Strona 1 z 1

: 20 lut 2007, 14:02
autor: PiotrW
Jak uzyskać kredyt na mieszkanie z państwową dopłatą - Gazeta Prawna 20 lutego

Wnioski o preferencyjne kredyty hipoteczne można składać już od trzech tygodni. Kredytobiorcy wciąż mają kłopoty z interpretacją nowych przepisów. Od dzisiaj wnioski o kredyt z dopłatą przyjmuje - oprócz PKO BP - także większość SKOK-ów.

Sporo osób zamierza skorzystać z rządowego programu Rodzina na swoim, jednak nie każdy potrafi przełożyć ustawowe warunki korzystania z dopłat do kredytów na własną sytuację. W banku PKO BP, który dotychczas jako jedyny przyjmował wnioski kredytowe (od dzisiaj wnioski przyjmuje również 46 z 70 spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych), takich wniosków złożono już 200. Problemy z określaniem ceny i powierzchni użytkowej mieszkań, przeznaczenia kredytu, podwyższeniem jego kwoty czy możliwość nabycia innej nieruchomości po zawarciu umowy kredytowej - to tylko niektóre pytania związane z korzystaniem z preferencyjnych kredytów hipotecznych.

1. Czy będę musiał zwrócić dopłaty

Złożyliśmy z żoną w PKO BP wniosek o kredyt hipoteczny z dopłatami - nie mamy własnego mieszkania, mieszkamy u moich rodziców. Tydzień później dowiedziałem się, że moja ciotka zamierza przepisać na mnie swój dom. Czy jeśli nabędę własność domu, po podpisaniu umowy kredytowej będę musiał zwrócić dopłaty?

Nie

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania stanowi, że żadna z osób ubiegających się o preferencyjny kredyt nie może być w dniu podpisania umowy właścicielem, współwłaścicielem lub najemcą mieszkania, a także posiadać spółdzielczego (własnościowego lub lokatorskiego) prawa do lokalu. Warto zauważyć, że ustawa wskazuje, że sytuacja mieszkaniowa kredytobiorcy oceniana jest w dniu zawarcia umowy kredytu. Skoro ustawodawca nie określił wyraźnie zakazu nabywania nieruchomości po dniu podpisania umowy kredytowej, należy przyjąć, że nabycie innych mieszkań po tej dacie jest możliwe. Nie może więc powodować konieczności zwrotu dopłat do odsetek. Warto zauważyć, że spora część nieruchomości jest nabywana w drodze spadkobrania. Zdaniem Ministerstwa Budownictwa, celem ustawodawcy nie może być zmuszanie kredytobiorcy do odrzucenia spadku.

2. Czy cena obejmuje grunt

Zamierzam kupić mieszkanie od dewelopera. Na cenę wskazaną w umowie składa się nie tylko cena lokalu, ale również m.in. udział w gruncie. Czy w takim przypadku cena gruntu zostanie wliczona w cenę zakupu mieszkania, która jest brana pod uwagę przy udzielaniu preferencyjnego kredytu?

Tak

Udział w nieruchomości wspólnej (stanowi ją nie tylko grunt, ale również części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku mieszkańców) należy wliczyć w cenę mieszkania, niezależnie od tego, czy jego cena została osobno wyodrębniona w umowie czy nie. W przypadku lokali stanowiących tzw. odrębną własność nie można kupić mieszkania bez udziału w gruncie. Zakup gruntu stanowi więc integralną część transakcji, dlatego cenę udziału w nieruchomości wspólnej należy wliczać do ceny mieszkania. Podobnie rzecz się ma z przyłączaniem mediów niezbędnych do normalnego funkcjonowania mieszkania (takich jak np. gaz i prąd), jeśli ich cena została osobno wyszczególniona.

3 Czy garaż wliczać do powierzchni

Zamierzam zaciągnąć preferencyjny kredyt na mieszkanie, wraz z którym kupuję garaż i piwnicę. Czy te pomieszczenia wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Nie

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania reguluje zasady dopłat do kredytów udzielonych na zakup lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Nie zawiera ona definicji takiego lokalu i domu, odsyłając odpowiednio do ustawy o własności lokali i do prawa budowlanego. Zgodnie z ustawą o własności lokali, lokalem mieszkalnym jest mieszkanie wraz z pomieszczeniami pomocniczymi. W skład lokalu mieszkalnego nie wchodzą, osobno zdefiniowane w ustawie, pomieszczenia przynależne, do których zalicza się m.in.: garaże, piwnice, komórki czy strychy. Powierzchni garażu i piwnicy nie można więc wliczać do powierzchni mieszkania.

4 Czy można zwiększyć kredyt

Złożyłem wniosek o kredyt na podstawie przedwstępnej umowy zawartej z deweloperem. Ostatnio deweloper poinformował mnie, że mieszkanie będzie droższe o 10 tys. zł. Czy w związku z tym mogę zwrócić się do banku o zwiększenie kwoty kredytu o tę, niezależną ode mnie, dopłatę?

Tak

Ustawa nie reguluje kwestii zwiększenia kwoty kredytu na skutek wzrostu ceny mieszkania. Wskazuje jedynie, że kwota kredytu może obejmować nie tylko 100 proc. ceny mieszkania lub domu, ale zostać powiększona o płatne z góry prowizje i opłaty oraz jednorazowe składki ubezpieczenia kredytu (również płatne z góry). Zgodnie z interpretacją Ministerstwa Budownictwa, zwiększenie kwoty kredytu z powodu niedoszacowania kosztów inwestycji może być dopuszczalne jedynie wówczas, gdy wynika wyłącznie ze zmiany ostatecznych kosztów przedsięwzięcia. Ponadto dotyczy to tylko takich inwestycji, w których jedyną podstawą określenia ich ceny jest kosztorys inwestorski lub odpowiednia umowa zobowiązująca (czyli np. przedwstępna umowa kupna mieszkania). Podwyższenie kwoty kredytu nie mogłoby więc dotyczyć zakupu mieszkania dokonanego na podstawie umowy ostatecznej - np. zawartej w formie aktu notarialnego.

5 Czy mogę kupić do spółki z bratem

Ja i mój brat postanowiliśmy razem zaciągnąć kredyt na wspólne lokum w Warszawie. Czy możemy skorzystać z dopłat do odsetek?

Nie

W ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania wyraźnie wskazano, kto może być stroną umowy kredytowej, aby skorzystać z preferencyjnego kredytu. Są to osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko (małoletnie, uczące się lub takie, na które rodzic pobiera zasiłek pielęgnacyjny) oraz małżeństwa. Tak więc możliwość zaciągnięcia preferencyjnego kredytu nie dotyczy sytuacji, gdy mieszkanie kupuje wspólnie rodzeństwo albo np. małżeństwo wspólnie z rodzicami.

6 Czy można finansować część budowy

Rok temu rozpocząłem budowę domu jednorodzinnego o powierzchni 125 mkw. Inwestycję realizowałem z własnych środków, ale nie stać mnie było na jej zakończenie. Stan zaawansowania budowy wynosi obecnie ok. 50 proc. Czy mogę otrzymać preferencyjny kredyt na ukończenie domu?

Tak

Preferencyjny kredyt może zostać przeznaczony na dokończenie budowy domu jednorodzinnego. Powierzchnia domu jest liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego, natomiast koszty budowy - na podstawie kosztorysu prac. Warto dokładnie sprawdzić, czy spełnione są również inne warunki ustawowe uzasadniające skorzystanie z dopłat - m.in. cena mkw. mieszkania. W momencie zawierania umowy kredytowej nie można być również właścicielem, współwłaścicielem ani najemcą innego mieszkania (z najmu można zrezygnować w ciągu sześciu miesięcy).

7 Czy poprawię zdolność kredytową

Chciałbym ubiegać się o kredyt hipoteczny z dopłatami, ale mam niską zdolność kredytową. Czy bank weźmie pod uwagę fakt, że państwo zapłaci za mnie połowę odsetek?

Nie

Ubieganie się o preferencyjny kredyt nie oznacza poprawienia poziomu zdolności kredytowej osób, które będą zainteresowane skorzystaniem z takich kredytów. Banki będą badały zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców tak samo, jak w przypadku innych kredytów. Należy więc liczyć się z dokładnym przeanalizowaniem sytuacji finansowej klienta (sprawdzenie wysokości zarobków, innych zobowiązań i kredytów), potwierdzeniem zatrudnienia. Tak samo jak przy innych kredytach banki mogą żądać dodatkowych zabezpieczeń i ubezpieczeń (np. związanych ze zbyt niskim wkładem własnym). Podobnie - uzależniać wypłatę kredytu od postępu prac budowlanych.

8 Czy wskaźniki są takie same

Jestem zainteresowany kupnem mieszkania w Szczecinie lub Gdańsku. Nie rozumiem, dlaczego cena mieszkania, która uprawnia mnie do skorzystania z dopłat, wynosi dla Gdańska 2627 zł za mkw., a dla Szczecina 2715 zł. Czy ta cena nie powinna być jednakowa?

Nie

Aby skorzystać z preferencyjnych kredytów, cena mkw. domu lub mieszkania nie może przekraczać wskaźnika przeliczeniowego wartości odtworzeniowej 1 mkw. Takie wskaźniki nie są jednakowe dla całej Polski - są ogłaszane osobno dla każdego województwa, dwa razy do roku. Poza tym, wskaźnik nie jest identyczny na terenie województwa - osobno podaje się go dla miasta wojewódzkiego, a osobno dla pozostałych miejscowości. Dlatego właśnie wskaźnik dla Szczecina różni się od tego dla Gdańska (patrz mapka). Z powodu wyższych wskaźników dla miast wojewódzkich, dopłatę do kredytu będzie łatwiej otrzymać w małych miejscowościach.

9 Czy liczy się powierzchnia użytkowa

Mam już zatwierdzony projekt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni całkowitej 147 mkw. Czy to prawda, że mimo przekroczenia ustawowego limitu o 7 mkw. mogę mieć szansę na dopłatę?

Tak

Preferencyjne kredyty dotyczą wprawdzie takich domów, których powierzchnia nie przekracza 140 mkw. (w przypadku mieszkań - 75 mkw.), jednak chodzi tu o powierzchnię użytkową. Może więc okazać się, że mimo iż całkowita powierzchnia domu jest większa niż 140 mkw., to jednak powierzchnia użytkowa mieści się w tym limicie. Warto pamiętać, że bank przyjmie za właściwą taką wartość powierzchni użytkowej, jaka została wskazana w akcie notarialnym lub, jeśli jeszcze trwa budowa - w odpowiedniej umowie zobowiązującej (np. przedwstępnej umowie kupna domu). W przypadku osób, które budują dom własnym sumptem, powierzchnia domu będzie liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego.

Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354).
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
Więcej: www.bgk.com.pl

Ewa Usowicz