Serdecznie witam
Mam następujący problem , chcę kupic dom na licytacji komorniczej niestety z lokatorami .
Troche poczytalem i popytałem już ale może dowiem sie czegos jeszcze.
Chodzi mi po głowie nastepujący pomysł pozbycia sie lokatorów z tego domu
Otóż kalkulowało by mi się kupić mieszkanie niestety nie w najbliższej okolicy ale nie daleko. Potem zaproponować lokatorom przeprowadzkę a jak nie da rady po dobroci to trche im uprzykrzyć życie metodami typu odcięcie wszyskich mediów (np. rozwiązanie umów z dostawcami) i może innymi o których nie bede sie rozpisywał.
Obiecał bym im że w tamtym mieszkaniu nie bede im życia utrudniał oczywiscie do czasu wiadomo eksmisja 3 lata lub cos w tym rodzaju.
Zakładając że uda mi sie ich przekonać do takiej decyzji
Pytanie pierwsze brzmi jakie skutki prawne mi grożą za takie postępowanie (to ze sprawa z powództwa cywilnego to wiem )
Pytanie drugie czy oni sami mogą te media spowrotem sobie podłączyć jako że są zameldowani
No i ewentuanie może jakieś wskazówki które mogły by mi pomóc rozwiazać taka sytuacje w miarę szybko i skutecznie
Słyszałem np że jak gmina nie znajdzie mieszkania dla tych ludzi w wymaganym do tego czasie to mogę od gminy zażądać żeby płaciła mi czynsz to wtedy powinna cos znależć
Bardzo prosze o pomoc ja ten dom niestety musze kupic naprawde nie chce ale musze.
Problem z lokatorami prosze o radę
Kupując nieruchomość w której mieszkają najemcy, którzy zawarli umowy najmu z poprzednim właścicielem, Pan stanie się stroną umowy najmu. Może Pan oczywiście wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów. Termin wypowiedzenia wynosi pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Tak więc musi być zachowany termin wypowiedzenia półroczny i musi Pan mieć zamiar zamieszkania w lokalu, który wynajmuje lokator. Poza tym w lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Wypowiedzenie oczywiście musi być dokonane na piśmie. W trakcie okresu wypowiedzenia nie ma oczywiście mowy o jakimkolwiek szykanowaniu lokatorów przez celowe odcinanie im mediów. Jeśli po upływie terminu wypowiedzenia nadal nie będą się chcieli wyprowadzić pozostaje eksmisja. Trzeba uzyskać wyrok sądowy, następnie komornik przeprowadzi eksmisję. Jeśli dokona eksmisji do lokalu, który Pan wskaże (np. tego kupionego dla lokatorów) eksmisja może pójść szybko. Jeżeli nie wskaże Pan miejsca eksmisji sprawa może się ciągnąć. Jeżeli sąd orzeknie prawo do lokalu socjalnego, to taki lokal ma znaleźć gmina. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez lokatorów z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Jak widać często może się zdarzyć, że lokal socjalny będzie przyznany.
Jak mówi Art. 18. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.”
Jeżeli zaś gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). Przysługuje roszczenie, czyli nie automatycznie gmina płaci, ale trzeba ją o to pozwać. Art. 417 Kodeksu cywilnego mówi:
„Art. 417.
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Jak widać często może się zdarzyć, że lokal socjalny będzie przyznany.
Jak mówi Art. 18. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.”
Jeżeli zaś gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). Przysługuje roszczenie, czyli nie automatycznie gmina płaci, ale trzeba ją o to pozwać. Art. 417 Kodeksu cywilnego mówi:
„Art. 417.
Jesli chodzi o scisłość to osoby te nie wynajmują tego domu tylko w nim mieszkają ponieważ jedna z nich jest wyłącznym włascicielem a reszta to najbliższa rodzina tej osoby.
Więc nie wiem czy to czegoś nie zmienia , po za tym pewnie pan wie z obserwcji ile taka procedura w tym przypadku może potrfac przypuszczalnie oczywiście bo zdaje sobie sprawe że trudno powiedzieć na pewno.
I jeszcze jedno jeśli chodzi o mieszkanie zastępcze (to które bym osobiście im chciał zapewnić) to musi być ono w tej samej gminie czy to jest jakoś odległością w kilometrach mierzone czy jeszcze innaczej.
Tak po za tym mam pytanie do pana o pańską opinie : Czy w tej sytuacji jest możliwe że jeśli ci ludzie nie będą sie chcieli wynieść z tego domu i będą korzystali z usłu dobrego prawnika to mogą tam jeszcze mieszkać latami a moje starania okażą sie daremne.
Więc nie wiem czy to czegoś nie zmienia , po za tym pewnie pan wie z obserwcji ile taka procedura w tym przypadku może potrfac przypuszczalnie oczywiście bo zdaje sobie sprawe że trudno powiedzieć na pewno.
I jeszcze jedno jeśli chodzi o mieszkanie zastępcze (to które bym osobiście im chciał zapewnić) to musi być ono w tej samej gminie czy to jest jakoś odległością w kilometrach mierzone czy jeszcze innaczej.
Tak po za tym mam pytanie do pana o pańską opinie : Czy w tej sytuacji jest możliwe że jeśli ci ludzie nie będą sie chcieli wynieść z tego domu i będą korzystali z usłu dobrego prawnika to mogą tam jeszcze mieszkać latami a moje starania okażą sie daremne.
To całkiem naturalne, że właściciel domu mieszka w nim z rodziną. Jak rozumiem właściciel ten popadł w duże długi, jego dom zostanie zlicytowany. Pan zamierza go kupić i przypuszcza Pan, że były właściciel z rodziną nie zechce się wyprowadzić dobrowolnie. W takim wypadku nie ma oczywiście mowy o okresie wypowiedzenia, bo byli właściciele jeśli nie zechcą go opuścić będą zajmować dom bez tytułu prawnego w związku z czym trzeba będzie uzyskać sądowy nakaz eksmisji i przeprowadzić egzekucję komorniczą. Procedura, zwłaszcza egzekucja komornicza może oczywiście trwać dłużej lub krócej. Zależy to od obrotności komornika, ale i przede wszystkim od znalezienia lokalu do którego można eksmitować. Eksmisja może być przyspieszona jeśli Pan wskaże tzw. pomieszczenie tymczasowe do którego eksmitowani będą byli właściciele. Zgodnie z postanowieniami Kodeksu postępowania cywilnego tymczasowe pomieszczenie powinno:
1) nadawać się do zamieszkania;
2) zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3) znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.
Od wymagań, o których mowa w pkt 2 i pkt 3, można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej. Jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności i zawiadomi sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych.
A co do „dobrego prawnika” to teoretycznie wszystko jest możliwe. Jeśli prawnik będzie umiał znaleźć odpowiednie podstawy prawne i przekona do nich sąd i komornika to może się zdarzyć, że eksmisja będzie nawet znacznie opóźniona.
1) nadawać się do zamieszkania;
2) zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3) znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.
Od wymagań, o których mowa w pkt 2 i pkt 3, można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej. Jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności i zawiadomi sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych.
A co do „dobrego prawnika” to teoretycznie wszystko jest możliwe. Jeśli prawnik będzie umiał znaleźć odpowiednie podstawy prawne i przekona do nich sąd i komornika to może się zdarzyć, że eksmisja będzie nawet znacznie opóźniona.
Jest taka możliwość jeżeli ów kontener będzie miał co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, będzie nadawał się do zamieszkania i znajdował w tej samej miejscowości lub pobliskiej. Należy pamiętać, że pomieszczenie tymczasowe nie musi być mieszkaniem, ale musi mieć pewne absolutne minimum, które sprawia, że nadaje się do mieszkania tam.
O tym co powinno zapewniać tymczasowe mówi w paragrafie trzecim Rozporządzenie
Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 roku, Nr 17, poz. 155)
O tym co powinno zapewniać tymczasowe mówi w paragrafie trzecim Rozporządzenie
Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 roku, Nr 17, poz. 155)
Co do ulokowania kontenera na działce gminnej – proszę o to pytać gminę na jakich warunkach mogłaby wynająć lub sprzedać jakąś nieruchomość. Oczywiście nie ma żadnych przesłanek aby sądzić, że się na to zgodzi, bo niby dlaczego miałaby to robić.
Jeżeli ubikacja ma znajdować się w kontenerze to jednak trudno ją uznać za powierzchnię mieszkalną w świetle tego, że może się ona znajdować poza budynkiem i też będzie to w porządku. Takie jest jednak tylko moje zdanie, niewykluczone, że praktyka dopuściłaby takie rozwiązanie.
żeby zameldować kogoś w kontenerze musiałby on najpierw mieć swój adres. Numeracja porządkowa nieruchomości jest obowiązkiem gminy. Problem w tym, że obowiązek dotyczy nieruchomości, a nie kontenerów, które z zasady same w sobie trudno uznać za nieruchomość (chyba, że będą częścią składową gruntu). Tym ważniejsze będzie więc porozumienie się z gminą co to tak naprawdę ma być ów kontener i na jakiej nieruchomości ma się znajdować.
Jeżeli ubikacja ma znajdować się w kontenerze to jednak trudno ją uznać za powierzchnię mieszkalną w świetle tego, że może się ona znajdować poza budynkiem i też będzie to w porządku. Takie jest jednak tylko moje zdanie, niewykluczone, że praktyka dopuściłaby takie rozwiązanie.
żeby zameldować kogoś w kontenerze musiałby on najpierw mieć swój adres. Numeracja porządkowa nieruchomości jest obowiązkiem gminy. Problem w tym, że obowiązek dotyczy nieruchomości, a nie kontenerów, które z zasady same w sobie trudno uznać za nieruchomość (chyba, że będą częścią składową gruntu). Tym ważniejsze będzie więc porozumienie się z gminą co to tak naprawdę ma być ów kontener i na jakiej nieruchomości ma się znajdować.