Negocjacja prowizji

Testy egzaminacyjne, symulacja transakcji, wzory dokumentów, porady i opinie - jak zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Pytania i odpowiedzi do egzaminów części pisemnej i ustnej. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 25 lis 2006, 11:28

Mam pytanie dotyczące negocjacji prowizji przy podpisywaniu umowy pośrednictwa. Czy klient biura ma prawo do negocjacji wysokości wynagrodzenia zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów.Takie pytanie dostał jeden z moich znajomych na egz. ustnym. I jakie inne ustawy mogą mieć zastosowanie przy tym zagadnieniu.

klara
Posty: 49
Rejestracja: 16 maja 2006, 11:33

Post autor: klara » 25 lis 2006, 12:25

W myśl tej ustawy klient ma prawo negocjować wysokość prowizji. Ale nie wiem jakie inne przepisy mają jeszcze zastosowanie do tego zagadnienia.

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 25 lis 2006, 13:01

Jeżeli możesz to podaj mi dokładnie jaki przepis masz na myśli.Przy negocjacjach warunków umówy mają zastosowanie np.przepisy K.C. (art. 353 ) dotyczące jej zapisów ale pytanie dotyczyło wprost o negocjacje prowizji w odniesieniu do zapisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.Nie mogę jakoś znależć w tej ustawie zapisu odnoszącego się wprost do tego właśnie zagadnienia.Może chodzi o art 8 w pkt 1 i 6 ? Inne osoby proszę o wyrażenie swoich poglądów na ten temat.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 25 lis 2006, 15:06

Nie sądzę, żeby chodziło o art. 8 ust 1 i 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ten artykuł odnosi się do nadużywania przez podmiot pozycji dominującej na rynku przejawiającej się w narzucaniu nieuczciwych cen lub warunków umów. Czy jakiś pośrednik ma na rynku w rozumieniu ustawy pozycję dominującą? Może na jakimś lokalnym małym rynku w małym mieście tak. Tym niemniej jeśli chodzi o możliwość negocjacji cen działa to właśnie na korzyść klienta. Gdyby formalnej możliwości negocjacji nie było to wtedy interesy konsumentów byłyby naruszone.

Conrado
Posty: 52
Rejestracja: 21 wrz 2006, 4:42

Post autor: Conrado » 25 lis 2006, 15:25

[quote:bffb0d05a9="tombeat;2322"]Mam pytanie dotyczące negocjacji prowizji przy podpisywaniu umowy pośrednictwa. Czy klient biura ma prawo do negocjacji wysokości wynagrodzenia zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów.[/quote:bffb0d05a9]

W jednym zdaniu pyta się Pan o prowizję a w drugim mówi już o wynagrodzeniu a to nie jest chyba jedno i to samo.

WYNAGRODZENIE - płaci osoba ZAMAWIAJąCA usługę PRZEDSIęBIORCY. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawsze zawierana jest z przedsiębiorcą a nie z pośrednikiem.

PROWIZJA - płaci ją PRZEDSIęBIORCA pracującemu u niego POśREDNIKOWI.

Jeśli się mylę proszę mnie poprawić.

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 25 lis 2006, 18:50

Wynagrodzenie i prowizja to to samo.Prowizja to wynagrodzenie ujęte procentowo od wartości usługi. Po drugie -odnośnie wypowiedzi Conrado- przedsiębiorca może przeciez również być,i najczęściej tak jest, pośrednikiem. Ale w świetle definicji "prowizji" to nie ma znaczenia .Klient płaci wynagrodzenie za usługi czyli prowizje.To jest uzależnione od wartości transakcji w ujęciu właśnie procentowym. A co do głównego tematu wątku czyli możliwości negocjacji wysokości prowizji.Moje pytanie odnosi się wprost do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Takie pytanie było zadane na ustnym. Więc o jakie przepisy tej właśnie ustawy może chodzić? Zgadzam się że nie o przepisy o nadmiernej koncentracji i antymonopolowe.Więc o jakie.

Conrado
Posty: 52
Rejestracja: 21 wrz 2006, 4:42

Post autor: Conrado » 25 lis 2006, 21:09

Wynagrodzenie to nie to samo co prowizja.
Prowizja jest wynagrodzeniem ale wynagrodzenie nie jest prowizją!
Wynagrodzenie to pojęcie szersze niż prowizja.

Podobny przykład z kursu na prawo jazdy: każda naczepa jest przyczepą ale nie każda przyczepa jest naczepą.

Kończyłem kurs i praktyki w stowarzyszeniu pośredników i każdy wieloletni pośrednik (w tym prawnicy) zwracał nam na to uwagę aby w opisach transakcji i w umowach nie popełniać tego błędu. W każdej umowie którą nam pokazywali było użyte słowo wynagrodzenie a nie prowizja.

Ustawa o GN Art. 180.4 Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.

Ustawa mówi wyraźnie pośrednikowi lub przedsiębiorcy należy się wynagrodzenie, ja tu nie widzę słowa prowizja. Ustawa mówi, że wynagrodzenie należy się pośrednikowi i przedsiębiorcy ale przecież pośrednik prowadzący własną działalność jest przedsiębiorcą i umowa pośrednictwa i tak, i tak jest podpisywana z przedsiębiorcą a nie z pośrednikiem.

"PROWIZJA - procentowe wynagrodzenie za pośrednictwo w jakiejś transakcji handlowej" definicja ze słownika języka polskiego.

Ustawa mówi, że przedsiębiorcy należy się wynagrodzenie.
A w umowie pośrednictwa może Pan wyrazić wynagrodzenie w formie procentowej albo w KONKRETNEJ WIELKOśCI W Z

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 25 lis 2006, 23:01

Oczywiście ma pan rację , że nazywać należy zapłatę jako wynagrodzenie.Jednak nie zgodzę się , że korztstniejsze jest ujęcie gotówkowe niż procentowe. Wieloletni pośrednicy, może mi pan wierzyć wpisują %. Zresztą proszę sprawdzić wzorcowe umowy w "Vademecum pośrednika" i wszystkich ,powtórze wszystkich dostępnych na rynku wydawnictwach.

"Jeśli lubi Pan ryzyko i użeranie się z klientami któży w momencie zapłaty robią wielkie oczy i mówią, że oni nie wiedzieli, że 3% to 10000zł to może Pan wyrażać wynagrodzenie w formie procentowej"

Nie wiem co ma pan na myśli mówiąc te słowa , ale jak klient może zrobić wielkie oczy skoro do pana należy poinformowanie go już na etapie podpisywania umowy o wszystkich jej zapisach i kosztach z nią związanych dochowując należytej staranności.I gdzie tu pan widzi ryzyko i użeranie się z klientem. Jeżeli nie bedzie chciał zapłacić to nie ma znaczenia forma zapisu gotówkowa czy procentowa.
I na koniec odnośnie pośredników z wieloletnim stażem. Proszę się zastanowić dlaczego mówią , że lepiej wpisywać kwotę gotówkową? Bo to jest w ich interesie a nie klienta.Prosty przykład: nieruchomość wystawiamy do sprzedaży za 100000PLN. Taka kwota widnieje na umowie.
na umowie wpisuję 2,5% czyli otrzymam 2500PLN , pośrednik z wieloletnim stażem wpisuje też 2500PLN.Wychodzi na to samo. Ale co się dzieje jeżeli cena za którą faktycznie nieruchomość zostaje sprzedana spada do np.90000PLN. Pośrednik z wieloletnim stażem kasuje 2500PLN a to już nie moje 2,5% tylko 2,8%. I proszę nie wierzyć , że ich słowa wynikają z troski o klientów. Liczy sie ich interes.

kati
Posty: 33
Rejestracja: 26 lis 2006, 0:04

Post autor: kati » 26 lis 2006, 2:30

[quote:86d00cebdc="tombeat;2322"]Mam pytanie dotyczące negocjacji prowizji przy podpisywaniu umowy pośrednictwa. Czy klient biura ma prawo do negocjacji wysokości wynagrodzenia zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów.Takie pytanie dostał jeden z moich znajomych na egz. ustnym. I jakie inne ustawy mogą mieć zastosowanie przy tym zagadnieniu.[/quote:86d00cebdc]

Witaj tombeat
Myślę że klient -jako konsument- ma prawo negocjacji wynagrodzenia wg tej ustawy ,żeby nie zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne nie uzgodnione z nim indywidualnie na, którego treść nie miał rzeczywistego wpływu.
Chociaż ? nie dotyczy to postanowień określających cenę lub wynagrodzenie.
Ale ciężar dowodu ,że postanowienie zostało uzgodnione indywidualne spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
Pośrednikowi byłoby chyba trudniej wykazać w razie sporu, że wynagrodzenie było uzgodnione z klientem indywidualnie.

Może to o ten zapis chodzi?

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 26 lis 2006, 8:49

Panie Piotrze.
Zastanawiał się pan czy biuro może mieć pozycję dominującą na rynku. Znam taki przykład i to wcale nie z małego miasta. W tym przypadku jedno z biur podpisuje z klientami sprzedającymi umowy w których wynagrodzenie dla pośrednika wynosi [b:488e5ce54a]1 PLN (JEDENZłOTY)[/b:488e5ce54a]. Wręcz ogłasza się z tym w lokalnej prasie. Skutek- inne biura mają kłopot z pozyskiwanie ofert. Kłopot to mało powiedziane. Oczywiście biuro to nie łamie zasady , że ich usługi sa wolne od opłat, prowizji czy innych form wynagrodzenia.Ale. No właśnie- ewidentnie wg. mnie łamie zapisy ustawy o Ochronie Konkurencji i Konsumentów.
Co pan o tym sądzi?

Alicja
Posty: 101
Rejestracja: 30 maja 2006, 7:10

Post autor: Alicja » 26 lis 2006, 10:23

Na pewno łamie ustawę, bowiem zgodnie z jej zapisami nadużywanie pozycji dominującej polega w szczególności na bezpośrednim lub pośrednim narzucaniu nieuczciwych cen, w tym cen nadmiernie wygórowanych albo rażąco niskich.
A odnośnie dyskusji o tym czy to wynagrodzenie czy prowizja to według kodeksu prowizja wynika tylko z umowy agencyjnej, a pośrednikowi zgodnie z UGN należy się wynagrodzenie.

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 26 lis 2006, 10:55

Pani Alicjo.
Dziękuje za odpowiedź na temat łamania zapisów ustawy przez to biuro. Myślę, że tak właśnie należy potraktować ich postępowanie.
Co do tematu wynagrodzenia - to pełna zgoda. Pośrednikowi należy się wynagrodzenie. Ale prowizja to forma wynagrodzenia, nie tylko umowy agencyjnej. Jest to procentowe ujęcie należnego wynagrodzenia. I tylko o to chodzi w tej dyskusji. Jasne , że w umowie należy umieszczać zapis o wynagrodzeniu. Chodziło mi tylko, że prowizja to pojęcie przyjęte i stosowane. Ujęto je także w "Standardach zawodowych" ( par.6 pkt 1) jako formę wynagrodzenia.
I jeszcze jedno- jak pani odniesie się do stwierdzenia ,że lepiej jest określać wynagodzenie w formie kwoty a nie %. Ja nie widzę tutaj racjonalnego wytłumaczenia o którym wspominał Conrado.

Alicja
Posty: 101
Rejestracja: 30 maja 2006, 7:10

Post autor: Alicja » 26 lis 2006, 11:43

Według mnie można określić procentowo, ale najkorzystniej dla zamawiąjącego bedzie ustalenie kwoty wynagrodzenia jako procent od ceny transakcyjnej, a nie ofertowej. Takie jest moje zdanie.

tombeat
Posty: 28
Rejestracja: 24 paź 2006, 12:18

Post autor: tombeat » 26 lis 2006, 13:07

Oczywiście , że kwota wynagrodzenia powinna , w ujęciu procentowym, odnosić się do ceny ostatecznej. I to właśnie jest z korzyścią dla klienta. Forma wynagrodzenia o której wspominał wcześniej Conrado, czyli ujęcie określonej kwoty w umowie pośrednictwo będzie przecież wyliczona w jakiś procentach ale od sumy ofertowej.A to nie bierze pod uwagę tego , że cena transakcji może być znacznie, w niektórych przypadkach, niższa od kwoty transakcji.I jeśli "pośrednicy z wieloletnim stażem" twierdzą, że robią to w interesie klientów to chyba coś jest nie tak. Chyba nie można być bezkrytycznym w stosunku do wszystkiego co mówią .

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 27 lis 2006, 13:52

[quote:0a344abea8="tombeat;2341"]Panie Piotrze.
Zastanawiał się pan czy biuro może mieć pozycję dominującą na rynku. Znam taki przykład i to wcale nie z małego miasta. W tym przypadku jedno z biur podpisuje z klientami sprzedającymi umowy w których wynagrodzenie dla pośrednika wynosi [b:0a344abea8]1 PLN (JEDENZłOTY)[/b:0a344abea8]. Wręcz ogłasza się z tym w lokalnej prasie. Skutek- inne biura mają kłopot z pozyskiwanie ofert. Kłopot to mało powiedziane. Oczywiście biuro to nie łamie zasady , że ich usługi sa wolne od opłat, prowizji czy innych form wynagrodzenia.Ale. No właśnie- ewidentnie wg. mnie łamie zapisy ustawy o Ochronie Konkurencji i Konsumentów.
Co pan o tym sądzi?[/quote:0a344abea8]

Jeżeli jakieś biuro podpisuje umowy w których wynagrodzenie wynosi 1 zł to z pewnością nie jest to kwota, która odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu pobieranemu za tego typu czynności. Ma to na celu przyciągnięcie klientów do swojego biura, a być może nawet w dalszej perspektywie spowodowanie upadku innych biur z rynku lokalnego przez odciągnięcie od nich klientów. Wcale nie trzeba mieć pozycji dominującej, żeby zastosować tego typu praktyki, pytanie tylko jak długo będzie pośrednika stać na oferowanie takiej ceny?

Co do negocjacji wynagrodzenia przez klienta i pośrednika, myślę, że jest to jak najbardziej wskazane, a nawet potrzebne. Jeśli w większości biur na danym rynku średnia stawka wynosi 3%, to dlaczego ktoś ma nie wynegocjować tej stawki do 2,5% albo 2%? Nie znaczy to, że pośrednik nie zarobi uczciwie na transakcji, zwłaszcza jeśli cena nieruchomości wynosi kilkaset tysięcy złotych. Może się to natomiast przyczynić do spadku cen usług pośredników na rynku lokalnym, a to jest jak najbardziej pożądane dla klientów ich biur.

W ubiegłym roku Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wszczął postępowanie w sprawie narzucenia przepisów ustawy przez tzw. System Oferowania Nieruchomości zarzucając zmowę i ustalanie jednolitych nieuczciwych warunków. Nie wiem jednak jak skończyło się to postępowanie.

ODPOWIEDZ