Strona 1 z 1

: 25 wrz 2006, 19:38
autor: dona
Witam!
Zakupiłam ziemię rolną, która jest wydzierżawiona notarialnie ( akt notarialny) do 2022r. jak mogę zerwąc umowę z dzierżąwcą i czy wogóle mogę tę umowę zerwać - wypowiedzieć. Jak to się formalnie odbywa.
Pozdrawiam!

: 26 wrz 2006, 7:47
autor: PiotrW
Proszę sprawdzić w umowie dzierżawy co ona mówi o możliwości i terminie wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego. Jeżeli umowa milczy w sprawie wcześniejszego wypowiedzenia to nie będzie można wypowiedzieć umowy dzierżawy zawartej na czas określony.

: 28 wrz 2006, 17:56
autor: dona
Przepraszam muszę sprostować to co napisałm wczesniej. dopiero dziś zobaczyłam umowę na oczy. Ziemię nabyłam na przetargu. Wpłaciłam wadium ale jeszcze nie było przybicia. i zastanawiam się czy nie zrezygnować. Moze ktoś miał podobną sytuację i wie jak wybrnąć z tego.
Umowa dzierżawy była tylko potwerdzona przez notariusza. Napisana w ten sposób , że własciciel wydzierżawia Panu X na okres 21 lat w zamian za opłacanie zaległości podatkowych. dzierżawca zobowiązał sie opłacać zobowiązania podatkowe jak też zwrotu przedmiotu dzierżawy po upływie okresu dzierżawnego w stanie należytym. Strony zgodnie ustaliły, iż dopłaty bezpośrednie do wydzierżawianych gruntów przez okres trwania dzierżawy będzie pobierał dzierżawca. czy takiej umowy nie można wypowiedzieć?? zerwać??

: 29 wrz 2006, 8:48
autor: PiotrW
Kto organizował ten przetarg? Co mówiło ogłoszenie o przetargu? Gminy ogłaszają przetargi na zbycie nieruchomości i w przypadku przystąpienia do przetargu należy wpłacić wadium. Jeżeli wygra się przetarg to podejmuje się zobowiązanie notarialnego nabycia nieruchomości. W przypadku wycofania się z transakcji traci się wadium – tak gminy formułują warunki przetargowe.

Podstawowa sprawa to czy było wyraźnie ogłoszone to, że nieruchomość jest oddana w dzierżawę na stosunkowo długi czas i jakie są warunki dzierżawy? Jeżeli dopiero teraz przeczytała Pani umowę dzierżawy to czy wynika to z tego, że wcześniej nie była Pani poinformowana o tym że taka umowa istnieje, czy też nie chciano jej Pani pokazać? Jeżeli coś takiego miało miejsce to mogłaby się Pani skutecznie bronić przed zawarciem umowy nabycia gruntu bez konsekwencji finansowych dla Pani, bo niewątpliwie kupowanie wydzierżawionej ziemi nie jest wymarzoną transakcją.

Tak jak napisałem powyżej, dzierżawę zawartą na czas określony nie można wypowiedzieć. To potwierdzają przepisy Kodeksu Cywilnego i orzecznictwo sądowe. Dzierżawca dla zainwestowania w ziemię musi mieć pewność, że ziemia nie będzie mu nagle odebrana bez powodu. Skoro nawet sama umowa nie mówi nic o możliwości wypowiedzenia to znaczy, że wolą stron umowy było jej trwanie przez cały czas na jaki ją zawarto. Wyjątkiem od zasady rozwiązania umowy przed czasem byłaby sytuacja gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego za dwa pełne okresy, ale z jak rozumiem w tym wypadku nie zachodzi taka sytuacja.

: 29 wrz 2006, 15:43
autor: dona
Przetarg zorganizował Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym ( Gdzie to chyba nie jest ważne) .
W ogłoszeniu o przetargu było podane : nieruchomość niezabudowana, o powierzchni....., podany numer geodezyjny, położonie, Nie było mowy o dzierżawie. natomist w aktach było , że jest wydzierżawiona. Ale ja tych akt wcześniej nie widziałam. Moja wina bo nie wybrałam się żeby te akta przejrzeć przed przetargiem ze względu na odległość. Komornik poinformowała przed licitacją, że jest dzierżawa. . była też osoba , która jest dzierżawcą, ale nie brała udziału w licytacji. Mnie zmyliła cała sytuacja bo kilka miesięcy wcześniej byłam w innej mejscowości naprzetargu i też była dzierżawa ale sędzia wytłumaczyła , że nie ma przeciwskazań przed wypowiedzeniem tej dzierżawy, bo przy ziemi rolnej to jest tkzw. rok rolniczy ( a wiem że to jest tak, że na jesieni zaczyna się i kończy rok rolniczy). czyli trzeba z rocznym wypowiedzeniem. Ja wtedy nie wygrałam przetargu. Wygrał kto inny i kupił z dzierżawą.
Przetarg był zorganizowany bo były zaległości względem KRUS i podatek był nie płacony - podatek rolny czyli drugim wierzycielem była Gmina.
Dzierzawca w umowie zobowiązał się płacić podatki ,ale tego nie robił. bo widziałam nakazy płatnicze, że był podatek nie zapłacony.
To teraz tego nie rozumiem . bo normalnie mysląc- to co !!nie płacę podatków!!, wydzierżawiam ziemię, i dalej ją mam bo nikt tego nie kupi ze względu że jest dzierżawca. przecież widać, że ta umowa była sporządzona tylko dla pozoru. bezczynszowa. i to jeszcze na taki długi okres.
Bardzo proszę o cenne uwagi. bo ja nie rozumiem tego wszystkiego, a przede wszystkim polskiego prawa.

: 02 paź 2006, 7:09
autor: PiotrW
Tak więc nieruchomość została sprzedana na licytacji komorniczej (przetargu). W obwieszczeniu o licytacji rzeczywiście nie podaje się faktu oddania nieruchomości w dzierżawę, a akta postępowania są dostępne do wglądu przed egzekucją. Pisze Pani, że przed licytacją została poinformowana, iż nieruchomość jest oddana w dzierżawę. Jak wynika z pani relacji, w trakcie przetargu był obecny też dzierżawca. Rzeczywiście, nie sprawdziwszy wcześniej wszystkich faktów dotyczących nieruchomości i nie uzyskawszy informacji przed wygraniem przetargu postawiła się pani w niezręcznej sytuacji. Jeszcze raz przyjrzyjmy się więc aktualnej stanowi rzeczy.

Dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Z pewnością dotyczy to dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony. Jeżeli chodzi o dzierżawę na czas oznaczony. Jeżeli w umowie dzierżawy byłby paragraf przewidujący możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy i określający powody tego rozwiązania to także umowa mogłaby ulec rozwiązaniu czy też wypowiedzeniu wcześniej. Jeżeli nie ma takiego zastrzeżenia, a dzierżawa jest na czas oznaczony, to w razie wypowiedzenia umowy sąd może to uznać za niedopuszczalne, gdyż już nawet sąd Najwyższy wypowiadał się krytycznie o możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Tak więc jeśli stanie się Pani właścicielką tej ziemi to bardzo możliwe, że nie będzie Pani mogła skutecznie wypowiedzieć takiej umowy.

Czy umowa została zawarta dla pozoru, tego nie podejmę się stwierdzić. Jeżeli dzierżawca miał płacić podatki, a zwolniony był z czynszu to tak naprawdę nawet nie jest to dzierżawa sensu stricte, bowiem w definicji dzierżawy musi występować czynsz. Jednakże, to tego typu umów, artykuł 708 Kodeksu cywilnego nakazuje stosować przepisy dotyczące dzierżawy. W takim wypadku także miało miejsce orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie rozwiązania umowy:
„Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego zawarta na czas oznaczony może zostać zakończona przedwcześnie za ustawowym terminem wypowiedzenia przez wydzierżawiającego w trybie art. 704 k.c.?
(Sąd) podjął następującą uchwałę:
Umowa zawarta na czas oznaczony, do której z mocy art. 708 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie w trybie art. 704 k.c.”

Skoro dzierżawca miał płacić podatki, a nie robił tego to wydzierżawiający winien był dochodzić wypełnienia obowiązków od dzierżawcy. Jak widać niepłacenie podatków doprowadziło do zajęcia nieruchomości przez komornika i licytacji nieruchomości. Nie można powiedzieć, że ktoś wydzierżawia ziemię i nadal ją ma, ponieważ właśnie ta ziemia została zajęta przez komornika i wystawiona na licytację. Ciekaw jestem natomiast czy i w jaki sposób wydzierżawiający dochodził od dzierżawcy jego długu. W końcu stracił ziemię, a dzierżawca nie poniósł żadnych konsekwencji? Trudno uwierzyć w aż taką niefrasobliwość wyddzierżawiającego. Gdyby Pani mogła dociec jak z tym było, być może pomogłoby to Pani samej zrozumieć sytuację. Obecnie, kiedy Pani wygrała przetarg, a przybicie zapewne niedługo nastąpi, będzie pani zobowiązana nabyć nieruchomość, a jeśli się pani od tego uchyli straci Pani wadium („rękojmię”). Z pewnością przed pójściem do notariusza powinna Pani jak najbardziej starać się wyjaśnić sytuację. Porozmawiać z komornikiem, z sędzią, może z wydzierżawiającym i dzierżawcą jeśli będzie się działo. Rozumiem przecież, że bardzo złym wyjściem dla Pani byłoby nabycie ziemi, na której rezyduje ktoś inny jeszcze prze długi czas, nie mogąc wypowiedzieć umowy i narazić się na ryzyko, że dzierżawca nadal nie będzie płacił podatków. Czy to była jakaś zmowa lub umowa dla pozoru – niech sama Pani oceni. życzę powodzenia i proszę napisać jeśli coś się wyjaśni. Pozdrawiam.

: 03 paź 2006, 11:44
autor: dona
dziękuję za tak wyczerpującą odpowiedź
Ale bedę drążyła dalej ten temat.
Może ktoś miał podobną sytuację i proszę zeby również się wypowiedział.
następna rzecz to czy nie mogę zmienić warunków umowy wprowadzić czynsz (czyli opłtę za dzierżawę), uważam że warunki umowy są krzywdzące dla właściciela.
Z góry dziękuję za podpowiedzi!!!

: 03 paź 2006, 18:14
autor: PiotrW
Ja nie znam nikogo kto był w podobnej sytuacji.

Aneks do umowy dzierżawy jest dopuszczalny, z tym że oczywiście obydwie strony musiałyby się na niego zgodzić. Czy dzierżawca zgodzi na wprowadzenie czynszu skoro do tej pory nie musiał go płacić? Umowa w której dzierżawca zobowiązuje się płacić podatki, a nie płaci czynszu dzierżawnego jest jak najbardziej legalna i dopuszczalna, dlatego nie można z góry traktować jej jako krzywdzącej.

Mam takie pytanie: czy rozmawiała Pani z dzierżawcą? Co to za człowiek, jakie ma Pani wrażenia z kontaktu z nim? Czy ten ktoś będzie teraz opłacał te podatki do których się zobowiązał? W jaki sposób gospodaruje na wydzierżawionym gruncie? Czy rzeczywiście wykorzystuje go zgodnie z umową? A może rozmawiała Pani z osobą, która była poprzednim właścicielem nieruchomości? Czy w ogóle kontakt był możliwy? Czy te osoby są chętne w ogóle do rozmowy i wyjaśnienia czegokolwiek? Myślę, że to by wiele Pani wyjaśniło z kim ma Pani do czynienia oraz być może to jaki rzeczywiście charakter ma czy też miała mieć ta umowa dzierżawy.