Współczynniki korygujące

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
ata
Posty: 11
Rejestracja: 15 cze 2009, 12:47

Post autor: ata » 30 cze 2009, 14:46

mam problem kolejny z serii :)
mianowicie wyznaczylam udział % cech, wd i wg
%cechy Wd wg
położenie 44 0,201 0,827
standard lokalu 34 0,155 0,639
pow uż 12 0,055 0,226
stan tech bud 10 0,460 0,188
RAZEM: 100% 0,457 1,880

Nieruchomość o cenie max cenie min wyceniana
położenie bd zadawalajace zadawalajace
standard lokalu wysoki przecietny niski
pow uż bd dobra średnia
stan tech bud bd średnia średnia

No i teraz moje pytanie czy wspólczynnik korygujacy może wyjsc ujeny??? bo mi tak wychodzi chyba ze ja to zle licze :( wychodzi mi tak w standardzie lokalu i powierzchni lokalu

standard ma takie atrybuty niski - przecietny - wysoki
wiec zrobiłam tak 0,639-0,155= 0,484
0,155-0,484 = - 0,329 -> współczynnik dla nieruchomosci o niskim atrybucie,
analogicznie liczylam powierzchnie i wyszlo mi -0,116; Atrybuty powierzchni średnia - dobra - bardzo dobra)
położenie: 0,201
stan techniczny bud: 0,457
SUMA wsp. koryg: - 0,198
no i wydaje mi sie to jakas bzdura :(((((( co robic w takim przypadku?????

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 30 cze 2009, 21:16

oj oj ata ..

Współczynnik nie może być ujemny. Więcej. W przypadku wyceny lokalu myślę, że powinien się zawierać między ok. 0,8 a 1,2 (wtedy i tak jest duża różnica między ceną minimalną a maksymalną); jeszcze lepiej będzie np. między 0,9 a 1,1 - będzie znaczyło że dobrałaś bardziej podobne nieruchomości do porównań.

Twój lokal o cenie minimalnej powinien posiadać najgorsza cechy, a o cenie najlepszej - najlepsze. Gdy jest inaczej, możne poszeżyć zakres cen min i max, ale to na inny temat.

Nie wiem na jakim rynku wyceniasz, ale dla ułatwienia przyjmijmy, że jest to mieszkanie w ciekawej kamienicy w Warszawie - średnie ceny podobnych to ok. 10.000 zł. Wg Twoich współczynników wyszłoby że przyjęłaś do porówań mieszkania o cenach od 4.570 zł do 18.800 zł za m2 - zbyt duża rozpiętość cenowa - różnica między nimi jakieś 400%.

Być może w wyliczaniu wag cech popełniłaś jakiś błąd, ale nie podałaś danych, więc trudno powiedzieć.

4pik
Posty: 45
Rejestracja: 08 gru 2007, 10:56

Post autor: 4pik » 30 cze 2009, 23:41

niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych

ata
Posty: 11
Rejestracja: 15 cze 2009, 12:47

Post autor: ata » 01 lip 2009, 10:29

dzieki za odpowiedz, wzielam jeszcze raz dobralam baze do wyceny no i wyszlo jak sie nalezy :D

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 14 lip 2009, 21:03

mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 14 lip 2009, 21:17

mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 15 lip 2009, 9:34

Jak na razie standard nie jest obligatoryjny.

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 15 lip 2009, 14:18

[quote:9de4762c76="konrad714"]mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych[/quote:9de4762c76]
To zależy od indywidualnie posiadanych transakcji do porównań i możliwości wyliczenia z nich odpowiednich zakresów.
Uważam, że jeśli to możliwe, najlepiej w takiej sytuacji zmniejszyć gradacją cech do posiadanych.
Jeśli nie i rzeczoznawca chce się dalej bawić, przyjąć, że różnica między posiadanymi Cmax i Cmin jest tylko częścią całej możliwej różnicy między potencjalnymi Cmin o cechach najgorszych i Cmax o najlepszych cechach. Później zakres należy odpowiednio rozszerzyć.

Przykład:
4 cechy, każda po 25%, 3 stopnie gradacji cechy.
Posiadana Cmax - 3 cechy najlepsze, 1 cecha średnia
Posiadana Cmin - 3 cechy najgorsze, 1 cech średnia

Waga 1 stopnia gradacji w 1 cesze (pomiędzy cechą najgorszą a średnią oraz średnią i najlepszą): 25% /2 = 12,5%

Nasz zakres delty C (Cmax

konrad714
Posty: 12
Rejestracja: 14 lip 2009, 17:05

Post autor: konrad714 » 15 lip 2009, 14:40

do wycena 2009
dzięki za informację, ja zawsze ograniczam się do swojej bazy cenowej,natomiast spotkałem się z przykładem, w którym różnica pomiędzy Cmin i Cmax wynosiła ok. 10zł/m2 (40 transakcji) natomiast przyjęty przedział cenowy prze RZM wynosił 400zł/m2. Stąd moje pytanie, tym bardziej, że nowy standard dopuszcza określenie przedziału hipotetycznego, trzeba udać się niestety na jakiś kurs. Niestety nie mam dostępu do pisma"wycena".

wycena2009
Posty: 58
Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10

Post autor: wycena2009 » 20 lip 2009, 19:11

[quote:a361966f65="konrad714"]do wycena 2009
spotkałem się z przykładem, w którym różnica pomiędzy Cmin i Cmax wynosiła ok. 10zł/m2 (40 transakcji) natomiast przyjęty przedział cenowy prze RZM wynosił 400zł/m2[/quote:a361966f65]
To już jakiś surrealizm.

ODPOWIEDZ