Wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas określony

Czy znane są Ci pojęcia: umowa przedwstępna, warunkowa, rozporządzająca, zobowiązująca, przyrzeczona, licencyjna, o dzieło, najmu, dzierżawy, wzajemna, o charakterze akcesoryjnym, użytkowania, dożywocia... i wiele wiele innych
Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 13 kwie 2007, 21:01

Witam. Proszę o pomoc w następującej sprawie: jestem właścicielem domu i część jego wynajmuję co zostało opisane w umowie. Najemca wymienił zamki w dżwiach i uniemożliwia dostę do tej części domu które nie stanowi przedmiotu najmu.C hcę wobec tego wymówić umowę najmu zgodnie z umową gdzie jest zapisane że obydwie strony mogą wypowiedzieć umowę z miesięcznym wypowiedzeniem. Czy ten zapis jest sprzeczy z przepisami prawa? Czy będę musiał zapewnić lokal zastępczy? Umowa został zawarta na okres jednego roku.

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 13 kwie 2007, 21:23

To prawda, że prawo ogranicza możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Ustawa ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dopuszcza miesięczny termin wypowiedzenia w art. 11 ust 2:

„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.”

Pamiętać też trzeba o tym aby w wypowiedzeniu określić przyczynę wypowiedzenie umowy (art. 11 ust 1).

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 14 kwie 2007, 6:42

A jak przedstawia się spraw z zameldowaniem - jeżeli wynajmujący nie jest zameldowany to przysługują mu jakieś prawa? Czy może przejąć lokal w skutek zasiedzenia?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 16 kwie 2007, 7:27

Zameldowanie nie wpływa na istnienie bądź nieistnienie praw do nieruchomości. Nieuczciwy najemca w opisywanym przez Pana przypadku z pewnością nie zasiedzi własności nieruchomości. Warunkiem biegu terminu do zasiedzenia jest władanie nieruchomości jak właściciel (posiadanie samoistne), a przecież najemca to tylko najemca, który podpisał odpowiednią umowę i nawet jeśli korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową to nie jest on posiadaczem samoistnym tej nieruchomości.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 17 kwie 2007, 12:43

Jaki okres czasu musi minąć od dostarczenia upomnienia na piśmie do daty dostarczenia wypowiedzenia?
Czy jeżeli najemca nie odebrał pisemnego upomnienia wysłanego pocztą listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, czy uznaje się to za dostarczenie upomnienia?
Co w przypadku gdy najemca bez mojej zgody pisemnej i ustnej dokonał zmian w budynku - położył kafle na podłodze w korytarzu, który nie stanowił przedmiotu najmu?
Najemca bez mojej pisemnej i ustnej zgody zajął pomieszczenie gospodarcze (odciął kłódkę którą było to pomieszczenie zajęte) w budynku stojącym na tej samej działce co dom którego część wynajmuje. Czy wystosować pisemne upomnienie czy raczej wezwać Policję?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 17 kwie 2007, 22:23

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie wprowadza minimalnego ani maksymalnego terminu jaki musi minąć między upomnieniem, a wypowiedzeniem. Tym niemniej należy zwrócić uwagę iż termin ten powinien być na tyle rozsądny, aby po jego upływie móc stwierdzić to o czym mówi art. 11 ust 2 pkt 1) powyższej ustawy czyli, że pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Termin ten może wynosić na przykład jeden lub dwa tygodnie. Taki czas z pewnością powinien wystarczyć lokatorowi na zastosowanie się do upomnienia.

Dobrowolna odmowa odebrania pisma z upomnieniem musi być traktowana de facto jako jego odebranie gdyż lokator miał możliwość zapoznania się z pismem. Jak wiadomo nikogo nie można na siłę zmusić aby coś przeczytał i uświadomił sobie to co jest napisane. Doktryna prawa cywilnego dopuszcza takie rozumowanie jakie przytoczyłem.

Jeżeli lokator położył kafle i to w części domu nie podlegającej najmowi to przede wszystkim jest to powód do wypowiedzenia najmu, a także do dochodzenia na drodze cywilnej usunięcia tych kafli.

Policję można wezwać jeśli np. przyszedł Pan rano do domu i stwierdził, że kłódka jest zniszczona, drzwi otwarte i ktoś podejrzany znajduje się w pańskiej własności. Teraz wezwanie policji nic nie da, bo lokator powie, że on tu mieszka, ma umowę i zgodnie z nią przebywa tam. Policja nie będzie się przecież wdawać w ocenę tego z jakich pomieszczeń najemca może korzystać a z jakich nie.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 18 kwie 2007, 11:53

[quote:90fb9be24a="PiotrW;5136"]Jeżeli lokator położył kafle i to w części domu nie podlegającej najmowi to przede wszystkim jest to powód do wypowiedzenia najmu, a także do dochodzenia na drodze cywilnej usunięcia tych kafli.[/quote:90fb9be24a]

Na podstawie którego artykułu można podać jako przyczynę wypowiedzenia to, że lokator bez zgody położył kafle?

agata
Posty: 23
Rejestracja: 28 maja 2006, 13:07

Post autor: agata » 18 kwie 2007, 13:53

Mirror!
Czy najemca płaci czynsz regularnie? Jest to dość istotna sprawa z punktu ekonomicznego. Z twojego opisu wynika, że bardzo denerwuje cię najemca i jego poczynania. Musisz pamiętać, że każdej umowie najmu towarzyszy proktokół zdawczo - odbiorczy, gdzie poza wskazaniami stanów licznika prądu, gazu i wody są jeszcze inne istotne elementy, chociażby ilość pokoi, kolor ścian, rodzaj podłóg, itp. Dokładny opis pomieszczenia, może nawet zdjęcia. Z treści umowy też powinno wynikać kto komu co oddaje do najmu i za ile i jakie osoby uprawnione są do korzystanie z lokalu wspólnie z najemcą.
Jeżeli najemca korzysta z komórki bez twojej zgody, ale płaci regularmnie to sprubój dość z nim do porozumienia, porozmawiaj, sporządź umowę na najem komórki za dodatkową opłatą. A to,że najemca kładzie terakotę tam gdzie jej nie było, to jeszcze nie jest wykroczenie. Chciłaby, zeby moi najemcy dbali o lokale tak jak twój. Musisz zastanowić się czy chcesz z najemcą toczyć boje. Z własnego doświadczenia wiem, że nie warto w momencie kiedy najemca jest wypłacalny, płaci i dba. Co innego kiedy zalega z opłatami, zatruwa ci życie, utrudnia korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Pamiętaj też o bardzo ważnej kwestii, jeśli wygrasz a sąd orzeknie eksmisję, np. z lokalem socjalnym, to czas oczekiwania jest średnio ok. 3-5 lat, gdyż obowiązkiem gminy jest dostarczenie lokalu socjalnego. W chwili obecnej gminy nie są w stanie zapewmić takiego lokalu, bo ich nie mają. Jeśli budują to też niewiele w ciągu roku ok 120-150 mieszkań, a listy oczekujacych są długie. Oczywiście wypłacają odszkodowanie do momentu, kiedy najemca nie opuści lokalu, ale w momencie kiedy to najemca nie jest wypłacalny i zaprzestaje pokrywać opłaty z tytułu najmu. Poza tym może być tak, że sąd orzeknie eksmisję ale bez prawa do lokalu socjalnego, gdyż najemca nie spełnia kryteriów określonych ustawą, na której się opierał Piotr W. Załóżmy, ze najmeca ( a z reguły tak jest ) nie będzie się kwapił do opuszczenia lokalu, wówczas musisz ty lub gmina albo sam najemca wskazać lokal tymczasowy i przeprowadzić go tam na własny koszt przy pomocy komornika. Długa, skomplikaowana procedura i zarazem kosztowna. Czasami przynosi skutki.
Odpowiedz sobie na pytanie czy chcesz, żeby ta osoba, która w tej chwili jest najemcą mieszkała tam i co bardziej ci się opłaca, wypowiedzenie czy wygaśnięcie umowy. Sprawy o eksmisję, jeśli najmeca płaci, a tylko wykracza poza regulamin porządkowy domu ( mam nadzieję, ze go otrzymał i ci powiktował, że się z nim zapoznał i go akceptuje) są bardzo długie, czasami trwają do 3 lat. Musisz mieć świadków, że tak było i, że to on spowodował. Najlepiej jest jak nie płaci i zalega co najmniej za 3 pełne okresy rozliczeniowe ( 3 pełne czynsze), wtedy wyrok o eksmisję jest szybszy, ale to wwszystko zależy, jakie nastawienie do tego ma sam najemcs. Są bardzo sprytni, biorą obrońców z urzędów, przeciągają sprawy w nieskończoność, kombinują. Najlepiej jak z tą sprawą udasz się do bardzo dobrego prawnika. Ktoś mi kiedyś powiedziła, że sprawa o eksmisję jest najłatwiejsza i nie wymaga zaangażowania prawnika. Niestety okazało się to nieprawdą. Bez prawnika udało mi się wygrać jedną sprawę o eksmisję. Pozostałe odbyły się przy pomocy fachowej ręki prawnika i komornika. Musisz uzbroić się z cierpliowść. W tym przypadku pośpiech jest złym doradcą.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 18 kwie 2007, 14:55

Agato, terakotę połozył krzywo i nichlujnie !!! A najbardziej wkurza mnie to, że nie mogę kożystać z pokoju, którego nie wynajmuję najemcy (w umowie zostało określone które pomieszczenia podegają najmowi).

Czy po wygaśnięciu umowy mam najemcy zapewnić inny lokal ???

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 18 kwie 2007, 15:15

Skoro kafle zostały położone bez zgody właściciela w miejscu, tym bardziej że w miejscu nie podlegającym najmowi, na dodatek krzywo i niechlujnie to tym bardziej jest powód do wypowiedzenia umowy w trybie art. 11 ust 2. Po wygaśnięciu umowy najemca winien się wyprowadzić. Jeżeli tego nie zrobi, pozostanie droga sądowa i egzekucyjna dotycząca opuszczenia nieruchomości przez osobę korzystającą z niej bez tytułu prawnego. Obecnie nie ma eksmisji na bruk, dlatego opuszczenie lokalu przez niechcianego lokatora można przyspieszyć jeśli Pan wskaże tymczasowe pomieszczenie do którego można go będzie eksmitować. Jeśli Pan nie wskaże tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Takie oto mogą być nieprzyjemne reperkusje najmu lokalu.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 18 kwie 2007, 15:27

Czy po wygaśnięciu umowy - rok czasu, najemca ma obowiązek opuścić lokal, jeżeli tego nie zrobi - to muszę też mu zapewnić lokal zastępczy ???

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 18 kwie 2007, 16:30

Tak, jeżeli po zakończeniu umowy najmu, lokator nie chce opuścić lokalu, należy uzyskać tytuł egzekucyjny i polecić komornikowi dokonanie eksmisji. Tym niemniej dla szybszego dokonania eksmisji tak samo należy wówczas wskazać tymczasowe pomieszczenie jeśli nie wskaże go gmina lub sam dłużnik nie znajdzie nowego lokum.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 19 kwie 2007, 12:36

Jeżeli najemca nie wpuścił mnie do domu, do części która nie stanowiła przedmiotu najmu (pokój) i spędziłem przez to noc na świeżym powietrzu, jest na to jakiś paragraf na który mogę się powołać w upomnieniu a następnie w wypowiedzeniu?

Najemca prowadzi bardzo dochodową działalność gospodarczą, stać go na rzeczy na które ja nie mogę sobie pozwolić. Czy sąd przy orzekaniu wyroku może to brać pod uwagę i w tedy zobowiązać najemcę do znalezienia sobie lokalu we własnym zakresie?

agata
Posty: 23
Rejestracja: 28 maja 2006, 13:07

Post autor: agata » 19 kwie 2007, 12:40

Za bardzo nie rozumiem. Jak najemca może, albo raczej jak doszło do sytuacji, ze najemca zaczyna panoszyć się jak właściciel i korzysta z pomieszczeń, kóre mam nadzieje nie były dostępne dla niego. Dlaczego nie wezwałeś policji lub straży miejskie (dzielnicowy) chociażby w celu spisania protokołu, że ów człowiek jest uciążliwy, zatruwa ci życie, korzysta wbrew umowy z twoich pomieszczeń. Ile osób zamieszkuje razem z najemcą, czy są to soby uprawnione do wspólnego korzystania z najemcom lokalu mieszkalnego.
Jeżeli nie chcesz, żeby ta osoba zatruwała ci spokój oddaj sprawę do sądu z art. 11 pkt. 2.1) ustawy o ochronie lokatorów, ale pamiętaj musisz mieć na to dowody, że to właśnie on położył terakotę (zdjęcie, świadków, inne).

Są też inne sposoby, niektórzy właściciele nieruchomości często je stosują, np. zakręcenie wody, ale te iine sposoby nie zawsze są skuteczne i nie zawsze są w granicach prawa. Zastanów się nad tym jak chcesz tą sprawę rozwiązać. Moja rada, nie kieruj się negatywnymi emocjami. Złość w takich sparawch bardzo szkodzi.

Ja myślę, że powinieneś wybrać się do prawnika po poradę.
Jeśli jesteś z okolic Torunia mogę polecić bardzo dobrego prawnika. Właśnie dzisiaj wygrał dla nas kiloeją sprawę o eksmisję. 1 rozprawa i od razu wyrok.
Pozdrawiam.

Miror
Posty: 9
Rejestracja: 13 kwie 2007, 19:32

Post autor: Miror » 19 kwie 2007, 13:05

[quote:711da3fd6a="agata;5163"]Za bardzo nie rozumiem. Jak najemca może, albo raczej jak doszło do sytuacji, ze najemca zaczyna panoszyć się jak właściciel i korzysta z pomieszczeń, kóre mam nadzieje nie były dostępne dla niego.[/quote:711da3fd6a]

Jak doszło do tej sytuacji - pod moją nieobecność najemca wymnienił zamki w drzwiach (bez mojej zgody pisemnej czy ustnej). Pomieszczenie gospodarcze które zają, było zamknięte na moją kłódkę - on ją odciął pod moją nieobecność i założył swoją.

Niestety nie mieszkam w okolicach Torunia.

ODPOWIEDZ