Współczynniki korygujące
mam problem kolejny z serii
mianowicie wyznaczylam udział % cech, wd i wg
%cechy Wd wg
położenie 44 0,201 0,827
standard lokalu 34 0,155 0,639
pow uż 12 0,055 0,226
stan tech bud 10 0,460 0,188
RAZEM: 100% 0,457 1,880
Nieruchomość o cenie max cenie min wyceniana
położenie bd zadawalajace zadawalajace
standard lokalu wysoki przecietny niski
pow uż bd dobra średnia
stan tech bud bd średnia średnia
No i teraz moje pytanie czy wspólczynnik korygujacy może wyjsc ujeny??? bo mi tak wychodzi chyba ze ja to zle licze wychodzi mi tak w standardzie lokalu i powierzchni lokalu
standard ma takie atrybuty niski - przecietny - wysoki
wiec zrobiłam tak 0,639-0,155= 0,484
0,155-0,484 = - 0,329 -> współczynnik dla nieruchomosci o niskim atrybucie,
analogicznie liczylam powierzchnie i wyszlo mi -0,116; Atrybuty powierzchni średnia - dobra - bardzo dobra)
położenie: 0,201
stan techniczny bud: 0,457
SUMA wsp. koryg: - 0,198
no i wydaje mi sie to jakas bzdura ((((( co robic w takim przypadku?????
mianowicie wyznaczylam udział % cech, wd i wg
%cechy Wd wg
położenie 44 0,201 0,827
standard lokalu 34 0,155 0,639
pow uż 12 0,055 0,226
stan tech bud 10 0,460 0,188
RAZEM: 100% 0,457 1,880
Nieruchomość o cenie max cenie min wyceniana
położenie bd zadawalajace zadawalajace
standard lokalu wysoki przecietny niski
pow uż bd dobra średnia
stan tech bud bd średnia średnia
No i teraz moje pytanie czy wspólczynnik korygujacy może wyjsc ujeny??? bo mi tak wychodzi chyba ze ja to zle licze wychodzi mi tak w standardzie lokalu i powierzchni lokalu
standard ma takie atrybuty niski - przecietny - wysoki
wiec zrobiłam tak 0,639-0,155= 0,484
0,155-0,484 = - 0,329 -> współczynnik dla nieruchomosci o niskim atrybucie,
analogicznie liczylam powierzchnie i wyszlo mi -0,116; Atrybuty powierzchni średnia - dobra - bardzo dobra)
położenie: 0,201
stan techniczny bud: 0,457
SUMA wsp. koryg: - 0,198
no i wydaje mi sie to jakas bzdura ((((( co robic w takim przypadku?????
-
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
oj oj ata ..
Współczynnik nie może być ujemny. Więcej. W przypadku wyceny lokalu myślę, że powinien się zawierać między ok. 0,8 a 1,2 (wtedy i tak jest duża różnica między ceną minimalną a maksymalną); jeszcze lepiej będzie np. między 0,9 a 1,1 - będzie znaczyło że dobrałaś bardziej podobne nieruchomości do porównań.
Twój lokal o cenie minimalnej powinien posiadać najgorsza cechy, a o cenie najlepszej - najlepsze. Gdy jest inaczej, możne poszeżyć zakres cen min i max, ale to na inny temat.
Nie wiem na jakim rynku wyceniasz, ale dla ułatwienia przyjmijmy, że jest to mieszkanie w ciekawej kamienicy w Warszawie - średnie ceny podobnych to ok. 10.000 zł. Wg Twoich współczynników wyszłoby że przyjęłaś do porówań mieszkania o cenach od 4.570 zł do 18.800 zł za m2 - zbyt duża rozpiętość cenowa - różnica między nimi jakieś 400%.
Być może w wyliczaniu wag cech popełniłaś jakiś błąd, ale nie podałaś danych, więc trudno powiedzieć.
Współczynnik nie może być ujemny. Więcej. W przypadku wyceny lokalu myślę, że powinien się zawierać między ok. 0,8 a 1,2 (wtedy i tak jest duża różnica między ceną minimalną a maksymalną); jeszcze lepiej będzie np. między 0,9 a 1,1 - będzie znaczyło że dobrałaś bardziej podobne nieruchomości do porównań.
Twój lokal o cenie minimalnej powinien posiadać najgorsza cechy, a o cenie najlepszej - najlepsze. Gdy jest inaczej, możne poszeżyć zakres cen min i max, ale to na inny temat.
Nie wiem na jakim rynku wyceniasz, ale dla ułatwienia przyjmijmy, że jest to mieszkanie w ciekawej kamienicy w Warszawie - średnie ceny podobnych to ok. 10.000 zł. Wg Twoich współczynników wyszłoby że przyjęłaś do porówań mieszkania o cenach od 4.570 zł do 18.800 zł za m2 - zbyt duża rozpiętość cenowa - różnica między nimi jakieś 400%.
Być może w wyliczaniu wag cech popełniłaś jakiś błąd, ale nie podałaś danych, więc trudno powiedzieć.
mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat
mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych, czyli wyznaczyć tzw. przedział hipotetyczny ( zaznaczam, że nie chodzi mi o ekstrapolację lub interpolację). Nowy standard mówi jedynie o takiej możliwości. Może posiadasz jakieś materiały na w/ w temat
-
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
[quote:9de4762c76="konrad714"]mam pytanie do użytkownika wycena 2009
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych[/quote:9de4762c76]
To zależy od indywidualnie posiadanych transakcji do porównań i możliwości wyliczenia z nich odpowiednich zakresów.
Uważam, że jeśli to możliwe, najlepiej w takiej sytuacji zmniejszyć gradacją cech do posiadanych.
Jeśli nie i rzeczoznawca chce się dalej bawić, przyjąć, że różnica między posiadanymi Cmax i Cmin jest tylko częścią całej możliwej różnicy między potencjalnymi Cmin o cechach najgorszych i Cmax o najlepszych cechach. Później zakres należy odpowiednio rozszerzyć.
Przykład:
4 cechy, każda po 25%, 3 stopnie gradacji cechy.
Posiadana Cmax - 3 cechy najlepsze, 1 cecha średnia
Posiadana Cmin - 3 cechy najgorsze, 1 cech średnia
Waga 1 stopnia gradacji w 1 cesze (pomiędzy cechą najgorszą a średnią oraz średnią i najlepszą): 25% /2 = 12,5%
Nasz zakres delty C (Cmax
Jak można poszeżyć przedział cenowy ( poza Cmin lub Cmax), jeżeli nier. o Cmin lub Cmax. nie posiada wszystkich cech najgorszych lub najlepszych[/quote:9de4762c76]
To zależy od indywidualnie posiadanych transakcji do porównań i możliwości wyliczenia z nich odpowiednich zakresów.
Uważam, że jeśli to możliwe, najlepiej w takiej sytuacji zmniejszyć gradacją cech do posiadanych.
Jeśli nie i rzeczoznawca chce się dalej bawić, przyjąć, że różnica między posiadanymi Cmax i Cmin jest tylko częścią całej możliwej różnicy między potencjalnymi Cmin o cechach najgorszych i Cmax o najlepszych cechach. Później zakres należy odpowiednio rozszerzyć.
Przykład:
4 cechy, każda po 25%, 3 stopnie gradacji cechy.
Posiadana Cmax - 3 cechy najlepsze, 1 cecha średnia
Posiadana Cmin - 3 cechy najgorsze, 1 cech średnia
Waga 1 stopnia gradacji w 1 cesze (pomiędzy cechą najgorszą a średnią oraz średnią i najlepszą): 25% /2 = 12,5%
Nasz zakres delty C (Cmax
do wycena 2009
dzięki za informację, ja zawsze ograniczam się do swojej bazy cenowej,natomiast spotkałem się z przykładem, w którym różnica pomiędzy Cmin i Cmax wynosiła ok. 10zł/m2 (40 transakcji) natomiast przyjęty przedział cenowy prze RZM wynosił 400zł/m2. Stąd moje pytanie, tym bardziej, że nowy standard dopuszcza określenie przedziału hipotetycznego, trzeba udać się niestety na jakiś kurs. Niestety nie mam dostępu do pisma"wycena".
dzięki za informację, ja zawsze ograniczam się do swojej bazy cenowej,natomiast spotkałem się z przykładem, w którym różnica pomiędzy Cmin i Cmax wynosiła ok. 10zł/m2 (40 transakcji) natomiast przyjęty przedział cenowy prze RZM wynosił 400zł/m2. Stąd moje pytanie, tym bardziej, że nowy standard dopuszcza określenie przedziału hipotetycznego, trzeba udać się niestety na jakiś kurs. Niestety nie mam dostępu do pisma"wycena".
-
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10