podejście dochodowe - sposób postępowania

[grzelo_sokolow]

Mam pytanie dotyczące podejścia dochodowego. Czy wartość gruntu (własnosć)
na którym stoi budynek "komercyjny" uwzględnia się dodatkowo przy
wycenie(oprócz wartości wyliczonej z czynszów)? Spotkałem się z operatem
wykonanym przez Rzeczoznawcę, w którym wartość rynkowa nieruchomości
została oszacowana w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, a dodatkowo
wartość gruntu pod budynkiem została określona w podejściu porównawczym, do
porównania przyjmując niezabudowane działki gruntu. Czy taki sposób
postępowania jest słuszny?

[andy1909Z]

Interesujące pytanie. Wg mnie - nie. Kupując lokal kupujemy "jakieś" prawo do gruntu.
Osobna wycena powinna mieć uzasadnienie. Rzeczoznawcy praktykujący dokonują różnych rzeczy

[justa79]

od rzeczoznawcy mam informację, że jeżeli nieruchomość zawiera grunt zbędny, nie wykorzystywany na potrzeby budynku, to należy go osobno doszacować. oszacowana wartość nieruchomości zawiera bowiem wartość gruntu, ale tego, na którym stoi budynek.

[andy1909Z]

Szczegóły. Szanowny rzeczoznawca może ma i rację, ale co to znaczy zbędny grunt. Co to znaczy grunt na którym stoi budynek. Są przypadki patologiczne gdzie grunt jest po obrysie budynku a raczej na odwrót i są tu już dodatkowo służebności.
Grunt "zbędny" to taki "dodatkowy", który np. można sprzedać a nieruchomość "pierwotna" będzie dalej normalnie funkcjonować. Czy w tym przypadku zachodzi taka okoliczność. To już na mapie będzie widać, czy ten grunt można wydzielić.

[eli63]

Wyceniając dochodówką nieruchomość zabudowaną uzyskujesz wynik, który obejmuje grunt i jego części składowe. Na logikę: biurowiec nie może istnieć bez gruntu na którym stoi. I nie chodzi tylko o to co "w obrysie", ale to co dookoła też. Musi być podjazd, jakieś miejsca parkingowe itd. To, że uzyskujesz taki a nie inny czynsz, wynika m.in. z tego, że korzystający z biurowca mają gdzie zaparkować, że jest gdzie wyładować sprzęt, albo tylko wystawić banner reklamowy. Można powiedzieć, że ten grunt "pracuje" na czynsz.
.
Może się jednak zdarzyć, że wokół budynku jest więcej gruntu, niż to wynika ze zwyczajowo pojętych "potrzeb" użytkowników budynku. Np. masz 0,5 ha i niewielki pawilon. A więc nie cały grunt "pracuje". Wtedy należy dokonać teoretycznego, ale i funkcjonalnego podziału gruntu, na ten potrzebny dla funkcjonowania pawilonu i resztę. Resztę możesz wycenić np. jako parking, nawet jeżeli nie jest aktualnie tak wykorzystywany. Wystarczy, że potencjalnie może być.