Moje pytania z ustnego 1-2 luty

Testy egzaminacyjne, symulacja transakcji, wzory dokumentów, porady i opinie - jak zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Pytania i odpowiedzi do egzaminów części pisemnej i ustnej. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
BeTe
Posty: 38
Rejestracja: 01 lis 2006, 0:23

Post autor: BeTe » 04 lut 2007, 12:56

Moje pytania były dokładnie związane z symulacjami transakcji:

1. Co należy sprawdzić i jakie dokumenty zebrać do transakcji SWPDLM bez KW.
2. Co grozi nabywcy jeśli kupi lokal z zameldowaną sobą i jak sobie z tym poradzić?
3. Samodzielny lokal mieszkalny wykupiony od gminy - jaka jest procedura i czym się kończy?
4. Samodzielny lokal mieszkalny wykupiony od gminy - z jakimi obciążeniami musi się liczyć właściciel sprzedając go w tym samym roku i jak można ich uniknąć?
5. Nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym - co pośrednik musi sprawdzić i jakie dokumenty zebrać do transakcji?
6. Na czym polega pośrednictwo?

detektyw
Posty: 6
Rejestracja: 17 mar 2006, 7:38

Post autor: detektyw » 04 lut 2007, 14:47

kurcze:) zycze nam wszystkim takich pytan:)

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 04 lut 2007, 15:55

1.czynności pośrednictwa przy sprzedaży SWPDL(wizja lokalna przed podpisaniem umowy pośrednictwa czy po?)
2.wpis konstytutywny i deklaratoryjny
3.podaj podstawę prawną oraz określ co to jest udział samodzielnego lokalu w częściach wspólnych nieruchomości.
4. pierwokup według UoGN
5. pierwokup według UoUR
6. działka budowlana wedug UoGN

i z 10 pytań pomocniczych tzw. drążących
poprawnie nie odpowiedzaiałem na dwa pierwsze pytania.
Przy pierwszym pytaniu zrobiłem kardynalny błąd ,który wynikał z mojej symulacji a mianowicie napisałem ,że wizje lokalną przeprowadza się po podpisaniu umowy pośrednictwa bo tak miałem w materiałach PFRN.Propozycja symulacji z błędem była przekazana naszej grupie podczas warsztatów z adnotacją o dopuszczeniu do rozpowszechniania prez PFRN.Przy odpowiadaniu broniłem tego co miałem w symulacj no i okazało się ,że walnąłem podstawową gafe.Nie ważne już było to że na ostatnie cztery pytania odpowiedziałe w śpeweająco.Sam bym nie dał licencji komuś za robienie podstawowych błędów.Myśle ,że wmaju nie będę miał już iekszych poblemów.Nauczka na przyszłość dla mnie i może też dla innych .Nie można ślepo wierzyć albo brać za pewnik wszystkiego co się czyta w książkach czy innych npublikacjach,Warto zawsze weryfikować zagadnienie co do kórych nie jesteśmy pewni w różnych i kilku źródłąch .Pozdrawiam

lexi
Posty: 66
Rejestracja: 17 gru 2006, 15:37

Post autor: lexi » 04 lut 2007, 17:45

No... to super ! Za dobrze mi to nie wróży, bo mnie osoba odpowiedzialna za nasze praktyki powiedziała, żebym specjalnie zostawiła błędną nazwę rodzaju transakcji w symulacji. Napisałam "zakup", miałam chyba zaćmienie, bo przecież wiedziałam, że w KC nie ma takiego określenia, powinno być "sprzedaż od strony popytowej". Pani usiłowała mnie przekonać, żebym tak zostawiła, specjalnie po to, aby dać Komisji powód do drążenia tematu i żeby się z tego sprytnie wybronić. Ja się jednak przestraszyłam i do słowa zakup dodałam po myślniku tę "sprzedaż od strony popytowej". Jestem przygotowana do wybronienia się z tego, ale z Twojej opowieści wynika, że na wiele mi to nie pomoże. Wygląda na to, że lepiej nie bawić się w błędy w nadzieji na to, że Komisja się na tym skoncentruje, ale pozwoli się wybronić. No nic, zobaczymy...W tej samej symulacji jest jeszcze cudzoziemiec, może to jego będą bardziej "molestować" niż ten nieszczęsny zakup i się uda :-)))
Pozdrawiam,
Ola

Alicja
Posty: 101
Rejestracja: 30 maja 2006, 7:10

Post autor: Alicja » 04 lut 2007, 19:21

Czytam wasze wrażenia z ustnego i jestem przerażona trochę. Mam wrażenie, że świadomie popełniliście kardynalne błędy. Tak jakby waszym zamiarem było oblanie tego egzaminu. Ciekawa jestem kto wam sprawdzał te symulacje? Przecież opiekun powinien wam wskazać od razu, że tu jest błąd, który w konsekwencji spowoduje negatywny wynik, jeśli w porę nie naprawicie, lub nie będziecie umieli się obronić. A mam pytanie do Staniaka, skąd wziął materiały o takiej kolejności czynności pośrednika? Nam na praktykach warsztatowych nic takiego nie podawano. Musiały to być materiały bardzo archiwalne, obecnie na stronach PFRN jest przecież opis transakcji według którego należy sporządzać symulacje i każdy może z nich skorzystać. Naprawdę nawet tu na forum jest sporo osób, które by wam chętnie pomogły i wiele rzeczy wyjaśniły. Mnie nie zdarzyło się pozostawić bez odpowiedzi zapytania i wiadomości od któregoś z forumowiczów. Mam apel do kandydatów na pośredników, jeśli macie wątpliwości co zagadnień, kontaktujcie się z osobami udzielającymi się na tym forum. A naprawdę każdy chętnie wam pomoże. To forum przecież po to istnieje, żebyśmy sobie pomagali.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 04 lut 2007, 21:40

Obecnie na stronie PFRN nie ma już projektu symulacji.A materjały dostałem jak napisałem podczas warsztatów.Projekt symulacji był sporządząny przez jednego z członków PFRN i zatwierdzony przez PFRN.Szkoda ,że umkneło to mojej uwadze.Podczas egzaminu jakbym powiedział o tym może byłoby inaczej.
Pozdrawiam

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 04 lut 2007, 21:43

Najciekawsze jest też to ,że tak naprawdę pośrednicy nie praktkują takich zasad przynajmniej większąśc.Jeżeli przychodzi klient to podpisują z nim umowę a póżniej przeprowadzaj wizje lokalną itd.
Stąd pewnie przeoczenie osoby sprawdzającej moją symulacje.Jeżeli ktoś tak robi to nie widział błędu przy sprawdzaniu.

julka
Posty: 51
Rejestracja: 06 lis 2006, 12:00

Post autor: julka » 05 lut 2007, 12:53

"Przy pierwszym pytaniu zrobiłem kardynalny błąd ,który wynikał z mojej symulacji a mianowicie napisałem ,że wizje lokalną przeprowadza się po podpisaniu umowy pośrednictwa bo tak miałem w materiałach"
Przeczytalam juz pare szkieletow symulacji a takze samych smulacji i w każdej najpierw podpisuje sie umowe posrednictwa a pozniej robi ogledzieny nieruchomosci, ja tez tak oczywscie mam w swojej symulacji dlatego za bardzo nie rozumiem tego co napisales???

julka
Posty: 51
Rejestracja: 06 lis 2006, 12:00

Post autor: julka » 05 lut 2007, 13:07

nawet na stronach "nieruchomosci" jest taki szkielet transakcji z ktorego wynika ze najpierw podpisujemy umowe posrednictwa, napiszcie jak wy mieliscie w swoich transakcjach bo teraz to ja juz zglupialam...

BeTe
Posty: 38
Rejestracja: 01 lis 2006, 0:23

Post autor: BeTe » 05 lut 2007, 15:00

Ja w swoich symulacjach miałem najpierw umowę pośrednictwa a dopiero potem wizytę na nieruchomości i przeszły bez uwag. Moim zdaniem taki układ jest logiczny, bo po co mam wizytować nieruchomość jeśli nie mam pewności czy oferujący podpisze ze mną umowę o pośrednictwo. Na kursie też mnie tak uczono. Dla mnie to już nie jest ważne, bo zdałem egzaminy i czekam na licencję. Natomiast dla tych co mają egzaminy przed sobą może to być istotne. Należy zatem chyba zwrócić się do PFRN o wyjaśnienie tej kwestii.
Pozdrawiam Tadeusz

Alicja
Posty: 101
Rejestracja: 30 maja 2006, 7:10

Post autor: Alicja » 05 lut 2007, 19:18

A kto prowadził wasze praktyki? Ja kończyłam w Profilu w Warszawie, wykładowcami byli p.Małgosia Bar, p. Danuta Nalazek, p. Witold Czapla i inni iw materiałach pomocniczych dostaliśmy prawidłowy schemat symulacji i taki sam znalazłam w necie, już nie pamiętam dokładnie, ale chyba na stronach PFRN czy Ministerstwa. A na coś takiego jak prawidłowe nazwy transakcji zwracano szczególną uwagę. I na kolejność czynności pośrednika, to było podkreślane kilka razy przez różne osoby. Już po przeczytaniu symulacji według mnie widać słabe strony kandydata. A takie kardynalne błędy powodują, że komisja wie, że ma do czynienia z osobą, która nie przygotowała się teoretycznie do egzaminu, że nie zna podstawowych ustaw. Np. w ustawach nie ma pojęcia "zakup" Nieprofesjonalne słownictwo od razu nas dyskredytuje. Jeśli macie dobrych wykładowców słuchajcie ich uważnie, bo wiele się można nauczyć od nich. I zauważcie, że większość z nas mówi, że mieli łatwe pytania na egzaminie, tylko sami popełnili jakiś błąd z nerwów, czy niedouczenia. Ten egzamin jest naprawdę do zdania.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 05 lut 2007, 20:38

[quote:02f18d874c="julka;3784"]"Przy pierwszym pytaniu zrobiłem kardynalny błąd ,który wynikał z mojej symulacji a mianowicie napisałem ,że wizje lokalną przeprowadza się po podpisaniu umowy pośrednictwa bo tak miałem w materiałach"
Przeczytalam juz pare szkieletow symulacji a takze samych smulacji i w każdej najpierw podpisuje sie umowe posrednictwa a pozniej robi ogledzieny nieruchomosci, ja tez tak oczywscie mam w swojej symulacji dlatego za bardzo nie rozumiem tego co napisales???[/quote:02f18d874c]

Wszystkie szkielety symulacji a także same symulacje,które zawierają przeprowadzenie wizji lokalnej po podpisaniu umowy są błędne.Już wyjaśniam dlaczego .Proszę sobie wyobrazić podpisanie umowy z klauzulą wyłączności dotyczącej sprzedaży nieruchomości bez uprzednio jej dokładnego opisania i sprawdzenia stanu prawnego z faktycznym.Jak możemy zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości i jej reklamy jeżeli jeszce nie wiemy z czym mamy do czynienie .Wiemy ale tylko na podstawie opisu klienta a to za mało.Pośrednik musi wiedzieć czy może się podjąć danych czynności a może się wtedy podjąć czynności sprzedaży jeżeli stan prawny jest zgodny z faktycznym a to możemy tylko stwierdzić poprzez zbadanie dokumentów i między innymi przez wizje lokalną. Konsultowałem się wczoraj w tej sprawie z Panem Witoldem Czaplą ,który stwierdził ,że na stronie PFRN był szkielet z błędem dlatego w chwili obecnej tego przykładowego opisu już nie ma.Ja miałem po prostu pecha ,że ktoś czujny w komisji wyłapał ten błąd i ja myśląc ,że mam dobrze obroniłem ten bład.

Z poważaniem Piotr Staniak

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 05 lut 2007, 21:01

[quote:c8d094e196="BeTe;3788"]Ja w swoich symulacjach miałem najpierw umowę pośrednictwa a dopiero potem wizytę na nieruchomości i przeszły bez uwag. Moim zdaniem taki układ jest logiczny, bo po co mam wizytować nieruchomość jeśli nie mam pewności czy oferujący podpisze ze mną umowę o pośrednictwo. Na kursie też mnie tak uczono. Dla mnie to już nie jest ważne, bo zdałem egzaminy i czekam na licencję. Natomiast dla tych co mają egzaminy przed sobą może to być istotne. Należy zatem chyba zwrócić się do PFRN o wyjaśnienie tej kwestii.
Pozdrawiam Tadeusz[/quote:c8d094e196]

Gratuluje zdania egzaminu ale w tej kwestii jesteś w błędzie.Wykładowny żle Cię nauczyli.Zadzwoć do Pana Witolda Czapli przewodniczącego KOZ w PFRN.On zwrócił na to oficjalną uwagę.Wizja lokalna musi być przeprowadzana przed podpisaniem umowy.Tak jest prwidłowo.

BeTe
Posty: 38
Rejestracja: 01 lis 2006, 0:23

Post autor: BeTe » 06 lut 2007, 3:15

Przekonuje mnie argumentacja w przypadku umowy na wyłączność, choć nie do końca bowiem często się zdarza, że dopiero pośrednik wnikliwie badając stan prawny nieruchomości pomaga właścicielowi prostować zaszłości i w ten sposób przygotować nieruchomość do sprzedaży. Chcąc być konsekwentnym w myśl argumentacji którą przedstawiłeś, umowę pośrednictwa należałoby podpisać dopiero po dokonaniu:
1. opisu i weryfikacji stanu prawnego nieruchomości,
2. opisu i weryfikacji stanu faktycznego nieruchomości,
3. zbadaniu wszelkich innych uwarunkowań jej dotyczących.
To wszystko może trwać dość długo i może się zdarzyć, że potencjalny klient się zniecierpliwi i pójdzie do kogoś innego. Szkoda dla pośrednika niepowetowana, oczywiście musimy się liczyć z pewnym ryzykiem poniesienia kosztów bez ich rekompensaty. Może być nawet gorzej, doprowadzimy do transakcji a klient nie zapłaci, i choć będziemy w prawie, to może się zdarzyć, że prowizja przepadnie.

Wszystkim życzę udanych transakcji

lexi
Posty: 66
Rejestracja: 17 gru 2006, 15:37

Post autor: lexi » 06 lut 2007, 9:10

Alicjo, prawdowpodobnie Cię zaskoczę, ale to właśnie JEDNA z WYMIENIONYCH przez Ciebie osób kazała mi zostawić w nazwie rodzaju transakcji słowo ZAKUP i mówiła, że nie potrzebnie dopisuję "sprzedaż od strony popytowej", bo i tak się wybronię. Ja słuchałam co mówią i mam to wszystko zapisane, rownież opinie innych, nie wymienionych przez Ciebie osób - wykładowców, którzy mówili, że używanie potocznego słownictwa nie jest błędem, bo klient przychodzi "kupić"i, że ich zdaniem ta poprawność językowa została przez komisję doprowadzona do przesadnych rozmiarów - powtarzam to słowa Wykładowcy, nawiasem mówiąc ta osoba została niedawno nagrodzona przez Federację za swoją działalność. Co do mojego bezpośredniego opiekuna praktyk to jestem bardzo rozczarowana, ponieważ teraz niestety sama wyłapuję różne drobne błędy, ns które ta osoba nie zwróciła uwagi w moich symulacjach. Niektóre nawet całkiem poważne, np. sama zmieniłam narodowość "swojego" cudzoziemca w symulacji, bo opiekun nie zwrócił mi uwagi, że w opisanej sytuacji "mój" cudzoziemiec wcale nie musi występować o zezwolenie. Ico? Jakie ja mam mieć zdanie na temat tej osoby? Ja jeszcze na tamtym etapie przygotowań do egzaminu miałam prawo do błędu, ta osoba raczej już nie. Więc nie zawsze można mieć zaufanie do osób wykładających na kursach i prowadzących praktyki.
A co do egzaminu to oczywiście, że jest do zdania i jeśli nie zdam to z pewnością nie będę "wieszała psów" na Komisji tylko uznam, że jestem niedouczona.
A, jeszcze coś. Przy okazji mam pytanie. Ciekawa jestem Twojej opinii. Otóż napisałam w symulacji z tym "swoim" cudzoziemcem, że strony zawarły "umowę warunkową", oczywiście notarialną i oczywiście potem następną już przenoszącą własność nieruchomości. I z tym też mam "myślówę", bo konsultowałam to z notariuszami. Jeden odpowiedział, że w przypadku kiedy cudzoziemiec czeka na zezwolenie to on tworzy "umowę przedwstępną pod warunkiem", a inna pani notariusz powiedziała mi, że są dwie szkoły w środowisku, jedna to wymieniona wyżej, a druga, że - cytuję " jeśli warunek wynika z obowiązków ustawowych to podpisuje się "warunkową", a jeśli warunek to np. spłacenie hipoteki czy inny, nie wynikający z ustawy to "przedwstępną pod warunkiem". Dalej ta sama pani notariusz powiedziała, że dla cudzoziemca czekającego na zezwolenie na zakup nieruchomości tworzy właśnie umowy "warunkowe". I co ja mam z tym zrobić?!
I znowu wiem też, że jedna z wymienionych przez Ciebie osób uważa, że to powinna być umowa "przedwstępna pod warunkiem", z kolei wspomniana przez mnie opiekunka praktyk uważa, że może być "warunkowa".
Pozostaje mi tylko zawyć POOOOOMOCY!!! :-))))
Pozdrawiam, Ola

ODPOWIEDZ