Wpływ zleceniodawcy na operat szacunkowy

Wycena nieruchomości, rzecoznawcy majątkowi i kandydaci na rzeczoznawcę. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
BartoszT
Posty: 2
Rejestracja: 20 sie 2009, 9:59

Post autor: BartoszT » 20 sie 2009, 10:11

Witajcie,

na praktykach do metody kosztów likwidacji mam dosyć nietypową sytuację. Posiadam dokumenty do nieruchomości gruntowej, której częściami składowymi są kilkuletnie ławy fundamentowe z wykonanymi w stopniu znikomym ścianami fundamentowymi.

Prowadzący praktyki zaproponował, abym napisał iż założenie o likwidacji wspomnianych fundamentów wynika ze zlecenia właściciela... Czy tak można założyć? Czy zleceniodawca może mieć aż taki wpływ na operat szacunkowy?

Ewentualnie może napisać iż obiekt zaczął być wznoszony bez pozwolenia na budowę i dlatego należy przy wycenie założyć jego likwidację.

Co o tym sądzicie?

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 21 sie 2009, 8:22

Można i tak i tak. Właściciel jak najbardziej może zażyczyć sobie takiego celu.

BartoszT
Posty: 2
Rejestracja: 20 sie 2009, 9:59

Post autor: BartoszT » 21 sie 2009, 18:11

Dziękuję za pomoc !

adek44
Posty: 49
Rejestracja: 09 kwie 2009, 9:06

Post autor: adek44 » 31 sie 2009, 9:33

A ja nie zgodzę się z Andy, tzn. zgodzę sie częściowo :)
Po pierwsze, ustawa o g.n. wyraźnie stwierdza, że "Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urz.infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych" (art.154.1).
Zwróćmy uwagę, że cel wyceny jest umieszczony obok innych atrybutów nieruchomości, na któe rzeczoznawca nie ma wpływu. Cel wyceny po prostu jest. Rzeczoznawca posiada natomiast wiedzę, narzędzia i wykształcenie (przynajmniej w teorii), aby ów cel przekuć na konkretną wartość. "Uwzględnia" się te atrybuty przy wycenie. Tzn, gdy przyjdzie dwójka zamawiających i będzie chciała określenia wartości tej samej nieruchomości, ale do innych celów, może okazać się, że i podejścia (technika i metoda) będą zupełnie różne. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby rzeczoznawca nie narzucał celu wyceny zamawiającemu, ale - i to chyba najważniejsze - zamawiający nie narzucał konkretnej metody wyceny. Wybór podejścia (w twoim przypadku - pod.mieszane, koszty likwidacji) do wyceny należy do rzeczoznawcy.
Nie zgodziłbym się zatem ze stwierdzeniem, że "zamawiający narzuca cel wyceny". On przychodzi z już zakreślonym celem, zaś podejście (które dokonuje RzM) jest konsekwencją owego celu.
Nie pisałbym w operacie, że zleceniodawca zażyczył sobie, aby RzM wycenił tak, a nie inaczej. Lepiej chyba umieścić wzmiankę, że tego typu nieruchomości (tzn. z fundamentami i jakimiś ściankami) nie występują w obrocie rynkowym, zatem uzasadnione jest zastosowanie podejścia mieszanego. Natomiast zamieszczenie informacji o samowoli budowalnej może pociągnąć na egzaminie szereg pytań o uwarunkowania prawne, na podstawie jakich dokumentów kandydat stwierdził, że była samowola itd. itp. Tego osobiście wolałbym uniknąć (chyba, że ktoś na wylot zna ust.Pr.Budowlane :)
Ja na projektach operatów (w ramach praktyk) piszę "do celów sprzedaży" albo "do celów ubezpieczenia cześci składowej nieruchomości".

ODPOWIEDZ