Niejasny stan prawny gruntów utrudnia wykup mieszkań - Rzeczpospolita, 10 września 207
Wiele spółdzielni wstrzymało wykup mieszkań lokatorskich w budynkach stojących na gruncie, do którego spółdzielnia ma różne tytuły prawne. Przepisy nie rozstrzygają, jak ma rozwiązać ten problem
Od 31 lipca br. nie można ustanawiać nowych własnościowych praw do lokalu. Taki zakaz wprowadziła obowiązująca od tej daty nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Od tej zasady uczyniono jeden wyjątek.
Dotyczy on lokali w budynkach położonych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tam do 31 grudnia 2010 r. lokatorzy mogą się teoretycznie ubiegać o własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2 przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z14 czerwca 2007 r.). Aco, jeśli spółdzielni przysługują dwa tytuły prawne do gruntu?
Pat na Wawrzyszewie
Do Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej napływają wnioski chętnych do wykupu mieszkań lokatorskich.
- Niestety, nie wszystkie można zrealizować - mówi Elżbieta Tutak, wiceprezes. Chodzi o niemal tysiąc mieszkań na osiedlu Wawrzyszew. Tam każdy budynek stoi na kilku nieruchomościach, do których WSM przysługują dwa różne tytuły prawne: prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności.
- Nie możemy przenieść na spółdzielcę własności mieszkania bez ustanowienia udziału w nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzi także grunt. Jak to zrobić, jeżeli do gruntu spółdzielni przysługują dwa różne tytuły prawne? Mamy także poważne wątpliwości, czy możliwe jest ustanowienie własnościowego prawa do lokalu.
W podobnej sytuacji są spółdzielcy z wielu innych spółdzielni z dużych miastach.
Trzeba będzie wykupić grunt
- Nieuregulowany stan prawny gruntów to wieloletni problem spółdzielni. Kolejne spółdzielcze ustawy zobowiązywały je do uporządkowania tej sprawy. Bezskutecznie. Stąd teraz te wątpliwości - twierdzi Leszek Zabielski, notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej. - Dla mnie jednak - dodaje -sytuacja jest prosta. Spółdzielnia nie ma prawa przenieść na członka spółdzielni własności mieszkania, jeżeli wcześniej nie będzie miała jednego tytułu prawnego do gruntu. Bez tego nie może bowiem prawidłowo ustanowić udziału w nieruchomości wspólnej. A to oznacza, że musi wykupić na własność grunt, który ma w użytkowaniu wieczystym.
Odmiennego zdania jest prof. Andrzej Mączyński, znawca prawa spółdzielczego i wykładowca Uniwersytetu Jagiellońskiego.
- Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie, który w części jest własnością spółdzielni, a w części ma go w użytkowaniu wieczystym, to jest własnością spółdzielni. Wobec tego możliwe jest ustanowienie własności lokali w tym budynku, ale wymaga to ustalenia wysokości udziałów zarówno w prawie własności gruntu, jak i w prawie użytkowania wieczystego, co jest operacją bardziej skomplikowaną, niż gdyby cały grunt był przedmiotem jednego prawa.
Spółdzielcy jego zdaniem nie mogą się jednak ubiegać o zmianę statusu mieszkania lokatorskiego na własnościowy na podstawie art. 7 ust. 2. Budynek, stojący na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności oraz użytkowania wieczystego, nie jest jej własnością. W przeszłości nie mogła ona więc - twierdzi prof. Mączyński - skutecznie ustanowić w nim lokatorskiego prawa do lokalu.
Artykuł: Niejasny stan prawny gruntów utrudnia wykup mieszkań
Wydaje mi się że poniższy zapis został skreślony ponieważ nie ma go w opublikowanej ustawie. Sprawa się zatem jeszcze bardziej komplikuje, bo spółdzielcy których budynki stoją na nieuregulowanym prawnie gruncie nie są wstanie zrobić cokolwiek, muszą czekać aż spóldzielnia wystąpi z wnioskiem o uregulowanie tego stanu. Pozdrawiam, borowik
Dotyczy on lokali w budynkach położonych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tam do 31 grudnia 2010 r. lokatorzy mogą się teoretycznie ubiegać o własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2 przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z14 czerwca 2007 r.). Aco, jeśli spółdzielni przysługują dwa tytuły prawne do gruntu?
Dotyczy on lokali w budynkach położonych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tam do 31 grudnia 2010 r. lokatorzy mogą się teoretycznie ubiegać o własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2 przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z14 czerwca 2007 r.). Aco, jeśli spółdzielni przysługują dwa tytuły prawne do gruntu?
Wspominany przepis art. 7 znajduje się w ustawie, tylko nie chodzi tu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a o ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz 873) Oto pełna treść artykułu siódmego z tej ustawy:
Art. 7. 1. Po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
2. Do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.
2. Do istniejących w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
3. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umowa o budowę lokalu, zawarta na podstawie dotychczas obowiązującego art. 173 ustawy, o której mowa w art. 1, staje się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ustawy, o której mowa w art. 1.
4. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu.
5. Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715, art. 39, art. 48 oraz art. 481 ustawy, o której mowa w art. 1, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy.
6. Do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
W powyższym artykule znajdują się dwa ustępy nr 3. Jest to pomyłka redakcyjna z Dziennika Ustaw. W tej sprawie chodzi oczywiście o pierwszy z tych ustępów nr 2.
Art. 7. 1. Po wejściu w życie niniejszej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
2. Do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.
2. Do istniejących w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
3. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umowa o budowę lokalu, zawarta na podstawie dotychczas obowiązującego art. 173 ustawy, o której mowa w art. 1, staje się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 ustawy, o której mowa w art. 1.
4. Z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu.
5. Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714, art. 1715, art. 39, art. 48 oraz art. 481 ustawy, o której mowa w art. 1, niezrealizowane do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, są rozpatrywane na podstawie niniejszej ustawy.
6. Do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
W powyższym artykule znajdują się dwa ustępy nr 3. Jest to pomyłka redakcyjna z Dziennika Ustaw. W tej sprawie chodzi oczywiście o pierwszy z tych ustępów nr 2.
Witam,
Tak, ma Pan rację. Ja sprawdzałem w znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje mi się, że wcześniej na stronach sejmowych, kiedy uchwalał ją sejm ww. zapis był w artykule 12 ustawy o spółdzielnich mieszkaniowych, zaras po obenym zapisie dającym 3 misiące na przekształcenie w odrębną własność. Dlatego wydawało mi się, że został skreślony.
Tak na marginesie to dobrze, że jest, bo daje on możliwość zmiany prawa do lokalu nawet jak spółdzielnia nie ma uregulowanych stanów prawnych swoich gruntów. Różne dzieją się rzeczy, słyszałem, że spółdzielnie opóźniają przekształcenia łumacząc się powyższym faktem. A członkowie nie wiedzą, że muszą zmienić swój wniosek z przekształcenia na odrębną własność (nieruchomość lokalową) na wniosek o przekształcenie na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wcześniej (w projekcie sejmowym) spółdzielnie miłały obowiązek automatycznie zmienić status. Pozdrawaim, borowik
Tak, ma Pan rację. Ja sprawdzałem w znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje mi się, że wcześniej na stronach sejmowych, kiedy uchwalał ją sejm ww. zapis był w artykule 12 ustawy o spółdzielnich mieszkaniowych, zaras po obenym zapisie dającym 3 misiące na przekształcenie w odrębną własność. Dlatego wydawało mi się, że został skreślony.
Tak na marginesie to dobrze, że jest, bo daje on możliwość zmiany prawa do lokalu nawet jak spółdzielnia nie ma uregulowanych stanów prawnych swoich gruntów. Różne dzieją się rzeczy, słyszałem, że spółdzielnie opóźniają przekształcenia łumacząc się powyższym faktem. A członkowie nie wiedzą, że muszą zmienić swój wniosek z przekształcenia na odrębną własność (nieruchomość lokalową) na wniosek o przekształcenie na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wcześniej (w projekcie sejmowym) spółdzielnie miłały obowiązek automatycznie zmienić status. Pozdrawaim, borowik