Sprzedaż nieruchmości, a raczej jej części - sprawa zagmatwana.

[pinkmaggit]

Witam!

Bardzo proszę o radę dotyczącą sprzedaży nieruchmości.

W 1945 roku moim dziadkom zabrano nieruchmości na podstawie tzw. Dekretu Bieruta. Po długich walkach z urzędami i urzędnikami uzyskaliśmy prawo wieczystego użytkowania na 99 lat. Akt notarialny pospisaliśmy w zeszłym roku. Moja mama niestety tego nie doczekała, a ja odziedziczyłam po niej udział w nieruchmości w wysokości 1/4 i to ja podpisywałam razem z innymi uzytkownikami wieczystymi akt notarialny. I właśnie wtedy zaczeły się schody. Udział w nieruchmości przedstawia się tak: ja posiadam 1/4 udziału, moja ciocia 1/4 a co do drugiej połowy nieruchmości to prawo do niej ma 6 osób (wychodzi to chyba po 1/12 udziału). Działka zabudowana jest dwoma domami - jeden jest wyremontowany i mieszkam tam ja z moją rodziną i moja ciocia, oraz jest drugi bunek o który dbamy tylko ja z moją ciocią, bo reszta osób nie poczuwa sie tego (nie poczuwali się również nigdy do płacenia podatków od nieruchmości). Nasza działka ma trochę ponad 600m2 (Warszawa) i podobno z tego powodu nie możemy zrobić rozdziału lub znieść współwłaności. I tu zaczynają się moje pytania:

1. Pozostali wsółwłaściciele wieczyści chcą mnie i moją ciocię zmusić do sprzedaży nieruchomości po niekorzystnej cenie na co my nie chcemy się zgodzić, bo z pieniędzy z naszych udziałów nie stać by nas było na zakup nawet kawalerki. Czy jeśli nie mamy rozdziału ani zniesionej współwłaności ci Państwo nie mogą sprzedać bez naszej zgody i podpisu nawet swojego udziału? Co za tym idzie mogą sprzedać swoje udziału tylko za naszą zgodą?

2. Jeden z kupców jest zainteresowany kupnem tylko połowy nieruchmości (tej nie uzytkowanej w tej chwili przez nikogo) czy istnieje możliwość sprzedaży ze wskazaniem w akcie notarialnym, której połowy i którego budynku dotyczy sprzedaż? Nie chciałabym aby potem kupiec powiedział, że kupił część z wyremontowanym budynkiem a nie tą nie używaną.

Z góry dziękuję za pomoc.

Pozdrawiam
Ola

[prawnicy-nieruchomosci]

Ad. 1. nie mogą sprzedać niepodzielonej nieruchomości, co nie oznacza, że nie mogą wystąpić do sądu o:
1) zniesienie współwłasności,
2) dział spadku,
3) zgodę na taką sprzedaż.

Ad. 2. teoretycznie jest możliwość takiej sprzedaży udziału nieruchomości, aby nabywca udziału mógł korzystać tylko z określonej jej części.
Sprawa nie jest prosta, bez zapoznania się z dokumentami i szczegółami trudno coś więcej napisać.

[pinkmaggit]

Proszę wybaczyć, że się powtarzam, ale chciałabym mieć jasność i trochę uspokoić skołatane nerwy, dlatego dla pewności zadam jeszcze raz pytanie (podsumuję):

1.Czy mogę być pewna, że bez wyrażnej zgody (w formie pisemnej,notarialnej) mojej i ciotki pozostali współużytkownicy wieczyści nie mogą sprzedać nawet swoich udziałów? Ogólnie chciałabym mieć pewność, że jedynie za zgodą moją i mojej cioci bedą mogli zbyć swoj udział.
Zaznaczam, że nie robiliśmy wspóllnie żądnego podziału spadku. Jedyne co łączy mnie i ciocię z resztą tamtych ludzi to wspólni pradziadkowie.
Proszę wybaczyć, że się powtarzam, ale nie chciałabym aby sprzedali udział min. w moim rodzinnym domu, w który nie włożyli nawet złotówki.

Mam również jeszcze jedno pytanie.
2.Razem ze mną mieszka mój tata. W chwili śmierci mojej mamy rodzice byli rozwiedzeni (chociaż po rozwodzie w roku 1983 pozostawali ze sobą w nieformalnym związku ze względu na mnie itd.), co za tym idzie mój tata nie odziedziczył nic po mojej mamie (udziału w użytkowaniu wieczystym również). Mój tata jest zameldowany i mieszka tu nieprzerwanie 40 lat. Chciałabym wiedzieć czy przy ewentualnej sprzedaży nieruchmości w przyszłości istnieje prawo i obowiązek abyśmy my tj. użytkownicy musieli zapewnić mojemu tacie (lokatorowi) lokal zastępczy (kupić mieszkanie)? Jeśli istnieje takie prawo to czy mój tata może się nie zgodzić na zaproponowany lokal zastępczy i oczekiwać aby lokal zastępczy miał identyczne warunki lokalowe jak poprzedni?

Z góry dziekuję za odpowiedź.

Pozdrawiam
Ola

[prawnicy-nieruchomosci]

1. nie, nie może być Pani tego pewna w 100%, gdyż sąd może "zarządzić" sprzedaż całej nieruchomości np:
1) w postępowaniu o dział spadku,
2) w postępowaniu o zniesienie współwłasności,
3) w postępowaniu o wyrażenie zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Z resztą, rozwiązań może być więcej, np (pkt 1 i 2) sąd może przyznać całą nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych.
O stopniu prawdopodobieństwa niekorzystnego rozstrzygnięcia decydować będą konkretne okoliczności.
W przypadku niekorzystnego dla Pani rozstrzygnięcia, żadna Państwa zgoda nie będzie potrzebna, co najwyżej będą mogli Państwo skarżyć postanowienie sądu.

2. To zależy w dużej mierze od tego czy ojciec jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.