Pytania na ustny

Testy egzaminacyjne, symulacja transakcji, wzory dokumentów, porady i opinie - jak zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Pytania i odpowiedzi do egzaminów części pisemnej i ustnej. Forum dostępne tylko dla użytkowników zarejestrowanych.
dona
Posty: 82
Rejestracja: 09 wrz 2006, 17:07

Post autor: dona » 02 maja 2007, 11:15

porsze o pomoc
1. jakich dokumentów powinien żadać pośrednik przy zgłoszeniu do sprzedaży nieruchomości będącej własnością Sp.z.o.o , aby móc przystapić do aktu notarialnego umowy sprzedaży?
2. jakich dokumentów powinien żadać pośrednik przy nabyciu nieruchomości przez sp.z.o.o
3. klient w 1988 zawarł małżeństwo. w 2001r. nabył od gminy nieruchomość gruntową w drodze przetargu ustnego. Uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Wylał tylko fundamenty. zmarła mu żona. z małżeństwa pochodzi 13 -letnia córka. klient chce sprzedać działkę. jakie dokumenty powinien przedstawić?

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 03 maja 2007, 16:39

1. przy sprzedaży nieruchomości przez sp. z o.o potrzebne są następujące dokumenty

-uchwała zarządu o wydaniu zgody na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości
-aktualny wypis z KRS-u
-umowa spółki .która reguluję reprezentację

2. przy kupnie nieruchomości przez sp. z o.o te same dokumenty

3. klient w 1988 zawarł małżeństwo. w 2001r. nabył od gminy nieruchomość gruntową w drodze przetargu ustnego. Uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Wylał tylko fundamenty. zmarła mu żona. z małżeństwa pochodzi 13 -letnia córka. klient chce sprzedać działkę. jakie dokumenty powinien przedstawić?

Po pierwsze jeżeli zmarła żona ,która była współwłaścicielem nieruchomości na zasadzie współności majątkowej małżeńskiej z racji zakupu z mężem nieruchomości w trakcie trwania małżeństwa a wcześniej nie było sporządzonej intercyzy mąż musi dysponować prawomocnym postanowieniem sądu o nabyciu spadku przez córkę po zmarłej matce oraz dysponować prawomocnym orzeczeniem sądu rodzinnego zezwalającym na sprzedaż udziału w nieruchomości należacym do córki przez jej ojca.

To była podstawa określająca dokumenty potwierdzające prawo własnośći do nieruchomości.

kolejne dokumenty to:
-odpis z z KW
-wypis z planu miejscowego lub warunki zabudowy
-wypis i wyrys z rejestru gruntów
-pozwolenie na budowę
-projekt budowlany
-dziennik budowy z wpisem niestarszym niż dwuletnim(po dwóch latach przestoju w budowie trzeba starać się o nowe pozwolenie na budowę)
-oświadczenie kierownika budowy o tym ,że budowa prowadzona jest zgodnie z projektem budowlanym,z warunkami pozwolenia na budowę.przepisami i polskimi normami
-protokoły odbiorów częściowych lub końcowych np. instalacji kanalizacyjnej(opcjonalnie : rysunki ,operaty geodezyjne,książkę obmiarów)
-oświadczenie kierownika budowy o odpowiednim zabezpieczeni i uporządkowaniu terenu
-oświadczenie kierownika budowy o zaawansowaniu robót budowlanych na dzień przeniesienia prawa własności(termin opcjonalny)
-dokument potwierdzający opłacenie przez właściciela podatku gruntowego za ostatni rok
-jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą to dodatkowo zaśw. o niezaleganiu ze składkami ZUS i US(dla bezpieczęństwa kupującego)

Nie jestem tego pewny czy przy kupnie od gminy w ramach przetargu nie będzie pierwokupu ponieważ działka gruntu z rozpoczętym cyklem inwestycyjnym ale w stanie surowym otwartym jest nieruchomością niezabudowaną. Jutro sprawdzę dokładnie i napiszę.

W książce obmiarów zapisuję się każde ilościowe wykonanie kolejnych elementów budowanego obiektu budowlanego

Piotr Staniak

aldonakwiatkows
Posty: 64
Rejestracja: 05 paź 2006, 21:49

Post autor: aldonakwiatkows » 03 maja 2007, 19:29

Mam zastrzeżenie do odpowiedzi dot. sprzedaży nieruchomości przez spółkę z o/o konkretnie to kompetencje nabycia i zbycia posiada zgromadzenie wspólników- uchwały wspólników patrz art.228 i 229 Kodeks spółek handlowych.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 03 maja 2007, 20:38

Miałem na myśli uchwałę współników oczywiście. Potoczne myślenie usypia odpowiednie zwroty. Jak ktoś jest współnikiem to bardzo rzadko się zdarza żeby nie był w zarządzie. W każdym bądż razie dziękuję na zwrócenie uwagi co do prawidłowego operowania odpowiednim nazewnictwem.

dona
Posty: 82
Rejestracja: 09 wrz 2006, 17:07

Post autor: dona » 04 maja 2007, 9:49

W postanowieniu z 19.10.2006 r. Sąd najwyższy uznał, że spółka z o.o. może nabyć własność nieruchomości tylko na podstawie umowy zawartej przez zarząd lub inną osobę umocowaną przez zarząd do tej czynności. Uchwała zgromadzenia wspólników, chociażby miała formę aktu notarialnego, nie wywiera skutku w postaci nabycia nieruchomości.

W sprawie wspólnicy spółki jawnej zawiązali nową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, na rzecz której zamierzali przenieść własność nieruchomości. Działając jako zgromadzenie wspólników nowej spółki z o.o. podjęli uchwałę o 60-krotnym podwyższeniu jej kapitału zakładowego. Uchwała została zaprotokołowana przez notariusza w formie aktu notarialnego. W tej samej formie wspólnicy złożyli oświadczenia o objęciu podwyższonego kapitału zakładowego i pokryciu go wkładem niepieniężnym w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności posadowionego na nim budynku, stanowiącego własność spółki jawnej. Oba powyższe akty notarialne stanowiły podstawę wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości jako użytkownika wieczystego grunt i właściciela budynku nowej spółki z o.o.

Następnie spółka jawna złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości. Syndyk pozwał spółkę z o.o., do której aportem wniesiono przedmiotową nieruchomość na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zdaniem syndyka spółka z o.o. winna zostać wykreślona z działu II księgi wieczystej, a jako wieczysty użytkownik gruntu i właściciel nieruchomości winna być ujawniona ponownie spółka jawna.

Sądy obu instancji uznały, że nie doszło do skutecznego przeniesienia praw do nieruchomości ze spółki jawnej na spółkę z o.o. Użytkownikiem wieczystym nadal pozostaje spółka jawna.

Spółka z o.o. wniosła skargę kasacyjną. Sąd Najwyższy skargę tę jednak oddalił. SN wskazał, że Kodeks spółek handlowych nie normuje kwestii przeniesienia własności nieruchomości. W sprawach zaś w nim nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Artykuł 155

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 04 maja 2007, 10:51

Nie do końca.

Jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej nabycie i zbycie prawa do nieruchomości,użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości wymaga uchwały współników.Zarząd reprezentuję spółkę na zewnątrz i jest obowiązany wykonywać uchwały współników.Dlatego przy zbyciu lub nabyciu niezbędna jest umowa spółki ,która reguluję reprezentację, wypis z KRS-u(aktualny) i przedmiotowa uchwała w spółników.
Z umowy dowiemy się kto jest upoważniony do składania podpsów w imieniu spółki.
Zawsze muszą to być dwie osoby z zarządu lu jedna osoba z zarządu i prokurent z tym ,że ta ostania sytuacja nie ma zastosowania do zbycia lub nabycia przez sp.z o .o prawa do nieruchomości ponieważ prokura z założenia nie upoważnia do tych czynności,chybha ,że zawiera konkretne wskazanie.

Piotr Staniak

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 04 maja 2007, 13:15

Już sprawdziłem.Każda nieruchomość gruntowa z rozpoczętym cyklem inwestycyjnym np.budynkiem w stanie surowym otwartym na podstawie UoGN jest nieruchomością niezabudowaną.Zakup nieruchomości od gminy w wyniku przetargu w przypadku jej sprzedaży jeśli jest niezabudowana podlega pierwokupowi dla gminy.

Slawo
Posty: 9
Rejestracja: 26 kwie 2007, 10:39

Post autor: Slawo » 07 maja 2007, 10:34

Witam mam pytanie nawiazujace do powyższych wątków.Jakich dokumentów powinien żądać pośrednik w przypadku najmu przez sp. z o.o. lokalu mieszkalnego,użytkowego.

staniak
Posty: 142
Rejestracja: 24 wrz 2006, 0:36

Post autor: staniak » 07 maja 2007, 20:56

[quote:8bacc56651="Slawo;5331"]Jakich dokumentów powinien żądać pośrednik w przypadku najmu przez sp. z o.o. lokalu mieszkalnego, użytkowego.[/quote:8bacc56651]

-dowody osobiste osób reprezentujących
-wypis z KRS-u
-umowa spółki
-uchwała zarządu

opcjonalnie: nadanie NIP-u i REGON-u
zaświadczenie o niezaleganiu z US i ZUS

ODPOWIEDZ