problem z treścia umowy

Czy znane są Ci pojęcia: umowa przedwstępna, warunkowa, rozporządzająca, zobowiązująca, przyrzeczona, licencyjna, o dzieło, najmu, dzierżawy, wzajemna, o charakterze akcesoryjnym, użytkowania, dożywocia... i wiele wiele innych
Rabol
Posty: 3
Rejestracja: 23 mar 2007, 16:32

Post autor: Rabol » 26 mar 2007, 10:24

Witam
Mam zamiar kupic mieszkanie od developera. Niestety nie jestem ekspertem od umów wiec nie wiem, czy umowa, która przekłada mi developer jest dla mnie dobra. W załączniku wysyłam tą umowę, może ktoś z Was napisze mi czy warto taka umowę podpisać czy może negocjować jakieś jej pukty.
pozdrawiam i licze na wasza pomoc.

klara
Posty: 49
Rejestracja: 16 maja 2006, 11:33

Post autor: klara » 26 mar 2007, 12:57

Ja umowę z deweloperem podpisałabym na pewno tylko w formie aktu notarialnego , a nie w formie umowy cywilno-prawnej. Fakt że przy pierwszej umowie poniosłabym dodatkowo koszty notariusza , ale gdyby deweloper okazał się nierzetelny zawsze przez tzw. zastępcze oświadczenie sądu uzyskam prawo do tego co zostawiłby deweloper. Natomiast przy umowie cywilno- prawnej jak coś "nie wyjdzie" to deweloper będzie zobowiązany do zapłaty tylko odszkodowania-niewielkiej kwoty.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 26 mar 2007, 15:32

Kara 30% za odstąpienie od umowy przez sprzedawce na skutek nie stawienia się kupującego w celu podpisania umowy przenoszącej własność bez dodatkowej klauzuli mówiącej, że kare wyłączają okoliczności niezależne od kupującego, które uniemożliwiły mu terminowe stawienie się u notariusza jest niedopuszczalne. Zapis o 30% karze jest klauzulą abuzywną ,niedozwoloną przez KC. w tym przypadku. Kara powinna być w wysokości takiej samej dla obu stron w przypadku odstąpienia od umowy. A najcześciej jest to 5% wartości nieruchomości kary od kupującego jeżeli się wycofa z zakupu.

W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami są te, które w szczególności:

Art.385.3 KC ust.2 wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta ze niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,

ust.16 nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

ust.17 nakładają na konsumenta ,który niewykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

Następna sprawa w par.8 umowy tj.( odstąpienie od umowy,kary umowne).Przy rozwiązaniu umowy nie ma mowy o odstetkach dla kupującego od wpłacoenej kwoty,ani o zwrocie kwoty powiekszonej o wysokość rewaloryzacji jeżeli umowa będzie rozwiązana z winy sprzedającego. Dalej nie mam czasu się wgłębiać.W takiej formie umowy bym nie podpisał,są zachwiane proporcje zabezpieczeń.W razie problemów byłbym stratny. Jakieś pieniądze odzyskam dopiero po pół roku, pisze jakieś bo sprzedawca używa mętnego języka typu "

łączną sumę wpłat dokonanych zgodnie z

Rabol
Posty: 3
Rejestracja: 23 mar 2007, 16:32

Post autor: Rabol » 26 mar 2007, 17:34

Dziękuje Wszystkim za pomoc. Czyli mam podstawy rozumieć, że jesli developer nie bedzie chciał wprowadzić zmian w umowie to mam duże prawdop że mogę mieć problemy zwłaszcza, że budynek jeszcze nie stoi. Kolejnym minusem jest to, że budowlaniec nie ma kredytu na poczet budowy tylko inwestuje własne środki oraz pieniądze nabywców, które ratami są wpłacane na poczet budowy. Czy mam racje??

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 26 mar 2007, 18:10

To akurat normalne w naszym kraju ale niebezpieczne.Wyobraźmy sobie sytuacje ,że z jakiegoś nieprzewidzianego powodu część przyszłych właścicieli lokali nie wpłaci na czas określonych w umowach rat pieniężnych.Zachodzi słuszne podejrzenie ,że inwestycja może zostać na jakiś czas przerwana z powodu braków środków.Załóżmy ,że miną te trzy miesiące i odstąpi Pan od umowy to i tak przez pół roku pieniędzy firma nie zwróci.A nikt nie wie czy nie pojawią się nieprzewidziane okoliczności ,które nie[ozwolą firmie dotrzymać terminy zawartego w umowie dotyczącego zwrotu pieniędzy.Wtedy zostaje długa droga sądowa w celu odzyskania środków.A nawet wtedy nie ma Pan żadnej gwarancji ,że odzyska pieniądze.Moja rada jest taka.

-umowa przedwstępna tylko w formie notarialnej
-kary muszą być proporcjonalne o oby stronach i na pewno nie w wysokości 30% co najwyżej 5% wartości nieruchomości(tak jest u uczciwych i renomowanych dewelopeów)
-przy rozwiązaniu umowy z winy sprzedającego albo w przypadku gdy rozwiązanie nastąpi z przyczyn niezależnych od stron, a także z winy kupującego bo się rozmyślił,wpłacona kwota powinna być zwrócona po odliczeniu kary nie póżniej niż 30 dni od odstąpienia od umowy a nie po 6 miesiącach.Oczywiście jest kwestia umowna ,ale dlaczego ktoś ma obracać Pana pieniędzmi przez taki okres bez odsetek i rewaloryzacji kwoty dla Pana.
-Zapewnienie,że przeniesienie na Pana własność mieszkania w stanie wolnym odD wszelkich obciążeń wraz z udziałem we współwłasności działki,na której będzie usytuowany budynek,oraz takim samym udziałem wczęściach współnych budynku.
-dokładna lokalizacja budynku,w którym ma być Pana mieszkanie ,jeśli nie ma jeszce adresu,musi być nr KW działki( to u Pana jest)
-Dokładnie usytuowanie mieszkania w budynku:piętro,numer, a także jego powierzchnia,powierzchnia piwnicy,tarasu,balkonu,miejsca postojowego w garażu podziemnym,komórki gospodarczej i itp.
-Cena mieszkania podana tak,żeby Pan nie miał wątpliwości ile zapłaci.Dewelpoperzy i spółzielnie stosują dwie metody;
a)według postępów robót na budowie-płacisz tylko za to,co zostało zrobione.Korzystnie więc jest się umówić np.tak-I rata to 5% wartości inwestycji płatne w w dniu podpisania umowy przedwstępnej.:-II rata to 30% po wykonaniu stanu zerowego,czyli fundamentów;-III rata to 30% po wykonaniu stanu surowego itd

b)ratalny-co miesiąc,kwartał itp.Jeśli deweloper(spółdzielnia)zmusza do przyjęcia tego wariantu,trzeba postarać się aby jak najmniej zapłacić na począdku.Należy tak ustalić aby główne transze opłat wnosić wtedy,kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana.Ustalić też należy ,że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odboiorze mieszkania,w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącąego własność mieszkania.
-dokładny termin ukończenia inwestycji,czyli konkretna data np.28 maja 2008 r.

-zapis o karach umownych za niedotrzymanie terminu-najlepiej,żeby były to odsetki
ustawowe naliczane za każdy dzień opóżnienia.I jak pisałem wcześniej grąząca kara za wycofanie się z umowy powinna być w takiej samej wysokości dla obydwu tron.

-należy wstawić do umowy warunek,że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:
a) PN-70/B-02365 z 30.06.1970 r.
b) PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.

-dokładna data przeniesienia na Pana własności mieszkania aktem notarialnym.I nie powinien się Pan godzić na to jak jest zapisane w twj umowie ,że zostanie Pan poinformowany na 14 dni przed podpisaniem.Ma to być konkretny termin np.do końca 2008 roku.
-zapis o tym,że za mieszkanie płaci się dopiero od momentu podpisania protokołu odbioro,czyli od momentu,kiedy stwierdzi Pan,że jest ono zbudowane tak jak należy.
Po co to?
Bywają przypadki,że deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne,media) na długo przed przeprowadzką.Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod.Najpopularniejsze haczyki to:
-od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania(innymi słowy,od momentu,kiedy deweloperskłada wniosek do gminy o pozwolenie n użytkowanie-mało korzystne rozwiązanie bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką);
-od dnia odbioru kluczy(problem powstaje,jeśli mieszkanie zostało tak spaprane,że nie ndaje się bez poprawek do zamieszkania).

Piotr Staniak

Rabol
Posty: 3
Rejestracja: 23 mar 2007, 16:32

Post autor: Rabol » 26 mar 2007, 22:56

dzieki Piotrze za pomoc. Jestem twoim dłuznikiem. Dam znać jaki bedzie wynik negocjacji moich i developera. Okaże sie czy jest to solidna firma czy naciagacze.
Pozdrawiam

terra
Posty: 12
Rejestracja: 03 lip 2006, 20:48

Post autor: terra » 27 mar 2007, 9:38

[quote:16f8f7caea="Rabol;4786"]dzieki Piotrze za pomoc. Jestem twoim dłuznikiem. Dam znać jaki bedzie wynik negocjacji moich i developera. Okaże sie czy jest to solidna firma czy naciagacze.
Pozdrawiam[/quote:16f8f7caea]
Problem z oplatami!
>jezeli otrzymuje klucze od spoldzielni do wykonczenia mieszkania,
>za rok spoldzielna otrzymuje pozwolenie na uzytkowanie budynku (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego),
>za nastepny rok podpisuje umowe ustanowienia spoldzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszk. (nie jest to TBS)
Od kiedy mam spoldzielni placic wszelkie oplaty przypadajace na moj lokal?
Spoldzielnia nalicza nam wszelkie oplaty lacznie z kredytem od dnia oddania kluczy.
Zgodnie z prawem budowlanym do momentu oddania budynku do uzytkowania
uwaza sie budynek jako jeszcze budowe - obowiazuja wtedy oplaty niezalezne.
Od kiedy spoldzielnia ma naliczac fundusz remontowy?

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 27 mar 2007, 15:11

[quote:a8fadd1c9a="terra;4791"] Od kiedy spoldzielnia ma naliczac fundusz remontowy?[/quote:a8fadd1c9a]

Tak jak napisałem należy dążyć i najlepiej żeby był zapis o tym,że za mieszkanie płaci się dopiero od momentu podpisania protokołu odbioru,czyli od momentu,kiedy stwierdzi się, że jest ono zbudowane tak jak należy.
Jeżeli podpiszę się umowę która zawiera zapis ,że z momentem odbioru kluczy mieszkanie uważa się za odebrane to niestety ale trzeba płacić.Dlatego bardzo ważne jest przestudiowanie każdego paragrafu w umowie zanim się go podpisze.Najlepiej skierować swoje kroki do doświadczonego pośrednika nieruchomości i pokazać mu treść umowy.
Jeszcze raz przypomnę innymi słowami odebranie kluczy wcale nie jest jednoznaczne z zamieszkaniem i załatwieniem przez spółdzielnie wszelkich niezbędnych formalności,Przecież o tym spółdzielnia na pewno w umowie nie nic nie wspomina.Nie jest to w jej interesie.W interesie spółdzielni za to jest płacenie czynszu w terminie możliwie jak najszybszym od postawienia bloku przez lokatora czy przyszłego właściciela lokalu.

Piotr Staniak

PS. Proszę jeśli to możliwe opisać swoją sutuację jeszcze raz i skonkretyzować pytania.
Jeszcze jedno nie odpowiem teraz na pytanie od kiedy należy płacić za fundzusz rementowy czy inne opłaty bo nie widze umowy.Na pewno reguluje to umowa.Wszystko co jest zawarte w umowie jest umowne i dlatego ważne jeżeli zostało podpisane przez obie strony.

terra
Posty: 12
Rejestracja: 03 lip 2006, 20:48

Post autor: terra » 27 mar 2007, 18:47

Tak sie sklada,ze umowe o ustanowienia spoldzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jak i protokol przekazania mieszkania(zalacznik do umowy) bedziemy podpisywac 30 kwietnia br.
Znajac polityke spoldzielni umowa jak i protokol bedza przygotowane z data(wsteczna) oddania kluczy czyli 2005 r.
Jednoczesnie nadmieniam,iz w dniu przekazania kluczy byl spisany protokol przekazania mieszkania(bez potwierdzenia odbioru)
Domagalam sie od spoldzielni protokolu przekazania mieszkania lecz przeslano mi tylko protokol wydania kluczy(czesc protokolu przekazania mieszkania)
W/w dnia bede domagala sie wydania dokumentow z data aktualna.
Reasumujac czy podpisany protokol przekazania mieszkania bez potwierdzenia odbioru jak i jej kopii po 2 letnim okresie stanowi dokument dla spoldzielni do naliczania oplat .
Nadmieniam ,iz nie mam zaleglosci w przeciwienstwie do innych lokatorow ktorzy czekali na umowe.
Czy spoldzielnia ma prawo sciagac naleznosci wraz z odsetkami.
Dziekuje za odpowiedz .

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 28 mar 2007, 0:05

Jeżeli Pani podpisała protokół przekazania to jest to jednoznaczne z przyjęciem mieszkania.Nazewnictwo dokumentu ma tu najmniejsze znaczenie.Potwierdziła Pani swoim podpisem protokół przekazania Pani mieszkania .Od tej chwili spółdzielnia ma prawo pobierać czynsz.Nie znam sprawy dokładnie ani treści umowy ,więc trudno mi się wypowiadać.Spółzielnia ewidentnie zastosowała haczyk ,o którym pisałem we wcześniejszym poście.Oczywiście co do odsetek spółdzielnia ma pełne prawo do ich naliczania w razie zwłoki z płatnością czynszu.

z poważaniem Piotr Staniak

ODPOWIEDZ