Strona 1 z 1

: 07 wrz 2006, 9:07
autor: eleonora
Proszę pilnie o pomoc,

Sprzedaję mieszkanie osobie, która uzyskała kredyt na 70% wartości jego ceny, a 30 % ma mi zapłacić przelewem przed podpisaniem aktu notarialnego. Mam jednak wątpliwości, czy jest to osoba uczciwa i czy nie skończy się na wpłacie 30%.
Wiem o istnieniu klauzuli egzekucyjnej z tytułu art 777 kpc. Jednak martwi mnie, że mój kontrahent może sprzedać już następnego dnia po podpisaniu ze mną aktu notarialnego kupione ode mnie mieszkanie komuś innemu (inny nabywca), a mnie nie wpłacić pieniędzy.
Gdyby doszło do takiej sytuacji, to czy nowy nabywca i ja mamy się procesować o to, kto ma prawo o mieszkania? Czy akt notarialny tego nabywcy jest prawnie wiążący?
Jak się zabezpieczyć przed takim ryzykiem?
Eleonora

: 07 wrz 2006, 9:39
autor: iwona
Jeżeli Twój klient jest uczciwy, to możesz się udać z nim do banku, w którym on zaciaga kredyt i bank może wydać promesę ( swego rodzaju przyrzeczenie banku ), że po uzyskaniu tego kredytu pieniądze przeleje na Twoje konto.

: 07 wrz 2006, 11:01
autor: PiotrW
W przypadku sprzedaży mieszkania komuś kto uzyskał kredyt na jego zakup akt notarialny jest jak najbardziej wiążący. Własność przechodzi na nowego właściciela a potem dopiero, a później w ciągu kilku dni bank na podstawie aktu notarialnego powinien przelać pieniądze z kredytu. Oczywiście teoretycznie kredytobiorca może nie zlecić bankowi przelewu i wtedy zastosowanie znajdzie klauzula egzekucyjna. W umowie notarialnmej powinno być zapisane w przeciągu ilu dni nabywca mieszkania zobowiązuje się do przelania pieniędzy. Jeśli ktoś chciałby sprzedać mieszaknie od razu, musiałby przestawić notariuszowi ten właśnie akt notarialny i powinno wzbudzić zainteresowanie notariusza to czy wszystkie pieniądze już zostały zapłacone. Wydaje mi się, że może jakimś rozwiązaniem byłaby dodatkowa klauzula w akcie notarialnym zabraniająca sprzedania mieszkania do czasu zapłacenia całości należności? Proszę zaproponować coś takiego nabywcy mieszkania i zobaczyć czy się na to zgodzi.

: 07 wrz 2006, 15:35
autor: galined
[quote:1c59b30b3e="PiotrW"]Wydaje mi się, że może jakimś rozwiązaniem byłaby dodatkowa klauzula w akcie notarialnym zabraniająca sprzedania mieszkania do czasu zapłacenia całości należności? Proszę zaproponować coś takiego nabywcy mieszkania i zobaczyć czy się na to zgodzi.[/quote:1c59b30b3e]

A mozna skutecznie zrobić takie zastrzezenie ?
Jak miałby się taki zapis do ochrony własności zapisanej w Konstytucji, która stanowi, że własność można ograniczyć tylko w drodze ustawy ?
Jak to ma sie do wyrażonej w art. 140 kc zasady , że własciciel może rozporzadzać rzeczą ?

Chetnie usłyszę komentarz i odpowiedź na te pytania.
Pozdrawiam

: 07 wrz 2006, 17:19
autor: PiotrW
[quote:de5b3caa8b="galined"][quote:de5b3caa8b="PiotrW"]Wydaje mi się, że może jakimś rozwiązaniem byłaby dodatkowa klauzula w akcie notarialnym zabraniająca sprzedania mieszkania do czasu zapłacenia całości należności? Proszę zaproponować coś takiego nabywcy mieszkania i zobaczyć czy się na to zgodzi.[/quote:de5b3caa8b]

A mozna skutecznie zrobić takie zastrzezenie ?
Jak miałby się taki zapis do ochrony własności zapisanej w Konstytucji, która stanowi, że własność można ograniczyć tylko w drodze ustawy ?
Jak to ma sie do wyrażonej w art. 140 kc zasady , że własciciel może rozporzadzać rzeczą ?

Chetnie usłyszę komentarz i odpowiedź na te pytania.
Pozdrawiam[/quote:de5b3caa8b]

Częsciowo ma Pan rację. Prawa własności nie powinno się ograniczać gdyż jest to "najsilniejsze" prawo rzeczowe. Tym niemniej nawet własność nie oznacza nieograniczonego prawa do rozpoządzania rzeczą. Nie ma tu zastosowania zapis Konstytucji o ustawowym ograniczaniu prawa własności gdyż podpisanie aktu notarialnego jest dobrowolnym działaniem obu stron transakcji i nie wchodzi w grę (a przynajmniej nie powinien wchodzić) żaden przymus. To nie to samo co wywłaszczenie dokonane drogą administracyjną.

Co do zasady z art 140 kc, proszę zauważyć, że właśnie ten artykuł mówi o tym, że korzystać z rzeczy i rozporządzać nią można w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego? Czy zgodne z tymi zasadami byłoby zbycie nieruchomości bez wywiązania się wcześniej z zapłaty za nią? Co więcej z wyraźnym zamiarem oszukania kogoś? Z pewnością nie. W preciwnym razie doszlibyśmy do absurdalnego wniosku, że nieuczciwe działanie będzie bardziej chronione niż prawo poprzedniego właściciela do otrzymania zapłaty za sprzedaną rzecz. Jeżeli więc strony zgodziły by się na taką klauzulę to na pewno ze ścisłym połączeniem takiego zastrzezenia z chwilą zapłaty za mieszkanie (czyli maksymalnie kilka dni) Sądzę, że nie naruszyło by to tak bardzo konstytucyjnych praw do rzeczy.

Moja propozycja jest swego rodzaju możliwością zabezpieczenia stron transakcji. Nie twierdzę jednak, że inni prawnicy mogą mieć inne zdanie na ten temat i mogą proponować inne rozwiązania. Na marginesie powiem, że widziałem już akt notarialny ustanawiający ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje :-) Akt został podpisany i strony traktowały go z należną powagą. A więc nie takie rzeczy są możliwe.
Pozdrawiam serdecznie.

: 08 wrz 2006, 19:12
autor: galined
Nie zgadzam się z Pana argumentacją gdyż nie ma ona uzasadnienia w obowiazujących przepisach prawa.
Nigdy nie twierdziłem, ze prawo włąsnosci jest prawem absolutnym, twierdzę natomiast, że może być ono ograniczone jedynie w przypadkach okreslonych w ustawie.
A jaka to ustawa daje zbywcy nieruchomosci prawo "zakazać " nabywcy sprzedazy tej nieruchomości w dowolnie wybranym przez niego czasie ?
Zna Pan taki konkretny przepis ? chetnie go poznam , jeśli taki istnieje.
Powoływanie się na to, że "zakaz zbycia " bedzie wynikał z treści umowy zawartej pomiędzy stronami nie ma tutaj żadnego znaczenia bowiem możliwość kształtowania treści umowy przez strony jest ograniczona, umowa nie może być sprzeczna z obowiązujacym prawem i jeśli zawiera postanowienia sprzeczne z prawem to z mocy prawa są one bezwzglednie niewaznie, nawet jeśliby takie zapisy umowne były przez strony pożądane .
Widzę, także , że nie odróznia Pan prawa do wykonania okreslonej czynności prawnej od odpowiedzialności za skutki dokonanej czynności.
Prawo do czynności to jedno, a skutki jej wykonania to drugie - mogę mieć prawo ale ze względu na skutki nie bedę z niego korzystał, mam prawo sprzedać ale wstrzymam się ze względu na .....
Reasumując, uważam, że nabywca w opisywanym przypadku ma pełne prawo zbycia nabytej dopiero co nieruchomości bez wzgledu na to czy dokonał za nią zapłaty czy też nie.
To prawo wynika z faktu, ze własność nieruchomości nabył z chwilą zawarcia umowy przenoszacej własność, a sam fakt zapłaty ceny nie ma tu nic do rzeczy .
Po zawarciu tej umowy jest pełnoprawnym właścicielem nabytej nieruchomości i może ją zbyć kiedy uzna to za stosowne.
Pozdrawiam

: 13 wrz 2006, 23:22
autor: PiotrW
Uważam, że bezzasadnie opiera się Pan na argumencie, iż ograniczenie rozporządzaniem prawa własności może być dokonane wyłącznie w ustawie, udowadniając nieskuteczność umownego ograniczenia przenoszenia własności. W naszym, rozpatrywanym przypadku nie znajduje ten argument zastosowania. Tak jak napisałem poprzednio ustawa władna jest ograniczać prawo własności w przypadku gdy absolutnie niezbędna jest ingerencja w to prawo w imię realizacji innego, ważniejszego dobra. Zgadzam się, że podobne sytuacje mogą występować jedynie wyjątkowo i ingerencja w prawo własności za przyzwoleniem odpowiedniej ustawy powinna być dokonywana jedynie w ostateczności.

Rozważany przez nas przypadek dotyczy możliwości zabezpieczenia zbywcy nieruchomości przed niedotrzymaniem zobowiązań umownych przez nabywcę nieruchomości bądź zbywalnego prawa spółdzielczego. Co w przypadku gdy w akcie notarialnym nabywca zobowiążę się do zapłaty pieniędzy z przyznanego mu kredytu mieszkaniowego, lecz pomimo tego tych pieniędzy nie zapłaci? Zaproponowałem, że jakimś rozwiązaniem, oprócz klauzuli egzekucyjnej z art. 777 kpc, byłoby zawarcie w umowie zobowiązania nabywcy, że nie zbędzie swego prawa własności przez jakiś czas (co najmniej do czasu zapłacenia całej należności za mieszkanie). Stwierdził Pan, że taka klauzula byłaby absolutnie niedopuszczalna i jako sprzeczna z prawem byłaby nieważna. Nie zgadzam się z Pańskim stanowiskiem i jak już zaznaczyłem na wstępie uważam, że powołuje się Pan na niewłaściwe przepisy. Który zaś konkretny przepis zezwala na taki zapis w umowie? Art. 57 kc mówi:

„Art. 57.

: 14 wrz 2006, 10:14
autor: galined
Całkowicie odbiega Pan od tematu.
Więc dla przypomnienia - napisał Pan wczesniej
" Wydaje mi się, że może jakimś rozwiązaniem byłaby dodatkowa klauzula w akcie notarialnym [b:deb0124a1d]zabraniająca[/b:deb0124a1d] sprzedania mieszkania do czasu zapłacenia całości należności?".
[b:deb0124a1d]Zabronić czyli zakazać[/b:deb0124a1d].
I z takim [b:deb0124a1d]zakazem[/b:deb0124a1d] ja polemizuję i uwazam , ze uczynić tego skutecznie nie mozna.
Pan twierdzi inaczej i na dowód tego pisze o mozliwości zobowiazania się nabywcy, ze nie odsprzeda przedmiotu umowy zanim nie zapłaci sprzedajacemu całej kwoty.
Ale przecież zakaz to nie to samo co zobowiazanie się do określonych zachowań .
To swiadczy , że nie rozróznia Pan pojęć " zakaz " i " zobowiazanie" i posługuje sie nimi zamiennie co nie jest uprawnione ze wzgledu na ich odmienne znaczenie.
Dla Pana oba te słowa znaczą to samo , a tak przecież nie jest , one róznią się one zdecydowanie.
W tym stanie rzeczy z przykością stwierdzam brak mozliwości dalszej merytorycznej dyskusji na poruszony na w tym wątku temat .
Pozdrawiam

: 14 wrz 2006, 11:39
autor: PiotrW
Pozwolę sobie jednak skomentować Pański ostatni post. Jeżeli użycie przeze mnie pewnych słów wprowadziło Pana w błąd – przepraszam. Tym niemniej uważam, że nie popełniłem błędu słownego. „Klauzula zabraniająca sprzedania mieszkania do czasu zapłacenia całości należności” oraz „zobowiązanie zbywcy do niesprzedawania nieruchomości” w tym wypadku znaczą to samo. Sądzę, że nie mógł Pan źle zrozumieć znaczenia moich słów ponieważ już wcześniej odróżniłem, że czym innym zakaz ustawowy, a czym innym umowny: „Nie ma tu zastosowania zapis Konstytucji o ustawowym ograniczaniu prawa własności gdyż podpisanie aktu notarialnego jest dobrowolnym działaniem obu stron transakcji i nie wchodzi w grę (a przynajmniej nie powinien wchodzić) żaden przymus. To nie to samo co wywłaszczenie dokonane drogą administracyjną.”
Jeśli mówię o zakazie czy o zabronieniu to mam na myśli zakaz umowny, czyli przyjęty na siebie dobrowolnie. Takim „zakazem” jest właśnie zobowiązanie z art. 57 kc. Zbyt łatwo przychodzi panu zarzucanie mi „nie rozróżniania znaczenia słów”. Czymże zaś jest dobrowolne przyjęcie na siebie zobowiązania do nie sprzedania nieruchomości jak swoistym zakazem, „zabronieniem” sobie uczynienia tego? Nie robi tego nikt inny, nikt tego nie narzuca i nie wymusza. Sam nabywca może tak zrobić i przyjąć na siebie taki „zakaz”. Proszę wybaczyć, ale mam wrażenie, że gdy zabrakło panu nietrafnych, bądź co bądź argumentów, powołał się Pan na niezrozumienie słów i stwierdził brak możliwości dyskusji ze mną.
Na koniec pozostaje mi wyrazić nadzieję, że w swojej pracy pośrednika informuje Pan klientów o możliwości wykorzystania artykułu 57 kc. jako dodatkowej ochrony sprzedawcy nieruchomości. Pozdrawiam serdecznie.

: 14 wrz 2006, 12:53
autor: galined
Komentarz obszerny ale nie odnoszący się w żaden sposób do tego co twierdzę a mianowicie , ze nie można skutecznie w umowie [b:e217470b4f]zakazać[/b:e217470b4f] zbycia przedmiotu tej umowy.
Pana twierdzenie , ze " zakaz " jest tym samym co "zobowiazanie" jest dla mnie nie do przyjęcia.
Dla uzmysłowienia róznic znaczeniowych tych wyrazów proszę spojrzeć do słownika języka polskiego aby przekonać się jakie jest znaczenie tych wyrazów.
Co do wykorzystania artykułu 57 kc. jako dodatkowej ochrony interesu sprzedawcy nieruchomości przyznaję, ze niekiedy stosuję go z tym, że w przeciwieństwie do Pana nie używam przy tym określenia "zakaz" lecz "zobowiązanie " sie strony do określonego zachowania.
Być może , że wyda się Panu, że to tylko nic nie znaczaca zamiana słów ale w moim przekonaniu uzywanie wyrażenia zakaz jest w takiej sytuacji niczym nie usprawiedliwione a akt notarialny sporzadzany w końcu przez prawnika powinien być dokumentem precyzyjnie oddajacym treść czynności prawnej .
Pozdrawiam.

: 14 wrz 2006, 21:39
autor: PiotrW
Myślę, że generalnie osiągnęliśmy consensus. Jak rozumiem proponuje Pan przyjąć czysto słownikowe znaczenie „zakazu” tj. jako „zarządzenie lub polecenie zabraniające czegoś”. Z tej definicji zdaje się wynikać, że „zakaz” jest czymś narzucanym komuś (choć nie można wykluczyć, iż ktoś sam sobie narzuca jakiś zakaz). W takim znaczeniu (zewnętrznym) zakazać sprzedania nieruchomości nie można. Dla mnie oczywistą rzeczą było początkowe założenie, że umowa notarialna zbycia nieruchomości miała charakter dobrowolny, a nie wymuszony ustawą i wyłącznie w takim sensie posługiwałem się określeniami których użyłem. Zgadzam się, że dla unikania wątpliwości jakie pojawiły się w dyskusji między nami dobrze jest posługiwać się jednym, konkretnym określeniem. Sęk w tym, że pewne słowa można interpretować w rożny sposób i pewne dopuszczalne ich znaczenia dla kogoś mogą być już nadużyciem językowym. Ja posłużyłem się słowem „zabronić” i miałem na myśli właśnie to dobrowolne zobowiązanie się jednej ze stron umowy do nie zbywania mieszkania. Wydaje mi się, że w kolejnych wpisach wyjaśniłem dostatecznie jasno co miałem na myśli i dlatego takie a nie inne użycie tego słowa nie było błędem. Szczegółowe znaczenia słów i możliwe pomyłki interpretacyjne byłyby dobrym tematem na jakieś forum polonistyczne.

Mam nadzieję, że nadal będzie pan służył swoimi wypowiedziami i wyjaśnieniami na tym forum. życzę powodzenia w pracy i dużej liczby zadowolonych klientów w Pańskim biurze pośrednictwa. Pozdrawiam

: 18 sty 2007, 13:09
autor: blannka1
Szanowny Panie Wiśniewski, akt notarialny nie jest sprawą dobrowolną, akt notarialny jest wymaganą prawem czynnością dla ważności czynności prawnej. Tam gdzie działa prawo nie ma prawa występowac dowolność w jego interpretacji. Znaczenie słów dosłowne, ma znaczenie.

: 18 sty 2007, 13:51
autor: PiotrW
[quote:87b4894dae="blannka1;3465"]Szanowny Panie Wiśniewski, akt notarialny nie jest sprawą dobrowolną, akt notarialny jest wymaganą prawem czynnością dla ważności czynności prawnej. Tam gdzie działa prawo nie ma prawa występowac dowolność w jego interpretacji. Znaczenie słów dosłowne, ma znaczenie.[/quote:87b4894dae]


Szanowna Pani Blannko1, w którym miejscu ja twierdziłem, że forma aktu notarialnego nie jest wymagana dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości? Niestety tam gdzie działa prawo występuje mnóstwo sporów co do jego interpretacji. Moja interpretacja prawa w tym przypadku z pewnością nie odbiega od znaczenia nadanego przez ustawodawcę bo znaczenie i cel art 57 kc jest jasne więc nie rozumiem skąd ten Pani niespokojny post?