Witam! Mam następujący problem: jak wycenic strych, który uchwała wspólnoty został zaadaptowany na lokal mieszkalny (powiekszajac sasiedni lokal mieszkalny) bedącw w chwili obecnej cześcią nieruchomości wspólnej (nie został jeszcze zawarty akt notarialny)?
Rozumiem, że porównawczo nie można bo brak transakcji, najbardziej prawodpodobne wydaje się podejście kosztowe... Co o tym sądzicie?
Strych
-
wycena2009
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
Po pierwsze ważny jest cel takiej wyceny. Domyślam się, że wycena jest potrzebna wspólnocie mieszkaniowej w celu odsprzedania strychu właścicielowi lokalu sąsiedniego.
W takiej sytuacji osobiście wyceniłbym wartość lokalu bez powiększenia o zaadaptowaną częścią strychu oraz wartość rynkową lokalu powiększonego o tę część strychu. Różnica między tymi wartościami byłaby wartością rynkową wycenianej części strychu. Obie wyceny w podejściu porównawczym.
Uważam, że tak wyliczona wartość byłaby najbardziej rynkowa. Jeśli brak unormować prawnych do takiego sposobu wyceny, można sporządzić wyceną w formie opinii o wartości nieruchomości, nie operatu szacunkowego - dla wspólnoty zapewne ważniejsza jest wyliczona wartość od formy jej wyliczenia. To, za ile wspólnota mieszkaniowa odsprzeda tę część strychu i tak zależy tylko od niej, a wyliczona wartość ma być pomocą do podjęcia decyzji. Trzeba zauważyć, że zaadoptowana część strychu /domyślam, się że nie stanowi sama w sobie samodzielnego lokalu/ i tak zostanie zapewne sprzedana poniżej wartości rynkowej, ponieważ nie można jej zbyć na wolnym rynku, ale tylko właścicielowi lokalu sąsiedniego, który do tego będzie musiał ponieść dodatkowe koszty np. sporządzenia aktów notarialnych zmieniających wielkości udziałów.
Nie jestem jeszcze rzeczoznawcą majątkowym, a powyżej przedstawiłem tylko własny pogląd na ten temat.
W takiej sytuacji osobiście wyceniłbym wartość lokalu bez powiększenia o zaadaptowaną częścią strychu oraz wartość rynkową lokalu powiększonego o tę część strychu. Różnica między tymi wartościami byłaby wartością rynkową wycenianej części strychu. Obie wyceny w podejściu porównawczym.
Uważam, że tak wyliczona wartość byłaby najbardziej rynkowa. Jeśli brak unormować prawnych do takiego sposobu wyceny, można sporządzić wyceną w formie opinii o wartości nieruchomości, nie operatu szacunkowego - dla wspólnoty zapewne ważniejsza jest wyliczona wartość od formy jej wyliczenia. To, za ile wspólnota mieszkaniowa odsprzeda tę część strychu i tak zależy tylko od niej, a wyliczona wartość ma być pomocą do podjęcia decyzji. Trzeba zauważyć, że zaadoptowana część strychu /domyślam, się że nie stanowi sama w sobie samodzielnego lokalu/ i tak zostanie zapewne sprzedana poniżej wartości rynkowej, ponieważ nie można jej zbyć na wolnym rynku, ale tylko właścicielowi lokalu sąsiedniego, który do tego będzie musiał ponieść dodatkowe koszty np. sporządzenia aktów notarialnych zmieniających wielkości udziałów.
Nie jestem jeszcze rzeczoznawcą majątkowym, a powyżej przedstawiłem tylko własny pogląd na ten temat.
Dziękuje za zainteresowanie się tematem. Mam poważne wątpliwości dotyczące procedury wyceny. Nie moge chyba wykonac wyceny lokalu powiększonego o zaadaptowaną część stychu bo lokal taki prawnie nie istnieje, zreszta jka Pan słusznie zauważył cena musi być sporo niższa od wartości rynkowej bo powstały w wyniku adaptacji lokal nie spelni warunków samodzielnego lokalu. Obecnie jest to część nieruchomości wspólnej i chyba jako takiej nie można jej wyceniać. Uff! Prosze o jeszcze jakieś podpowiedzi
-
wycena2009
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
Wcześniej zrozumiałem, że jest to część strychu zaadaptowana już /przez wspólnotę/ na cele mieszkaniowe. Wtedy wartość takiej części nieruchomości jest bardzo zbliżona do wartości za mieszkanie /minus koszty przekształceń i dokończenia adaptacji + zysk inwestora/.
Jeśli tak nie jest i trzeba ponieść spore koszty w celu przystosowania do odpowiednich warunków, to można dotrzeć do transakcji rynkowych sprzedaży podobnych strychów do adaptacji
Jeśli tak nie jest i trzeba ponieść spore koszty w celu przystosowania do odpowiednich warunków, to można dotrzeć do transakcji rynkowych sprzedaży podobnych strychów do adaptacji
-
wycena2009
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10