » 04 sty 2009, 18:42

Witam!

Fefko, nie ma już WRU, WRA, WRW itp. Od stycznia 2008 nie ma starych standardów, a są nowe, w których nie ma rodzajów wartości rynkowej. To po pierwsze. A po drugie celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przed i po wybudowaniu wodociągu w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Obie wartości liczysz w tym samym celu, a nie jak piszesz w celu sprzedaży.

Pozdr.

fefka86 · Post autor: **fefka86** » 04 sty 2009, 20:36

Dzięki za odpowiedz. Mam jeszcze jedno pytanie odnośnie uwzględnienia w operacie możliwości przyłączenia do urządzenia oraz odległości poszczególnych nieruchomości od urządzenia. Jeśli nieruchomości podobne położone są w obszarze jednego miasta blisko Centrum, odległości przyłączenia zawierają się w przedziale 20-40m przy założeniu, że warunki przyłączenia są takie same. Jak sformułować to w operacie? Czy takie założenie jest w ogóle możliwe? pozdrawiam

magda_o · Post autor: **magda_o** » 04 sty 2009, 21:58

Szczerze mówiąc nawet zaczęłam pisać, że ja bym raczej nie robiła takiego operatu do praktyk właśnie z tego powodu, ale stwierdziłam, że nie będę się wtrącać. Ja swoją opłatę adiacencką robiłam dla podziału i tam było dla mnie bardziej zrozumiałe jak dobrać nieruchomości podobne. Wracając do wodociągu, to teoretycznie mamy sieć GESUT, w której takie informacje powinny być zawarte, ale w praktyce jest to wciąż zbyt mało rozwinięta baza danych, żeby móc z niej czerpać informacje. Trzeba chyba więc skorzystać lub "skorzystać" z mapy zasadniczej i sprawdzić jak przebiega sieć dla poszczególnych działek. Może opisać w operacie, że wybrano te działki, dla których jest podobna odległość od sieci i podobne warunki przyłączenia, co zmniejsza potencjalny błąd w doborze nieruchomości podobnych. Czy takie założenie jest możliwe? Myślę, że nie można tego pominąć w operacie, bo to jedno z pierwszych pytań, jakie się nasuwa.

fefka86 · Post autor: **fefka86** » 04 sty 2009, 22:10

Dziękuje za pomoc

Magda_o

lukas0259 · Post autor: **lukas0259** » 08 sty 2009, 17:22

Magdo, jesteś pewna, że od 1 marca 2008 r. nie ma już (niektórych) starych standardów, a są nowe (PKZW, czyli KSWP, KSWS i noty interpretacyjne postałe z części "starych")? A więc nie ma już WRU i innych rodzajów wartości rynkowej?
Od pewnego czasu mam co do tego wątpliwości. "Nowe standardy", aby wejść w życie, powinny być uzgodnione z Ministrem Infrastruktury. A są? Z tego co wiem, nie są i długo (jeśli w ogóle) nie będą.
Przeczytaj pismo ministra do A. Hopfera:
http://www.wycena.com.pl/?action=encycl ... entryId=22
Wierzysz po tym, co napisał minister, że nowe standardy kiedykolwiek będą uzgodnione? Bo ja już nie.
Towarzystwo z PFSRM o tym już wie i wkrótce podejmie lobbowanie za zmianami w ustawie o GN - żeby wykreślić to "nieszczęsne uzgodnienie". A na razie szara rzesza RM niewiele wie o szczegółach. Karmi się ich kolejnymi projektami, tym razem not interpretacyjnych.

magda_o · Post autor: **magda_o** » 10 sty 2009, 12:48

Dzięki za link, fantastyczna strona

A wracając do standardów to według mojej najlepszej wiedzy i chęci wynika, że nowe standardy nie są standardami bo nie są uzgodnione. Dlatego mówimy na nie "noty interpretacyjne" a nie "standardy". "Standardy" to tylko nazwa potoczna. To oznacza równolegle, że noty interpretacyjne wyparły część starych, tzn. tych które dotyczyły tych samych zagadnień. Pozostała część starych standardów zyskała status "tymczasowych not interpretacyjnych", co w domyśle oznacza, że jak tylko wymyślą coś nowego to skasują coś starego. "Tymczasowe noty interpretacyjne" są do dobrowolnego stosowania, jednak stowarzyszenia zalecają się ich trzymać.
http://www.msrm.org.pl/pliki/standardy_raport.pdf
Tak więc, WRU, WRW itd. nie ma, bo jest nota interpretacyjna (czyli nowy standard) na ten temat. Szacujemy wartość dla optymalnego sposobu użytkowania, który na szczęście w większości przypadków jest taki sam jak aktualny.
Mam nadzieję, że jednak kiedyś zatwierdzą te standardy, bo bez tego nie ma szans na szkolenie hipoteczne :/
Pzdr.

4pik · Post autor: **4pik** » 13 sty 2009, 22:02

Prawnie nowe standardy nie obowiązują co oznacza nie mniej ni więcej, iż jeśli rzeczoznawca sporządzi operat w celu np. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, to taki operat jest dokumentem w postępowaniu administracyjnym. A zgodnie z KPA dokumentem jest to wszystko co jest zgodne z prawem. Także jeśli rzeczoznawca w podstawie prawnej wpisze nowe standardy to adwokat, będący przedstawicielem strony ma podstawę do "uwalenia operatu". Natomiast jeśli w tej samej sytuacji rzeczoznawca powołał się na stare standardy i operat trafi do KOZY to ta go "uwali". Dlatego dla osób odbywających praktykę proponowałbym wpisywanie nie w podstawach prawnych ale w metodologicznych nowych standardów i nie pisać: iż celem jest liczenie wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU), ale określenie wartości rynkowej w celu sprzedaży. Amen.

Przy okazji mam jeszcze pytanie. Wyceniam dom w zabudowie wolnostojącej, mpzp: mieszklanictwo jednorodzinne. Czy celem jest określenie wartości rynkowej, czy optymalnej wartości rynkowej. Moja teoria (jeśli jest plan i przewiduje mieszkalnictwo rodzinne to powiniem zawsze w tym przypadku policzyć wartość rynkowa optymalną, no bo przecież nić innego tam nie wybuduję) ?

podobno kto pyta nie bładzi

pozdro600

grem1 · Post autor: **grem1** » 10 mar 2009, 9:02

[quote:e68bc12ade="fefka86"]Dzięki za odpowiedz. Mam jeszcze jedno pytanie odnośnie uwzględnienia w operacie możliwości przyłączenia do urządzenia oraz odległości poszczególnych nieruchomości od urządzenia. Jeśli nieruchomości podobne położone są w obszarze jednego miasta blisko Centrum, odległości przyłączenia zawierają się w przedziale 20-40m przy założeniu, że warunki przyłączenia są takie same. Jak sformułować to w operacie? Czy takie założenie jest w ogóle możliwe? pozdrawiam[/quote:e68bc12ade]
Dla mnie osobiście odległość 40 m od urządzeń to nie są warunli do przyłączenia.

tomaszs · Post autor: **tomaszs** » 06 kwie 2009, 7:47

Proszę o informacje co ma być wynikiem końcowym operatu w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, czy mają to być wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury i po ich wybudowaniu, czy też różnica między tymi wartościami. Z tego co wiem to samej wysokości opłaty adiacenckiej w operacie się nie oblicza.

rico · Post autor: **rico** » 06 kwie 2009, 10:23

Witam Koleżanki i Kolegów! , jestem tu nowy, w praktykach na RM biorę udział od września. Jeśli chodzi o adiacenty: ja policzyłem w operacie wszystkie 4 rzeczy: przed , po , różnicę i wysokość opłaty adiacenckiej i opiekun praktyk klepnął to. Myślę że tak można ale czy trzeba?

grem1 · Post autor: **grem1** » 07 kwie 2009, 8:48

Do pierwszych trzech bym się nie czepiał za bardzo, choć nigdzie nie jest napisane, że akurat różnicę trzeba podać, ale zapewne nie będzie to błąd. Co do podawania wysokości opłaty adiacenckiej uważam że jest to błąd. RM nie określa wysokości opł a. - to należy do gminy/starostwa. Ty powinieneś określić tylko podstawę do ustalenia o.a. (to jest moja prywatna opinia. Grem1 - też na praktykach)

andy1909Z · Post autor: **andy1909Z** » 07 kwie 2009, 9:39

Popieram opinię grem 1. Jestem po praktykach. andy

judyta · Post autor: **judyta** » 29 cze 2009, 20:09

W pierwszych słowach chciałam się przywitać, jestem nowa na forum.

Jestem na praktyce z wyceny od trzech miesięcy.
Zabieram się za sporządzenie operatu dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej i mam w związku z tym pytanie.
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa z kanalizacją, przygotowałam dwa zbiory nieruchomości podobnych z kanalizacją i bez. Zastanawiam się jednak czy nie można by było wyliczyć tego sprytniej na jednym zbiorze wprowadzając cechę różnicującą tj. stan uzbrojenia gdzie warianty cechy: pełne z kanalizacją i niepełne bez kanalizacji. Tylko nie wiem w jaki sposób dojść do wartości nieruchomości bez i z kanalizacją.
Będę wdzięczna za pomoc.
Pozdrawiam.

wycena2009 · Post autor: **wycena2009** » 30 cze 2009, 11:31

Witaj Judyto na forum!

Niektórzy rzeczoznawcy też próbują tak sprytnie kombinować. Jest to niedopuszczalne. Powinnaś do porównań wziąć nieruchomości podobne z kanalizacją i bez niej.