Wycena nieruchomości - budynek posadowiony na dwóch działkach

[Ala001]

Witam,

mam pytanie na etapie praktyk wyceniam budynek handlowo usługowy. Budynek posadowiony jest na dwóch działkach, przyległych do siebie, należących do tego samego właściciela.
Pytanie wyceniam to jako jedną całość???

[aneta12182]

A czy działki stanowią jedną nieruchomość?

[Ala001]

Nie, działki stanowią odrębne nieruchomości, mają dwie oddzielne księgi wieczyste, a budynek stoi na całych dwóch działkach.

[aneta12182]

W takim razie szacuje się wartość budynku wraz z gruntem stanowiącym dwie nieruchomości, tak mi się wydaje.
Czy to operat z podejścia dochodowego?

[Ala001]

tak to jest operat z podejścia dochodowego.

[Ala001]

dostałam też informację że zgodnie z KC mogę to wycenić jako całość.

[aneta12182]

Tak, w takim przypadku wycenia się jako całość.

[Ala001]

A jaką podstawą prawną mogę to podeprzeć, że wyceniam jako całość ??

[dawo]

art. 46 KC oraz art 4 pkt 1 UoGN; w Twoim przypadku mamy dwie nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym, ale jedną nieruchomość w ujęciu prawnorzeczowym; problemem może być jednak definicja nieruchomości podobnej - bo musisz mieć podobne pod względem prawnym, co oznacza, że powinno się szukać transakcji także dwóch działek mających odrębne KW; takich raczej nie znajdziesz i do porównania weźmiesz takie z jedną KW; ale musisz to uzasadnić, że na rynku takich nie było, a biorąc pod uwagę, że wyceniasz jedną nier w ujęciu prawnorzeczowym, można przyjąć takie transakcje;
oczywiście w opisie stanu prawnego analizujesz obie KW;
dla poparcia powyższego: Prawo nieruchomości, prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk:
"Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości
gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz
gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59).
Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta. "

[Ala001]

Bardzo dziękuję za szczegółową i rzeczową odpowiedź.