Kiedy kupisz mieszkanie, będziesz miał takie prawa i obowiązki jak inni członkowie wspólnoty - Rzeczpospolita, 6 sierpnia 2007
Każdy właściciel lokalu jest też współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. O ile w ramach własności lokalu właściciel nie musi prawie w ogóle się liczyć z niczyim zdaniem, o tyle zarząd nieruchomością wspólną wymusza już konieczność współdziałania członków wspólnoty.
Paweł Puch, prawnik serwis oferty.net
Aby takie współdziałania umożliwić, wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy i może się składać z właścicieli mieszkań albo osób z zewnątrz. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd lub zarządca podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, robi więc wszystko, co się wiąże z załatwieniem bieżących spraw. Zarząd w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nie może podejmować decyzji samodzielnie i potrzebuje zgody właścicieli lokali podjętej w drodze uchwały.
Zatem każdy ze współwłaścicieli z reguły decyduje we wspólnocie mieszkaniowej w zakresie spraw nieprzekraczających zwykłego zarządu w sposób pośredni poprzez prawo wyboru zarządu oraz w zakresie spraw przekraczających zwykły zarząd w sposób bezpośredni poprzez głosowanie nad podjęciem uchwały w konkretnej sprawie.
Uchwała jest więc podstawowym i najważniejszym sposobem, w jaki właściciele wyrażają swoją wolę. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli właściciel nie jest zadowolony z treści uchwały, jaką podejmuje wspólnota, oprócz tego, że może głosować przeciw jej podjęciu, może także w przypadku gdy zostanie przegłosowany przez sąsiadów, zaskarżyć ją do sądu. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.