Ceny mieszkań - raporty, statystyki, średnie ceny

Wymiana doświadczeń, wzory dokumentów, sposoby prowadzenia biura nieruchomości, informacje bieżące, archiwizacja dokumentów, licencje, opisy programów do obsługi biur nieruchomości. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
dommieszkanie
Posty: 8
Rejestracja: 18 maja 2010, 11:33

Post autor: dommieszkanie » 30 cze 2010, 18:45

Witam wszystkich.

Dzisiaj natknąłem się na publikację serwisu Oferty.net - Wiadomości z rynku nieruchomości - czerwiec 2010. Gdzie w części: średnie ceny ofertowe mieszkań w największych miastach (przy wybranych ulicach), w odniesieniu do Warszawy zobaczyłem taką fajną tabelkę i doznałem szoku.

Nie mogę przytoczyć tutaj wszystkiego z braku miejsca, ale dla przykładu:

Aluzyjna 7180zł za 1 m2 mieszkania
Broniewskiego 8182 zł/m2
Lazurowa 8643 zł/m2
św. Wincentego 8175 zł/m2
Mokotowska 13487 zł/m2

Super !

Tylko mam takie małe pytanie kto zapłaci 8643 zł za 1 m2 mieszkania na Lazurowej lub 8182 zł/m2 na Broniewskiego lub 8175 zł/m2 na św. Wincentego? Dla mniej zorientowanych pierwsze to dalekie Bemowo (od Jelonek, aż do Boernerowa), drugie żoliborz / Bielany (zależy na którym odcinku) i wreszcie ostatnie Targówek - Bródno.

Mokotowska, Wilcza, Narbutta też tak nie do końca, ale OK, to jeszcze jestem w stanie przeżyć. Ale reszta?!?

Na Lazurowej istnieje zabudowa z płyty jak i nowe budownictwo (przeważa to pierwsze), ale już na Broniewskiego jest w większości płyta i RamaH (z adresem Broniewskiego są bodajże aż 2 nowe budynki, a to długa ulica), na św. Wincentego obawiam się, że jest podobnie. Czyli w większości na tych ulicach przeważa zabudowa z lat '70 i '80 z płyty, ewentualnie z RamyH.

Myślę, że warto się zastanowić nad wyciąganiem tego typu średnich, ja wiem, że statystyki to fajna rzecz, ale może należałoby wreszcie trochę je rozbudować bo wychodzą bzdury.

Koniecznie trzeba zróżnicować rodzaj budynku i technologię jego wykonania, rok budowy, niski, czy wysoki, jedno klatkowy, czy moloch na trzy przecznice - to nie może być pchane do jednego worka, jak cały czas to się dzieje.

Efekt jest taki, że publikując takie statystyki mieszamy klientom w głowach i potem nie ma się czemu dziwić jak właściciel mieszkania w budynku wykonanym w technologii wielkiej płyty na peryferiach miasta raptem wystawia je do sprzedaży po 10 000zł/m2. A klient który jest zainteresowany nabyciem mieszkania w tej konkretnej lokalizacji mówi do pośrednika "no niech Pan wpłynie na tego Sprzedającego, aby obniżył tą cenę - przecież to chore". Fakt człowiek ma rację, ale Sprzedający robi sobie wydruk z powyższej statystyki i mówi: "Proszę bardzo niech Pan (do pośrednika) zapozna się z cenami w moim rejonie bo Pan chyba nie jest stąd i nie wie co mówi".

No i co? Człowiek ma rację!

Zostawiam do przemyślenia autorom statystyk.

Ja chyba zakończę publikację czegoś takiego na swojej stronie. Jestem pośrednikiem i posiłkuję się pracą innych w zakresie statystyk, zostawiam to fachowcom. I naprawdę mam ogromny szacunek dla tych wszystkich ludzi, którzy zajmują się zawodowo tworzeniem statystyk, to jest masa pracy, ale również mam ogromną prośbę, Szanowni Państwo trochę bardziej przyłóżcie się do swojej pracy, ponieważ jej efekt ma wpływ na podejmowanie decyzji przez innych, a w zakresie obrotu nieruchomościami w grę wchodzą spore pieniądze.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 30 cze 2010, 22:46

Aż tak się nie przejmuj. Rynek dyskontuje wszystko - czyli klient.
Twoje odczucia są tylko Twoje.
To tylko statystyka - jak w dowcipie : są małe kłamstwa, kłamstwa i statystyka.
średnie wcale nie są takie złe - jako punkt odniesienia.

Zenek
Posty: 37
Rejestracja: 05 lip 2008, 11:19

Post autor: Zenek » 10 sie 2010, 17:45

Akurat w tym przypadku zgodziłbym się z autorem postu :) Bo średnie w tym przypadku są złe, ale nie ze względu na obliczenia tylko ze względu na dane źródłowe. Dane publikowane przez portale są nic nie warte, lepiej korzystać ze statystyk firm trudniących się na przykład pośrednictwem finansowym bo tam mamy do czynienia z wartościami realnymi (bazującymi na cenach transakcyjnych). Wyciąganie średnich z cen ofertowych, mających się najczęściej nijak do cen transakcyjnych, nierzadko będących jedynie mrzonkami właścicieli co do możliwości sprzedaży, to po prostu zabawa dająca może i ździebko emocji ale zero podstaw do podejmowania decyzji a na pewno nie dająca rzetelnego punktu odniesienia. Reasumując : jeśli przyjmiemy - jak w dowcipie :) - że po wielkim kłamstwie jest statystyka i jeszcze tą statystykę wyprowadzimy z kłamstwa jakim są ceny ofertowe - to dojdziemy do li tylko słusznego stwierdzenia: "WIEM żE NIC NIE WIEM" :) Pozdrawiam

Arture
Posty: 89
Rejestracja: 29 gru 2008, 14:52

Post autor: Arture » 10 sie 2010, 21:04

Już kiedyś napisałem do serwisu Oferty.net o beznadziejności ich statystyk robionych wg. cen ofertowych znalezionych w internecie. Zaczeli dodawać informacje że jest to wg.cen ofertowych nie zdając sobie sprawy że nadal fałszują obraz wartości nieruchomości. Trzeba ich ignorować, bo to nieuleczlny przypadek.

andy1909Z
Posty: 535
Rejestracja: 23 lis 2007, 8:53

Post autor: andy1909Z » 12 sie 2010, 8:34

Nie ma nic do końca. Statystyki są OK, ale jak ze wszystkim trzeba mieć pewną wiedzę i umieć się posługiwać danymi i myśleć, myśleć. A myślenie boli.....

ODPOWIEDZ