wycena

[michaaa]

witam
mam nadzieje ze ktoś mi odpowie

chodzi o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę dla banku. ubiegaliśmy sie o kredyt mając dom w stanie surowym zamkniętym na działce 1500 m2 i 50 tys wkładu w gotówce. kwota kredytu 150 tys. koszt budowy domu o powierzchni użytkowej 140 m i całkowitej 210 określiliśmy na 350 tys- bank zaakceptował.
na moje pytanie jaka będzie wartość całej nieruchomości po wybudowaniu(dom+działka) odpowiedziano mi, że 320 tys. wychodzi na to ze odejmując kwotę kredytu i naszej gotówki dom w SSZ na 15 ar dzia łce według wyceny rzeczoznawcy wart jest 120 tys. dodam że ceny działek w tej okolicy są na poziomie 7-8 tys za ar. wiem ze wartość zabudowanej działki będzie niższa ale mimo wszystko ta wycena mnie zdziwiła.

czy to jest normalne że koszt budowy domu jest wyższy niż wartość rynkowa ukończonej inwestycji?

[grem1]

Wyceną objęta jest nieruchomość - czyli grunt i to co z gruntem wziązane - czyli np dom. Rzeczoznawca nie wyceniał domu tylko całą nieruchomość i może się tak zdarzyć, iż rynek "widzi" inaczej wartość nieruchomości niż by wskazywał to fakt np świetnych materiałów budowlanych, wykończenia budynku itp.
Nie możesz uogólniać , że cena działek za ar w okolicy wynosi ilestam. Każda działka jest specyficzna i jest wyceniana odrębnie. Poza tym nie należy do końca polegać na cenach ofertowych. Cena ofertowa sprzedaży jest to jedynie proponowana cena, która w konsekwencji może być zupełnie inna.

[michaaa]

okej rynek może i widzi to inaczej. zgadzam się mogę mieć super dom ale w nieciekawej okolicy. ceny działek które podałam obejmują działki sąsiednie. a nie nie wiadomo gdzie. rozumiem że cena kupna może być inna. interesują mnie rozbieżności w wycenach sporządzanych przez różne banki. rzeczoznawca z banku A wycenił wartość rynkową na 320 tys a rzeczoznawca z banku B wycenił na 550 tys. mówimy o tym samym domu. różnica moim zdaniem jest kolosalna.z mojego punktu widzenia wychodzi na to że albo ktoś zaniżył lub zawyżył wartość nieruchomości. jeżlei rzeczoznawca bierze obiektywne kryteria wyceniając nieruchomość to skąd takie różnice?

[michaaa]

czy chodzi zwyczajnie o to ze mam szczęście do wyceny lub go nie mam. dla mnie wycena końcowa ma znaczenie bo w umowie jest zapis mówiący o tym ze jak wartość nieruchomości spadnie i będzie niższa od wziętego kredytu to bank ma prawo podwyższyć marżę.

[grem1]

rozbieżność jest faktycznie duża i pewnie jest gdzieś bład. Trzeba dokładnie przeczyytać o co bankowi chodziło. Jest też coś takiego jak wycena dla "szybkiej sprzedaży" i banki dla celów zabezpieczenia swoich wierzytelności takiej wartości wymagają.
Trudno powiedzieć nie widząc operatów i nie znając lokalnego rynku, oraz kryteriów wyceny określonych przez bank, ale faktycznie coś jest nie tak.

[michaaa]

grem1 wiem że coś jest nie tak.to bank w którym ostatecznie wzięliśmy kredyt wycenił nam na 320 tys. powinno mnie to już na początku zastanowić że bank który wycenił na 550 tys podał nam te informację a nasz bank o ich wycenie nas nie poinformował. dopiero teraz coś mnie tknęło żeby zapytać i nie mogłam uwierzyć w to co usłyszałam. to jest kolejny argument aby zrezygnować z tego banku. mam pytanie:ubiegając się o kredyt zapłaciłam za tą wycenę bankowi, czy mogę żądać wglądu w operat? czy mogę po zakończeniu inwestycji żądać sporządzenie drugiej wyceny. nie uważam ze dom mój jest wart miliony ale wycenieni 200 metrowej nieruchomości na działce położonej 6 km od miasta wojewódzkiego na 320 tys dla mnie brzmi podejrzanie.

[andy1909Z]

Sorka - ale to bank udziela kredytu i bierze na siebie ryzyko Twojej wypłacalności.
Rozumiem, ze chcesz kredyt w jak największej wysokości.......
Masz prawo do wglądu do operatu - jeśli Ty za niego płaciłeś.
Masz prawo do drugiego operatu - jeśli Ty płacisz za operat.
A najlepiej (wg mnie) - zmień bank - po co się chandryczyć.

[michaaa]

andy1909Z nie chcę jak największego kredytu. interesuje mnie 150 tys. nie podoba mi się tylko zaniżanie wartości mojego domu.nikt mi nie powie ze dom 6 km od granic miasta i 15 km od ścisłego centrum w spokojnej okolicy bez autostrady, wysypiska śmieci czy ubojni pod nosem. wybudowany w 2009/2010 z materiałów ze średniej półki( dla ciekawości- elewacja Caparol silikonowa, styropian 15 cm 032, wszędzie dębowe podłogi, hiszpańska ceramika i niemiecka armatura, piec gazowy i system solarny) jest wart 320 tys.

[michaaa]

w moim wypadku ryzyko wypłacalności nie jest duże nie wiem co musiałoby się stać zeby bank nie odzyskał tych 150 tys. i masz rację w ostatnim zdaniu- trzeba będzie zmienić bank

[andy1909Z]

widzisz michaaa - inna jest wartość pod kredyt a inna pod sprzedaż.
Paradoks - tak. Ale - ja np nie lubię dębowych podłóg. I za nie nie zapłacę. Więc jak z wartością ?
Sprawa jest dość złożona.

Ale punkt widzenia zależy od........

Tak jak pisałem - banków jest wiele......

Powodzenia

[michaaa]

andy to chyba ja czegoś nie rozumiem. moim zdaniem wycena ma obejmować lokalizację, rodzaj użytych materiałów i ceny kupna sprzedaży z okolicy i pewnie dziesiątki innych rzeczy. to że ty nie lubisz dębu moim zdaniem nie powinno mieć wpływu na wartość domu.
idąc tym tokiem myślenia wypasione BMV nie jest warte 150 tys tylko 20 bo ktoś nie lubi tej marki!!!???

dla wyceny chyba ma znaczenie standard wykończenia. jak ktoś kupuję wykończony apartament w Warszawie to nie zapłaci miliona złotych za panele na podłodze.

[michaaa]

to w końcu są jakieś obiektywne kryteria wyceny nieruchomości czy też jednemu rzeczoznawcy podoba się mój dom i według niego wart jest ponad 500 tys a dla drugiego jest be i dałby za niego ledwo 300 tys.

[andy1909Z]

Widzisz sprawa jest taka - bardzo wiele zależy OD CELU WYCENY i ZAKRESY WYCENY.
I dlatego wartość może być bardzo różna.
Poczytaj rozp. w sprawie wyceny i sporz operatu szacunkowego oraz ust. o gosp. nieruchom.
Dodatkowo - każdy operat to "dzieło" - przy tych samych warunkach brzegowych rozrzut może być bardzo duży.
U każdego rzeczoznawcy wartość będzie inna.
I jak w KAżDYM fachu są różni fachowcy - nikogo nie obrażając.

[sylwia4012]

Banki mają swoich rzeczoznawców, którzy tak jak pisano robią wycenę pod kredyt. Ja długo walczyłam o swoją wycenę (miałam wycenę z poznańskiego biura) i wywalczyłam. Dzieki temu mam lepsze warunki kredytu.