Forum-Nieruchomosci.pl

Proszę o odpowiedz ; Jak deweloper wylicza pumy w stosunku do wartosci dzialki? jak wycenia oplacalnosc zakupu dzialki?

HA, to wiedza tajemna rzeczoznawców - to kosztuje - chcesz wiedzieć to polataj po necie - "wycena nieruchomości metodą deweloperską" - chociaż jest to sformułowanie niestandardowe.
A tak na marginesie o jakie "pumy" Ci chodzi ?

Pumy-PUM-POWIERZCHNIA UZYTKOWA MIESZKALNA .Slyszalem ze deweloper przy zakupie ziemi pod inwestycje patrzy przez ilosc powierzchni uzytkowej mieszkalnej jaka moze uzyskac na gruncie.

dokładnie PUM to podstawa przy zakupie nieruchomości dla deweloperów ( to jest 1 pytanie inwestorów) potem sobie mnożysz koszt budowy , cenę możliwą do uzyskania itd itd - tak jak andy napisał zgoogluje temat jest tego pełno

żartobliwie mówiąc - deweloper liczy wartość powietrza nad i pod działką (jak wykopie ziemię).

wielu developerów kupowało działki na boomie i do dziś nie wybudowali na nich niczego bo zakupu dokonali w najgorszym momencie. nawet rzeczoznawca tu nie zawsze pomoże do tego trzeba miec nie małą intuicje!!

Intuicja - powiadasz. A ja powiem : wiedza i zdrowy rozsądek. To ostatnie......
I czasami powiedzenie - na nieruchomościach nie można stracić. Nie można ?

PUM czyli powierzchnia użytkowo mieszkalna jest to ilość metrów kwadratowych które developer może powiedzmy maksymalnie wybudowac na danej działce.
Dlatego działki pod zabudowę wielorodzinną są dużo droższe niż działki pod zabudowe jednorodzinną.

Dam ci przykład dwóch działek kazda po 1000 metrów kwadratowych:

1. działka w planie pod zabudowe mieszkaniową wielorodzinną z określeniem że można wybudowac maksymalnie trzy kondygnacje w tym poddasze użytkowe. Maksymalny wskażnik zabudowy 0.20

2. działka w planie pod zabudowe mieszkaniową wielorodzinną z określeniem że można wybudowac maksymalnie pięć kondygnacji w tym poddasze użytkowe. Maksymalny wskażnik zabudowy 0.50

To tak w najkrótszym z mozliwych skrócie to przedstawiłem, jak już sie pewnie domyślasz działka numer dwa jest o wiele , wiele bardziej wartościowsza dla developera gdyż może po prostu (mimo że ona ma taką samą powierzchnie jak ta pierwsza) wybudowac na niej więcej metrów a więc więcej mieszkań... i więcej zarobić.

Wskażnik zabudowy np. 0.2 oznacza że na działce 1000 metrów możesz zabudować przeznaczyć pod zabudowe tylko 200 metrów kwadratowych działki, a reszta musi być albo np. zielenią itp. to już w zalezności od nastepnych obwarowań.

oczywiście działka działce nie równa bo najwazniejsza jest lokalizacja, ale tu założyłem że te dwie są koło siebie tylko róznią sie szczegółami planu...

oznacza to że gdy ktos wystawi taką działkę na sprzedaż to tylko kompletny laik mógłby ją kupić na podstawie samego zaświadczenia które ci wydadzą w gminie że działka przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne bez sprawdzania planu szczegółowego .

oczywiście większość nabywców działek budowlanych pod domy jednorodzinne w polsce , niestety z mojego doświadczenia kupuje działkę na podstawie samego takiego właśnie zaświadczenia lub na słowo sprzedającego , ze działka jest budowlana...

a pózniej zgrzyty i trudności bo naprzykład plan mówi że budynek musi być 8 metrów od początku działki albo że może być maksymalnie wysoki 8 metrów itd. itd a klient chciałby mieć go oddalonego w głąb działki i akurat ma projekt na dom 9 metrowy