O szczególnej konstrukcji zasiedzenia w spółdzielniach mieszkaniowych

Własnościowe i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego - wszelkie problemy związane ze spółdzielczym prawem mieszkaniowym
PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 26 paź 2007, 13:37

O szczególnej konstrukcji zasiedzenia w spółdzielniach mieszkaniowych – portal Rzeczpospolita, 26 października 2007

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm) przyznała osobom, którym przysługuje spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) prawo do lokali, oraz niektórym najemcom prawo żądania, by spółdzielnia mieszkaniowa (dalej: spółdzielnia) przeniosła na nich własność używanych dotychczas lokali. Jeśli jednak ona sama nie jest właścicielem nieruchomości (lub lokali), których własność powinna przenieść na inne osoby, roszczenia takie nie mogą być spełnione. Tymczasem w dniu wejścia w życie usm niektóre spółdzielnie nie były właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów, na których stały wzniesione przez nie budynki. Musiały więc najpierw nabyć odpowiedni tytuł prawny do gruntu. Aby to ułatwić i przyspieszyć chwilę, kiedy możliwa stanie się realizacja zgłaszanych przez osoby uprawnione wniosków o nabycie własności mieszkań lub innych lokali, do usm został wprowadzony art. 35 dotyczący zasiedzenia takich gruntów.
Nieuregulowany stan prawny
I tak zgodnie z art. 35 ust. 4 usm spółdzielnia nabywa własność gruntu przez zasiedzenie, jeżeli spełnione są warunki określone w art. 35 ust. 1 usm i jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn).
Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym to taka, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Dokumentami, z których w razie braku księgi wieczystej może wynikać, iż jakiejś osobie (osobom) przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, a w szczególności że ktoś jest właścicielem nieruchomości, są oprócz zbioru dokumentów (o którym mowa w art. 123 i 124 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) m.in.: umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające np. istnienie prawa własności nieruchomości lub nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie albo w wyniku działu spadku, a także decyzja administracyjna lub dane z ewidencji gruntów i budynków.
Inne warunki niż określone w kodeksie cywilnym
W analizowanej sytuacji nabycie własności nieruchomości przez spółdzielnię przez zasiedzenie następuje, gdy spełnione są warunki określone w art. 35 ust. 1 usm. A są one zupełnie inne niż warunki wymagane przez art. 231 kodeksu cywilnego, a także inne niż określone w art. 172 k.c., mimo że w obu wypadkach mowa jest o nabyciu własności „przez zasiedzenie”.
Zasiedzenie w rozumieniu art. 172 k.c. następuje bowiem, gdy z roszczeniem o przeniesienie na nią własności działki wystąpi osoba, która posiada nieruchomość jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez lat 20 (gdy uzyskała posiadanie w dobrej wierze) lub przez lat 30 (w złej wierze). Przesłanki te nie mogą jednak mieć zastosowania, gdy właściciel gruntu nie jest znany.
Do zasiedzenia w rozumieniu art. 35 ust. 4 usm nie stosuje się art. 511 k.p.c. w zakresie zobowiązującym do wskazania we wniosku o wszczęcie postępowania zainteresowanych w sprawie (bo wskazanie takich osób nie jest możliwe ze względu na nieuregulowany stan prawny nieruchomości). Zasiedzenie w rozumieniu art. 35 ust. 4 usm musi stwierdzić sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości, a do rozpoznania wniosku spółdzielni o stwierdzenie takiego zasiedzenia stosować się będzie odpowiednie przepisy k.p.c., a zatem niestosowanie w pełni art. 511 k.p.c. nie zwalnia sądu z obowiązku zastosowania art. 609

ODPOWIEDZ