Zbycie nieruchomosci przez cudzoziemca

Podatek od spadków i darowizn oraz Kodeks cywilny - procedury postępowania przy spadkach. Znasz takie pojęcia: zachowek, zstępni, wstępni, pasierb - mogą się przydać...
treb0r
Posty: 9
Rejestracja: 04 gru 2007, 13:26

Post autor: treb0r » 04 gru 2007, 13:32

Witam

Mam taki problem

Jestem kandydatem na posrenika i mam takie zagadnienie do rozpracowania:
Zglosil sie obywatel Kanady, który na podstawie testamentu (nie nalezy do grupy spadkobierców z tzw. I grup) odziedziczyl 3 lata temu kamienice w Krakowie.chcialby ja dzisiaj zbyc. Stad moje pytania:
1. jakich dokumentów powinien zazadac posrednik w celu zrealizowania tej transakcji
2. w jaki bezpieczny sposób nalezy przeprowadzic ta transakcje

Z tego co sie dowiedzialem to jezeli w ciagu 2 lat od otwarcia spadku nie uzyska zgody od ministra na nabycie nieruchomoscu to prawo dziedziczenia przechodzi na ustawowych spadkobiercow.
Na co jeszcze powinienem zwrocic uwage?

POzdrowiania

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 04 gru 2007, 14:37

Dokładnie. Zgodnie z art. 7 ust 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców:
„Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.”
Trzeba więc przede wszystkim stwierdzić czy cudzoziemiec uzyskał zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Jeśli nie to księga wieczysta trym bardziej nie będzie potwierdzać własności uzyskanej przez tego cudzoziemca. Przy ocenie możliwości uzyskania tego zezwolenia trzeba też brać pod uwagę, że do 25 kwietnia 2005 roku cudzoziemiec miał nie dwa lata, a tylko rok na złożenie wniosku o zezwolenie od dnia otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy). Dlatego należy też zbadać kiedy nastąpiło otwarcie spadku i kiedy cudzoziemiec wystąpił o zezwolenie, aby mieć pewność, że dochował warunków ustawowych.

treb0r
Posty: 9
Rejestracja: 04 gru 2007, 13:26

Post autor: treb0r » 04 gru 2007, 16:21

A czy gdzies jeszcze moga kryc sie inne niebezpieczenstwa w tego typu transakcji (oczywiscie oprocz jezykowych np podczas podpisywania aktu notarialnego) w zwiazku z dosc specyficznym aczkolwiek coraz czesciej spotykanym charakterem jakim jest transakcja z obcokrajowcem?
POzdrawiam

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 04 gru 2007, 21:15

Jeszcze jedna kwestia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego nasunęła mi się. Z brzmienia art. 7 ust 2 i 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wynika, że cudzoziemiec może spadkobrań na podstawie testamentu i jednocześnie nie starać się o zezwolenie. Ustępy te bowiem brzmią:

Art. 7
2. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie.
3. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

Oznacza to, że możliwa jest sytuacja gdy ktoś zapisał cudzoziemcowi w testamencie nieruchomość bądź inne przedmioty majątkowe, ale cudzoziemiec oprócz tego dziedziczyłby zgodnie z ustawą po spadkodawcy. Takie sytuacje mogą występować dosyć często gdy spadkodawca chce aby jeden z jego spadkobierców ustawowych odziedziczył więcej niż inni i dlatego pisze testament wskazując co ma ów cudzoziemiec odziedziczyć. Czytają wyłącznie ustęp trzeci wynikałoby, że każdy cudzoziemiec, który nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego powinien się starać o zezwolenie. Tymczasem może on być jednocześnie w kręgu dziedziczących ustawowo, wtedy o zezwolenie się nie stara. Trzeba więc i to mieć na uwadze ponieważ cudzoziemiec może odziedziczyć testamentowo, nie złożyć wniosku o zezwolenie i jednocześnie nabyć prawnie tę nieruchomość.

treb0r
Posty: 9
Rejestracja: 04 gru 2007, 13:26

Post autor: treb0r » 05 gru 2007, 12:51

A jak wyglada sprawa podatku od spadku w przypadku kiedy w posiadanie nieruchomosci wchodzi cudzoziemiec? Czy i gdzie i ma takim razie obowiazek uregulowac ta sprawe?

treb0r
Posty: 9
Rejestracja: 04 gru 2007, 13:26

Post autor: treb0r » 05 gru 2007, 13:19

I jeszcze jadna sprawa: Jak wyglada sprawa podatku przy sprzedazy nieruchomosci przez cudzoziemca (przypomne nie nalezy on do I grupy) i gdzie sa regulowane naleznosci z tego tytulu?
POzdrawiam

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 05 gru 2007, 21:40

Co do podatku od spadków i darowizn to cudzoziemcy płacą go normalnie, bowiem podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Nie ma żądnego generalnego wyłączenia cudzoziemców od tego podatku. Jest co prawda wyjątek z art. 3 pkt 1) ustawy o podatku od spadków i darowizn mówiącego, że podatkowi nie podlega nabycie własności rzeczy ruchomych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych podlegających wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli w dniu nabycia ani nabywca, ani też spadkodawca lub darczyńca nie byli obywatelami polskimi i nie mieli miejsca stałego pobytu lub siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej”. Jak widać ten wyjątek nie dotyczy jednak nieruchomości. Można powiedzieć, że obowiązek podatkowy wobec cudzoziemców jest wręcz zaostrzony bo zgodnie z art. 4 ust 4: „Zwolnienia określone w ust. 1 i w art. 4a stosuje się, jeżeli w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa.” Jak wiadomo Kanada nie jest członkiem Unii Europejskiej, ani, EFTA, ani EOG. Przed 1 stycznia 2007 ten ustęp zawierał jeszcze ostrzejsze uregulowanie. Mówił, że „Zwolnienia określone w ust. 1 stosuje się, jeżeli nabywca jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”
Podatnicy podatku od spadków i darowizn są obowiązani, złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru.


Jeżeli chodzi o podatek dochodowy od osób fizycznych to rozróżniamy nieograniczony obowiązek podatkowy i ograniczony obowiązek podatkowy. Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów z pracy wykonywanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie stosunku służbowego lub stosunku pracy, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia, oraz od innych dochodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Tak więc przy ograniczonym obowiązku podatkowym nie podlegają podatkowi przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości.

rafoso
Posty: 29
Rejestracja: 09 sty 2007, 23:45

Post autor: rafoso » 19 gru 2007, 13:40

Panie Piotrze
Jak to jest w końcu z podatkiem dochodowych płaconym przez obcokrajowca,konkretnie amerykanina, przy sprzedaży nieruchomości? W umowie między Polską a USA ( www.diamax.pl/Umowy/58.htm ) o unikaniu podwójnego opodatkowania, w art.7 , jest mowa o tym, że dochody przy zbyciu nieruchomości "mogą"(muszą?) być opłacone w państwie, gdzie ta nieruchomość znajduje się. Czy Amerykanin, nie pracujący i nie rezydujący w Polsce, podlega obowiązkowi podatku dochodowego ze zbycia nieruchomości?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 19 gru 2007, 21:18

Umowy międzynarodowe o unikaniu podwójnego opodatkowania są częstą praktyką stosunków międzynarodowych. Zawierane są dla zniesienia nadmiernych obciążeń podatkowych obywateli Państw-stron umowy, którzy uzyskując dochody w jednym z tych Państw mieliby też obowiązek zgodnie z ustawodawstwem Państwa, którego obywatelami są, zapłacenia podatku od tego samego dochodu od którego podatek już był zapłacony. Polska podpisała liczne umowy międzynarodowe o unikaniu podwójnego opodatkowania. Obowiązująca umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r., weszła w życie 23 lipca 1976 roku i nie była ani razu zmieniana. W artykule 7 przewiduje między innymi to, że zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji nieruchomością mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość jest położona. Jest to potwierdzenie faktu, że jeżeli Amerykanin posiada nieruchomość w Polsce, którą zbywa, dochody uzyskane przez niego mogą być opodatkowane zgodnie z polskim prawem i Stany Zjednoczone się na to zgadzają i przyjmują to do wiadomości. Jak wiadomo polskie prawo podatkowe wyraźnie przewiduje taką możliwość, a więc na mocy tej umowy nic nie stoi na przeszkodzie aby takiego podatku żądać. Jak widać obowiązek płatności podatku nie jest uzależniona od tego gdzie na stałe rezyduje obywatel USA, ważne jest, że zbywana przez niego nieruchomość znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

rafoso
Posty: 29
Rejestracja: 09 sty 2007, 23:45

Post autor: rafoso » 19 gru 2007, 21:48

Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.
Pozdrawiam

ODPOWIEDZ