Zakup mieszkania lokatorskiego?

Własnościowe i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego - wszelkie problemy związane ze spółdzielczym prawem mieszkaniowym
Gregory
Posty: 11
Rejestracja: 12 paź 2007, 16:27

Post autor: Gregory » 12 paź 2007, 16:45

Witam,
prosze o pomoc w następującej sprawie.
Znalazłem mieszkanie które chciałbym kupić. ROzmawiałem na ten temat z pośrednikiem w którego ofercie znajduje się ta nieruchomość.
Wszystko jest ładnei , pięknie, cena jest ok, lokalizacja też. Nurtuje mnei jednak kilka faktów.
1. Mieszkanie ma obecnie status lokatorskiego spółdzielczego. Właściciel (lokator) chciałby je sprzedać w następujący sposób: umowa przedwstępna - wpłata zaliczki (chyba powinien być zadatek moim zdaniem) w wysokości około 50%, następnie wykup przez tego lokatora mieszkania od Spółdzielni - w wyniku tego nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, następnie umowa notarialna a wniej zapis ze w po okresie miesiąca z jednoczesną zapłatą pozostałej kwoty wartosci nieruchomości - nieruchomośc stanie się własnością kupujacego. Mom zdaniem zapis w Akcie Notarialnym faktu o zastrzeżeniu terminu - a tak to chyba brzmi jest niezgodny z prawem... dodatkowo mam pyatnei czy można podpisać umowe przedwtępną o sprzedaży nieruchmości z kimś kto ma do niego tylko lokatorskie spółdzielcze prawo?
2. W ofercie biura nieruchomosci jest podane ze mieszkanie ma 25m2 - i taki zapis figuruje w KW, natomiast faktycznei jest to 33m2. Jest to wynikiem zaadoptowania za zgoda Spółdzielni częsci wspólnej? na moje pytanie czy w przypadku zakupu - zostanę właścicielemm spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu tylko 25m2 wpisanych do KW pośrednik odpowiedziłą ze zostanę właściclem cąłości tj 33m2. Moim zdaniem to nieprawda? Czy mam rację?
bardzo proszę o pomoc forumowiczów - bo nie wiem jak ma się zachowac w tej sytuacji, moż ektoś miał podobną sytuację, jak ta sprawę złatwić żey wszystko byo ok?
Z góry dziękuję i pozdrawiam,
gregory

KRAKAUER
Posty: 76
Rejestracja: 10 mar 2007, 14:41

Post autor: KRAKAUER » 12 paź 2007, 16:53

Witam,
moim zdaniem w przypadku zakupu (o ile mozna taką transakcję wykonac?) zostałbyś właścicelme tylko tej części nieruchomości która jest w pisana do KW.
Ale to tylko moje przypuszczenia,
KRAKAUER

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 12 paź 2007, 17:31

Umowa przedwstępna dotycząca późniejszego przeniesienia własności lokalu, które jeszcze nie istnieje jest rzeczywiście naciągana. W jaki bowiem sposób, gdyby umowa przedwstępna była w formie notarialnej, miano by dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej skoro być może (taką ewentualność trzeba wziąć pod uwagę) lokator nie wykupi mieszkania na własność ze spółdzielni, bo teraz już generalnie nie przekształca się we własnościowe prawo do lokalu (za wyjątkiem sytuacji gdy lokal jest w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego)? Zaś umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna. Oczywiście w praktyce pośredników takie przypadki zdarzają się, ale pożyczkodawca (bo faktycznie ten zadatek sprowadza się do dania pożyczki) musi odpowiednio zabezpieczyć (np. wekslem) te pieniądze. Ale jeśli kontrahent okaże się nieuczciwy lub wynikną jakieś kłopoty, nazwijmy to natury formalnej, z wykupem mieszania, to niedoszły sprzedawca może nie mieć pieniędzy żeby oddać tęp pożyczkę. Jeśli ma Pan zaufanie do tamtego człowieka to proszę bardzo, ale po co brać na siebie ryzyko skoro klient może najpierw wykupić mieszkanie za swoje pieniądze (nieważne skąd je weźmie) a potem Panu sprzedać Skoro nie ma pieniędzy na wykup, to jest to jakiś sygnał, że i potem może mieć kłopoty finansowe.

Nieruchomość stanie się własnością kupującego w chwili podpisania umowy przeniesienia własności w drodze aktu notarialnego, chyba ,że będzie to tylko umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, ale to się rzadko praktykuje. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie bardzo zresztą rozumiem dlaczego dopiero po miesiącu miałaby przejść na pana własność mieszkania, a nie od razu? Coś za dużo kombinowania przy tym mieszkaniu jak dla mnie.

Co to znaczy, że za zgodą spółdzielni zaadaptowano część wspólną? To, że spółdzielnia zgadza się na to, nie znaczy, że własnościowe prawo do lokalu obejmuje też te kilka dodatkowych metrów kwadratowych. Niech spółdzielnia wyda zaświadczenie ile metrów kwadratowych ma mieszkanie, wątpię by była tam wzmianka o tej części korytarza, który sobie spółdzielca zapewne okratował i trzyma tam rower i buty

Gregory
Posty: 11
Rejestracja: 12 paź 2007, 16:27

Post autor: Gregory » 12 paź 2007, 18:01

Dziękuję za odpowiedź.
A czy takie zaświadczenie ze spóldzielni w którym bedzie napisane ze mieszkanie ma te 33m2 po zaadaptowaniu - jest podstawą zeby starać się o wpis do Księgi Wieczystej? A jeśli tak to kto ma się o taki wpis starać?
Dziękuję , pozdrawiam,

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 12 paź 2007, 22:04

Wpis do księgi jest niezbędny aby w ogóle mogła postać nieruchomość lokalowa. Robi to lokator, który wykupuje na własność mieszkanie od spółdzielni. Jeśli Pan kupi mieszkanie to księga już powinna być, a notariusz tylko złoży wniosek o wpis nowego właściciela po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Wykupując mieszkanie od spółdzielni spółdzielnia musi „zdecydować się” ile metrów ma mieszkanie.

Gregory
Posty: 11
Rejestracja: 12 paź 2007, 16:27

Post autor: Gregory » 28 paź 2007, 11:26

Witam,
jakiś czas temu podnosiłem na forum problem zakupu mieszkania lokatorskiego (szczegółowy opis w tym wątku forum). Okaząło się że niezbyt precyzyjnie to opisałem. Obejrzałem mieszkanie i sprawa wygląda następująco:
Mieszkanie jest obecnie własnością pewnego dużego zakłądu pracy na ślasku z branży energetycznej, a więc jest to chyba byłe mieszkanie zakładowe jeśli dorze to nazywam. Obecnemu lokatorowi przsługuje możłiwosc wykupu mieszkania wraz z gruntem pod nim, oraz przynależnej komórki lokatorskiej zaadoptowanej na mieszkanie. W tej chwili wygląda to tak że całośc do zamieszkania wynosi 33m2 (zaadoptowana komórka 8m2). Lokator posiada deczyję o możłiwości wykupu mieszkania, lecz nie dysponuje obecnie gotówką. Propozycja jest taka zebym ja wpłacił ok 50% wartości gotówką za którą miałbym kupić to mieszkanie - bo na taką własnie kwotę mieszkanie jest wycenione. Lokator proponuje sporządzenie umowy przedwstępnej w formie Aktu Not. z zapisem że posiada lokatorskie pr. do lokalu, ze przysługuje mi możliwośc preferencyjnego zakupu, ze po otrzymaniu ode mnie okreslonej kwoty dokona przeniesienia własności mieszknania na siebie i w określonym terminie przeniesi własność mieszkania na mnie. Na stępnei sporządzimy Akt Not. przenoszący własność. Proszę o pomoc, czy takie rozwiązanei sprawy jest bezpieczne, jakie dokumenty powinienem sprawdzić, domyślam się że decyzję o możliwosci wykupu mieszkania od zakąłdu pracy. Natomiast nei wiem jak podejsc do sprawy zaadoptowania części komórki lokatorskiej (przynależnej do lokalu), zaadoptowanej. Czy w przypadku zakupu jestem jej włascicielem, bo jest ona de facto w obszarze mojego użytkowania, czy trzeba przeprowdzić jakąś operację "legalizującą".
Z góry dziękuję za pomoc,
Pozdrawiam,

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 29 paź 2007, 8:11

Jak rozumiem chce Pan kupić mieszkanie od kogoś kto jeszcze nie jest jego właścicielem i nie ma pieniędzy na jego wykup. Pan ma pieniądze, ale boi się Pan, że pożyczając pieniądze na wykup może pójść coś nie tak i nie będzie Pan miał ani pieniędzy, ani mieszkania. To naturalna obawa, jednakże takie sytuacje stosunkowo często mają miejsce. Ktoś ma upatrzone mieszkanie, którego lokator nie może zbyć, bo jeszcze nie wykupił go ze spółdzielni lub od zakładu pracy. Umowa przedwstępna to dobry pomysł, jednak jeśli zawrzecie ją już teraz to może ona nie odnieść takich skutków na jakie Pan liczy. Umowa przedwstępna zawarta w formie notarialnej ma między innymi taki skutek, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro jednak lokator w chwili podpisywania umowy przedwstępnej nie jest jeszcze właścicielem, to teoretycznie jest możliwe, że tym właścicielem nie zostanie, bo weźmie od Pana pieniądze i przeznaczy je na inny cel niż powinien. Wtedy pozostaje tylko roszczenie zwrotne. Powinniście spisać umowę, też najlepiej u notariusza, że lokator pożycza od Pana pieniądze na określony cel i w określonym terminie zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań aby wykupić mieszkanie na własność, a następnie w określonym terminie przenieść jego własność na Pana. Oprócz tego lokator powinien wystawić Panu weksel, który ułatwi egzekucję pieniędzy od niego w razie gdyby chciał Pana oszukać.

Co do „komórki lokatorskiej” to przede wszystkim niech Pan wyjaśni z lokatorem i administracją budynku jaki ona ma status. Jest ona zapewne częścią składową lokalu i przeniesienie własności mieszkania wiązać się będzie z przeniesieniem własności tej „komórki” tak jak wynika to z art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali: „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".” Przy zakupie mieszkania w akcie notarialnym powinno być wyraźnie wymienione, że nabywa Pan ową komórkę lokatorską.

ODPOWIEDZ