pytanie/zagadnienie z egz.ustnego
Jeśli ktoś kupił lokal, który został wynajęty to nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony zgodnie z rygorystycznymi zasadami i terminami określonymi w ustawie o ochronie lokatorów. Jeśli umowa jest na czas określony musi dobiec do końca, chyba że sama umowa określa okoliczności jej wypowiedzenia przed upływem czasu na jaki została zawarta. Kiedy minie termin obowiązywania umowy lub okres wypowiedzenia lokator opuszcza lokal. Jeśli tego nie zrobi i nadal z niego korzysta bez tytułu prawnego właściciel winien oddać sprawę do sądu z wnioskiem o opróżnienie lokalu. Sąd oceni czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny (mówi o tym art. 14 ustawy o ochronie lokatorów). Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – bardzo często jednak gminy nie dysponują lokalami socjalnymi, więc lokator mieszka nadal tam gdzie mieszkał. Jeśli lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny to orzeczony zostaje obowiązek opróżnienia lokalu. Jeśli pomimo to lokator nie chce mieszkania opuścić wzywa się komornika do wykonania wyroku sądowego. Komornik wzywa do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Komornik wstrzyma się jednakże z dokonaniem opróżnienia lokalu (skądinąd kosztownego dla właściciela) do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Pomieszczenie takie może wskazać tez sam właściciel mieszkania i wtedy komornik przystępuje do opróżnienia lokalu. Obecnie nie ma już tzw. eksmisji na bruk. Zawsze musi ona odbyć się co najmniej do tzw. pomieszczenia tymczasowego. Jak widać lokatorzy są bardzo chronieni nawet gdy nie chcą opuścić lokalu, który bezprawnie najmują. Stąd też wysoce nieroztropne będzie nabywanie wynajętego lokalu, jeśli zachodzi choć cień podejrzenia, że lokator może w przyszłości sprawić problemy z opuszczeniem go.
Samo zameldowanie w lokalu, jak wiadomo, nie oznacza jeszcze żadnych praw do dysponowania lokalem wedle swojego uznania, a w szczególności zajmowania go bez podstawy prawnej. Zameldowanie ma na celu potwierdzenie przebywania stałego lub tymczasowego pod danym adresem. Można sobie wyobrazić sytuację, że lokator, któremu skończyła się umowa najmu i który bezprawnie nadal zajmuje lokal jest w nim zameldowany, bo rzeczywiście tam przebywa. Kiedy skutecznie zostanie przeprowadzona egzekucja komornicza i lokal zostanie opróżniony były lokator zostanie wymeldowany przez urząd miasta.