Strona 1 z 1

: 04 maja 2007, 10:59
autor: davepl
Proszę o Wasze opinie na następujący temat:

chcę kupić mieszkanie, ale kwestia prawna nieruchomości jest nieco
skomplikowana:
1. prywatny właściciel wybudował na swojej działce dom
2. na budowę domu wziął kredyt
3. dom posiada KW, w której jest wpis o hipotece banku, który mu kredytował
budowę
4. cały dom podzielony jest na trzy segmenty - trzy mieszkania, które docelowo
mają być samodzielne - każde z nich ma posiadać własną KW
5. problem jest tego typu - jesteśmy na etapie przygotowywania umowy
przedwstępnej, która jako cel transakcji określa jedno z tych mieszkań. Jak
wspomniałem, mieszkanie nie jest samodzielne póki co, a na całej nieruchomości
ciąży hipoteka.

pytanie brzmi: czy sprawa nie jest Waszym zdaniem podejrzana? jak zabezpieczyć
się w umowie, żeby nie władować się w spłatę zadłużenia sprzedającego? na jakie
rzeczy powinienem uważać? co może mi jeszcze grozić przy zawieraniu takiej
transakcji, kiedy kupuję lokal, który nie jest jeszcze samodzielny?

Będę wdzięczny za każdą rzeczową odpowiedź.

Pozdrawiam

: 04 maja 2007, 15:06
autor: PiotrW
Sprawa nie jest podejrzana. Można sprzedawać nieruchomości obciążone hipoteką. Można tez je dzielić i wyodrębniać lokale. Całkowicie naturalną natomiast rzeczą jest, że wyodrębniony lokal też będzie obciążony hipoteką. Nie można powiedzieć, że „właduje” się Pan w spłatę zadłużenia sprzedającego, bo po sprzedaży będzie to już też pańskie zadłużenie. Najlepszą rzeczą dla uniknięcia hipoteki na wyodrębnionym lokalu byłaby spłata zadłużenia i wykreślenie hipoteki przed wyodrębnieniem lokalu w drodze umowy.

: 04 maja 2007, 15:17
autor: davepl
Dziękuję za odpowiedź, Panie Piotrze.
Sprzedajacy niestety nie dysponuje środkami na spłatę całego zadłużenia.
Co można w tej sprawie zrobić? Czy bank sprzedającego może zgodzić się na podział nieruchomości na trzy odrębne lokale mieszkalne i wtedy na każdym z tych lokali ustanowić hipotekę w wysokości 33% całego zadłużenia? Wtedy mój bank zgodziłby się na kredytowanie lokalu obciążonego hipoteką, ale już znacznie mniejszą i wtedy wzięty przeze mnie kredyt spłaciłby zadłużenie na kupowanym przeze mnie lokalu. Wyobrażam sobie to w ten sposób, że nabyty przeze mnie lokal obciążony zostałby hipoteką ustanowioną przez mój bank, a pozostałymi 66% zadłużenia nie musiałbym się już martwić...
Słyszałem też o instytucji bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu. Czy mógłby Pan przybliżyć sposób działania tej instytucji? Czy będzie to rozwiązaniem mojego problemu?

: 04 maja 2007, 19:12
autor: PiotrW
Istnieje wyjątek pozwalający na podział hipoteki, ale tylko przy spełnieniu określonego warunku. Art. 76 ust 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi:

Art. 76. 4. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.

Jeżeli więc kredyt był udzielony na budowę domu mieszkalnego (np. kredyt bierze deweloper budujący dom). Być może w Pana przypadku będzie się dało zastosować ten przepis. Co do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu musi się na to zgodzić bank udzielający kredytu, bo to jego interesy zabezpiecza hipoteka.