Posiadam działkę rolną 1,5 ha w województwie podlaskim. Działka ta ma być w całości zajęta pod drogę ( obwodnicę Zambrowa ) . Jest to działka rolna ziemia klasy III, leżąca na terenie miasta Zambrów.
Gdzie mogę dowiedzieć się o rzeczywistej wartości tej działki ? Czy mogę nie zgodzić się na wycenę rzeczoznawcy zatrudnionego przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad ?
Czy wycena innego rzeczoznawcy ( z obcego terenu ) może być uwzględniona przy przyznaniu odszkodowania ?
Będę wdzięczny za poradę w tej sprawie.
Odszkodowanie za grunty pod drogę.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 114. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Art. 115. 2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.
2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
§ 36 1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.
2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.
3. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomo-ści, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
4. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłasz-czenia.
Z GAZETY PRAWNEJ " Ustalenie wysokości odszkodowania zawsze następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości zawarta w opinii rzeczoznawcy nie ma jednak charakteru wiążącego i podlega ocenie starosty. Decyzja starosty ma zatem charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego. W praktyce jednak to właśnie opinia rzeczoznawcy ma decydujące znaczenie. Wycena nieruchomości wymaga bowiem wiedzy specjalistycznej, którą posiada właśnie rzeczoznawca, a nie starosta."
Wystarczy trochę poszukać.
Podsumowując, jeśli wartość rynkowa według ciebie wynosi 50 zł/1m2, a starosta ustali ci odszkodowanie na podstawie wyceny rzeczoznawcy powiedzmy 20 zł/m2 to nie masz praktycznie żadnych możliwości obrony bo decyzja będzie wydana zgodnie z przepisami.
Jedynie co ci pozostaje to odwołać się do WSA.
Art. 114. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Art. 115. 2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.
2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Rozporządzenie Rady Ministrów
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
§ 36 1. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.
2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.
3. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomo-ści, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
4. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłasz-czenia.
Z GAZETY PRAWNEJ " Ustalenie wysokości odszkodowania zawsze następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości zawarta w opinii rzeczoznawcy nie ma jednak charakteru wiążącego i podlega ocenie starosty. Decyzja starosty ma zatem charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego. W praktyce jednak to właśnie opinia rzeczoznawcy ma decydujące znaczenie. Wycena nieruchomości wymaga bowiem wiedzy specjalistycznej, którą posiada właśnie rzeczoznawca, a nie starosta."
Wystarczy trochę poszukać.
Podsumowując, jeśli wartość rynkowa według ciebie wynosi 50 zł/1m2, a starosta ustali ci odszkodowanie na podstawie wyceny rzeczoznawcy powiedzmy 20 zł/m2 to nie masz praktycznie żadnych możliwości obrony bo decyzja będzie wydana zgodnie z przepisami.
Jedynie co ci pozostaje to odwołać się do WSA.
Dziękuję za zainteresowanie sprawą.
Masz rację wystarczy trochę poszukać, ale niczego to nie zmienia. Przepisy nie podpowiedzą jak zmusić rzeczoznawcę do prawidłowej wyceny.
Problem polega na tym, że 9 lat temu na tym samym terenie wyceniono kawałek gruntu ( pod drogę ) na kwotę dwa razy większą za 1 metr kwadratowy niż teraz.
Powszechnie wiadomo, że gruntu nie przybywa, a jego cena idzie w górę.
Piszę o tym również dlatego, że nie wszyscy, którym zabierają ziemię pod
Masz rację wystarczy trochę poszukać, ale niczego to nie zmienia. Przepisy nie podpowiedzą jak zmusić rzeczoznawcę do prawidłowej wyceny.
Problem polega na tym, że 9 lat temu na tym samym terenie wyceniono kawałek gruntu ( pod drogę ) na kwotę dwa razy większą za 1 metr kwadratowy niż teraz.
Powszechnie wiadomo, że gruntu nie przybywa, a jego cena idzie w górę.
Piszę o tym również dlatego, że nie wszyscy, którym zabierają ziemię pod