dcf

[hubertus]

Czy przy określeniu wydatków operacyjnych w pod. dochodowym bierzemy pod uwagę wydatki związane z tą konkretnie wycenianą nieruchomością a nie ogólne wydatki rynkowe?!

druga sprawa to potencjalny dochód brutto-czy obliczamy go jako średni czynsz rynkowy?

[andy1909Z]

Dla mnie za mało szczegółow aby wiążąco odpowiedzieć.
Bardzo ogólnie wg mnie potencjalny dochód brutto - można przyjąć jako średni czynsz rynkowy z rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych (np. porównywanie) Jeżeli średni czynsz to średnie wydatki. Zasada "ceteris paribus".
andy1909Z

[PiotrW]

W procesie wyceny nieruchomości podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej dochodu netto bierzemy pod uwagę wydatki operacyjne związane z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej – tak mówi standard zawodowy III.6 pkt 4.8.c). Powodem do zastosowania techniki kapitalizacji prostej dochodu brutto jest niemożność ustalenia wydatków operacyjnych wycenianej nieruchomości.

Potencjalny dochód brutto obliczamy biorąc pod uwagę czynsze rynkowe.

[hubertus]

Dzięki za odpowiedz.
Jeszcze jedno pytanko Ryzyko dot. inwestowania w rynek nieruchomości wynosi od 2% do 8% a ryzyko indywidualne dotyczące konkretnej wycenianej nieruchomości od 2% do 6% Taki zakres podał mi kiedyś praktykujący rzeczoznawca.Stwierdził że trudno to wytłumaczyć ale taka jest praktyka.Nie wiem czy taka odpowiedz wystarczy na egzaminie? Czy ma ktoś lepsze uzasadnienie?

[PiotrW]

Lepszego uzasadnienia nie mam, ale obawiam się że na egzaminie wysoce nie wskazane są odpowiedzi typu „nie wiadomo czemu tak jest, ale taka jest praktyka”. Skoro taka jest praktyka to z czegoś to musiało to się wziąć z jakichś racjonalnych i dających się uzasadnić przesłanek.

[hubertus]

Mam jeszcze jedno pytanie gdy powiedzmy lokal jest wynajmowany przez 4 lata do prognozy 5 letniej dochodów przyjmuje przez te 4 lata czynsz z umowy natomiast w 5 roku czynsz rynkowy wynikający z analizy rynku??

[hubertus]

Bardzo proszę o jakąś podpowiedz na w/w pytanie

[andy1909Z]

Wg mnie - nie. Prognozujesz czynsz na następne 5 lat. W ostatnim rynku dodatkowo wartość rezydualna. To co było w ostatnich 4 latach to dane historyczne - jako podstawa dla prognozy (wydatków operacyjnych)..

[wojk]

[quote:53aee4a9ff="hubertus;8412"]Mam jeszcze jedno pytanie gdy powiedzmy lokal jest wynajmowany przez 4 lata do prognozy 5 letniej dochodów przyjmuje przez te 4 lata czynsz z umowy natomiast w 5 roku czynsz rynkowy wynikający z analizy rynku??[/quote:53aee4a9ff]

Moim zdaniem, jeśli umowa jest na czas oznaczony, a przyjęty w niej czynsz różni się od czynszu rynkowego, to przez okres umowy powinieneś przyjąć czynsz umowny (uwzględniający również zawarte w umowie ewentualne coroczne waloryzacje), a w piątym roku, czynsz z rynku.

O ile dobrze pamiętam czytałem o tym w książce p. Kucharskiej-Stasiak "Nieruchomość w Gospodarce Rynkowej".

Ja tak jak napisałem wyżej zrobiłem w operacie na egzamin i się nie czepiali (ale może to przypadek

Pozdrawiam