Strona 1 z 1

: 31 sty 2007, 20:32
autor: eveo
Półtora roku temu kupiłam nowy lokal użytkowy od dewelopera. Zaraz po kupieniu lokal został zalany wodą z zewnątrz. Przyczyną były niedrożne studzienki ściekowe. Po zalaniu zgłosiłam ten fakt deweloperowi. Przyczyna zastała usunięta ( tak przynajmniej twierdzi deweloper). W wakacje w przeciągu jednego miesiąca lokal został zalany znowu dwa razy. Powód ten sam. Podsumowując: w przeciągu jednego roku lokal został zalany już trzy razy. Prognoza pogody zapowiadająca deszcz przyprawia mnie o „ gęsią skórkę”. Zaczynam ponosić straty, nie tylko materialne. Deweloper twierdzi, że rury kanalizacyjne są za małe - dlatego wybija wodę ze studzienek ściekowych i nic z tym nie może zrobić. Winą obarcza Urząd Miasta (który ich zdaniem zamontował za małe studzienki). We wszystkich przypadkach szkoda była zgłaszana pisemnie i spisywany był protokół. Przy ostatniej szkodzie zapewniono mnie ustnie, że szkodę naprawią, ale na pewno nie nastąpi to szybko, gdyż niezupełnie to od nich zależy. A co jeśli do tego czasu zaleje mi lokal jeszcze kilka razy ?? Obecnie, mimo wietrzenia, w lokalu pojawiła się pleśń. Obawiam się, że Sanepid będzie miał podstawy do zamknięcia lokalu.
Deweloper w umowie gwarantuje rękojmię na okres trzech lat.
Co mogę z tym faktem zrobić ? Czy w takim przypadku mogę żądać zamiany lokalu lub zwrotu pieniędzy?
Pozdrawiam i z góry dziękuję za jakąkolwiek podpowiedź.

: 01 lut 2007, 13:53
autor: PiotrW
Na wstępie uwaga co do długości trwania rękojmi. Deweloper nie zrobił żadnej łaski godząc się na trzy lata rękojmi, bo o tym mówi Kodeks cywilny ustanawiając co najmniej 3-letni okres rękojmi dla budynku. Teoretycznie sprawa jest prosta. Skoro deweloper nie jest w stanie naprawić wady, zalania wciąż się powtarzają, to można od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny (chyba, że jeszcze sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad, ale jak rozumiem w tym przypadku to niemożliwe). Deweloper zaś może utrzymywać, że on wykonał budynek poprawnie, nie wiedząc jakie są rury kanalizacyjne i to, że będą powtarzać się zalania budynku, czyli, że wina nie leży po jego stronie i nie musi zwracać pieniędzy za wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną obiekt. Być może dopiero sąd rozstrzygnie taki spór.

: 01 lut 2007, 19:31
autor: eveo
"... wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną obiekt. "

Czy to możliwe, żeby deweloper otrzymał pozwolenie na wybudowanie obiektu mieszkalnego, w którym przepustowość owej kanalizacji jest większa niż przepustowość studzienek ? Deweloper nie powinien tego wcześniej sprawdzić ?

Kto jest odpowiedzialny za wydanie takiego pozwolenia ?

Dodam tylko, że lokal znajduje się na nowym osiedlu, które ma najwyżej kilka lat, wcześniej były tam pola.

: 02 lut 2007, 9:53
autor: PiotrW
No właśnie „jeżeli budynek został wykonany zgodnie z zasadami sztuki budowlanej”. Projektując budynek i uzyskując pozwolenie na budowę należało wykazać się z pewnością zgodnością elementów projektu z Polskimi Normami i warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kanalizacja miejska do której wykonane jest przyłącze z pewnością musi mieć odpowiednią przepustowość i wydaje się wątpliwe, żeby to z przyczyny jej wadliwości następowały wybicia ścieków (aczkolwiek nie da się wykluczyć, że coś wykonano błędnie). Jeżeli występują jakieś problemy zazwyczaj wina leży po stronie instalacji w budynku. Niestety problem w tym, że taki deweloper będzie się bronił ile sił i udowadniał, że to nie jego wina skoro dokonano wszystkich odbiorów technicznych i dopuszczono budynek do użytkowania. Pozwolenie na budowę wydaje starosta.

: 20 mar 2007, 23:17
autor: eveo
Na moją pisemną prośbę o sprecyzowanie z jakich przyczyn zostaje ciągle zalewany nasz lokal uzyskałam taką oto odpowiedź od dewelopera:
"(...) wyjaśniamy, iż przyczyną kilkukrotnego zalania Państwa lokalu są zbyt małe przekroje kanalizacji deszczowej znajdujące się w ulicach (opisany problem dotyczy całego osiedla). W trakcie intensywnych opadów kolektor deszczowy znajdujący się w ulicy nie jest w stanie odprowadzić wszystkich wód opadowych powodując spiętrzenie wody i wybijanie poprzez kraty ściekowe. Z naszej strony, aby ograniczyć ilość wody wybijanej przez kraty ściekowe, zamontowano klapy zwrotne.
(...) po naszych interwencjach skierowanych do Urzędu Miejskiego, uzyskaliśmy informacje, iż na rok 2007 planowana jest realizacja tzw. kanału "ulgi". Kanał ten będzie odprowadzał część wód opadowych. Według opinii przedstawiciela Urzędu Miejskiego inwestycja ta w znacznym stopniu usprawni odprowadzanie wód deszczowych z terenu."
Z tego co mówił mi deweloper to klapy zwrotne mieli niby zamontować po pierwszym zalaniu a mimo to zalewanie się powtarzało. Co o tym myśleć ?
Czy w chwili obecnej nasz lokal nie stracił przez to na wartości ?

: 21 mar 2007, 8:10
autor: PiotrW
Obliczając wartość nieruchomości przy użyciu podejścia dochodowego bardzo często brane pod uwagę muszą być nakłady na konserwację i naprawy bieżące nieruchomości. W Pani nieruchomości z pewnością takie nakłady muszą być większe z powodu regularnego zalewania. Zmniejsza to dochód operacyjny netto z nieruchomości, a co za tym idzie jej wartość.

: 21 mar 2007, 11:00
autor: eveo
Dziękuję za odpowiedź.

Czy w takim wypadku mogę żądać zamiany lokalu lub zwrotu zapłaconej za niego kwoty ?

: 21 mar 2007, 11:48
autor: PiotrW
A kogo ma Pani na myśli w sprawie żądania zamiany lokalu? Czy Pani zdaniem jest wyjaśnione kto jest winien zaistniałej sytuacji i tego, że developer wybudował nieruchomość, która ma mniejszą wartość?

: 21 mar 2007, 12:48
autor: eveo
Hmm, jeden obarcza winą drugiego. A ja jestem w tym wszystkim najbardziej poszkodowana i w dodatku nie mogę z tym faktem nic zrobić. Mam założyć ręce, czekać i modlić się, aby lokalu nie zalało po raz kolejny ? świetne mamy prawo. Proszę mnie zrozumieć, ja ponoszę straty !!!!!

Jeden obarcza winą drugiego, czyli nikt nie jest winny. Ciekawe.

: 21 mar 2007, 21:07
autor: PiotrW
Problem właśnie w tym, że w pani przypadku jeden obarcza winą drugiego, bo nie chce wziąć na siebie odpowiedzialności. Jeżeli zaś nikt nie poczuwa się do odpowiedzialności za uciążliwość jaka Panią spotyka pozostają sądy. Wiem, że to kiepska porada, bo żeby się sądzić trzeba mieć pieniądze, dużo czasu, no i silne nerwy by to przetrwać. Pani obecnie jest właścicielką nieruchomości. Ma pani już odpowiedź od dewelopera, teraz proszę zwrócić się o opinię do miasta. Może też pani zamówić opinię niezależnego eksperta budowlanego, który ustali jaka jest rzeczywista przyczyna wybijania wody i przez kogo tak się dzieje. Następnie zaś może pani próbować polubownych negocjacji, a jeśli to nie pomoże to już tylko sąd.

: 22 mar 2007, 0:03
autor: eveo
Dziękuję.

Właśnie zamierzałam zwrócić się do Urzędu Miasta, aby wyjaśnił mi tę sprawę.

Moim zdaniem, za zaistniałą sytuację powinien w stosunku do mnie odpowiadać deweloper. Wydaje mi się, że Urząd Miasta nie jest dla mnie stroną. Nie od niego kupowałam lokal. Mylę się ?

Jeżeli to wina Urzędu Miasta (jak twierdzi deweloper) to jakim cudem deweloper
wybudował bloki nie sprawdzając przepustowości owych studzienek ? Czy budując
blok nie ma obowiązku tego sprawdzić ?
Pozwolę sobie zacytować prawo budowlane:

"Art. 5. 1. Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi
należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować
w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z
zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:
(...)
2) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w
zakresie:
b)usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;"

A jeżeli deweloper wiedział o tym to znaczy, że sprzedał lokal z wadą ukrytą.
Mam rację ?

: 22 mar 2007, 21:26
autor: PiotrW
Przytoczony przez Panią artykuł z Prawa budowlanego dotyczy ogólnych wymogów projektowania i budowania budynków i generalnie niewiele wnosi do tematu poza stwierdzeniem, że obiekt należy zaprojektować i wybudować zapewniając usuwanie ścieków – to oczywiste, że tak musi być i usuwanie zostało zapewnione przez stworzenie odpowiedniego systemu rur do odprowadzania ścieków do sieci publicznej. Może bardziej konkretne będą następujące paragrafy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:


: 25 mar 2007, 13:55
autor: eveo
Nie powie mi Pan, że wszystko zostało zbudowane zgodnie z przepisami skoro ciągle zalewa mi lokal ?

: 28 mar 2007, 20:26
autor: PiotrW
Jeżeli jest tak jak twierdzi deweloper tj. on wybudował dobrze a kanalizacja miejska jest za słaba na przyjmowanie zwiększonej ilości ścieków to sytuacja niestety jest bardziej skomplikowana. Tym niemniej oczywiście nie mam zamiaru twierdzić, że wszystko jest w porządku, tym bardziej, że sama pani widzi jak się sprawa nie jest łatwa. Ciekaw jestem co teraz powie gmina.