Strona 1 z 1

: 10 lip 2007, 22:46
autor: krecik
Mam pytanie dotyczące rękojmi na dom na rynku wtórnym. W lipcu 2004 r sprzedaliśmy dom w stanie surowym zamknięty, wyszpachlowane ściany, grzejniki (bez pieca), bez podłóg i drzwi wewnętrznych. Budynek był po odbiorze i po przeglądzie kominiarskim (komin ciąg miał dobry)budowany systemem gospodarczym. Dom był przekazany nowemu właścicielowi 24.07.2004r, ale właściciel zamieszkał w nim dopiero w sierpniu 2006r. W okresie grzewczym okazało się, że z komina do wnętrza budynku przedostaje się dym (komin okazał się niezupełnie szczelny). My nie byliśmy świadomi tego, że istnieje taka nieszczelność, gdyż komin nie był nigdy urzywany. Miał tylko sprawdzany przyrządem kominiarskim ciąg w momencie odbioru kominiarskiego, który był dokonywany w celu zdania budynku (na rządanie kupującego, gdyż bank nie przyznał by inaczej kredytu). W związku z tą wadą właściciel zarządał założenia wkładu kominowego i taki też mu założyliśmy na jego rządanie. Kupiony i założony przez nowego właściciela piec jest na miał. Wkład rozwiązał problem nieszczelności komina ale pojawił się problem z nie odbieraniem spalin w danej chwili włączenia się pieca ( najprawdopodobniej przekrój rury jest nie wystarczający - 12cm, a komin ma rozmiar 14/27cm). W związku z tym właściciel zarządał wymiany wkładu na inny - czego nie uczyniliśmy, gdyż już raz ponieśliśmy związane z tym koszty. Obecnie skierował sprawę na drogę sądową rządając kwoty 20.000zł na remont komina. Czy ma prawo rządać od nas rękojmi z tego tytułu i po upływie tylu miesięcy od przekazania budynku (w akcie notarialnym jest zapisany termin 6 miesięcy od rozpoczęcia urzytkowania)? Pierwszy pisemny monit wysłał 17marca 2007r, drugi otrzymaliśmy 27kwietnia 2007. Jaki jest faktyczny okres rękojmi ?(Czy podstawą jest ten zapisany w akcie notarialnym?)

: 11 lip 2007, 8:41
autor: PiotrW
Rękojmia za wady fizyczne budynku wygasa po upływie trzech lat licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jak widać nabywca zgłosił wadę w czasie trwania tego terminu. Na żądanie nabywcy dokonali Państwo naprawy przez zamontowanie nowego wkładu kominowego. Jak się okazało ten wkład nie spełnia swoich zadań, bo okazał się mieć zbyt mała średnicą do odbioru spalin z pieca miarowego. Teraz pytanie brzmi: kto jest odpowiedzialny za to, że wkład kominowy nie jest dostosowany do nowego pieca? Sprawa nie jest jednoznaczna. Być może gdyby to był inny, zwykły piec węglowy to możliwe, że wkład byłby dobry. Budując dom i komin prawdopodobnie nie przewidywali Państwo takiego pieca. Fakt, że przewód powinien być szczelny. Można mieć wątpliwości czy nabywca ma rację domagając się wymiany wkładu na inny. To zależy od tego kiedy ten wkład był kupiony i zamontowany. Jeżeli przed zakupem pieca to prawdopodobnie nabywca nie ma szans na uzyskanie od Państwa innego wkładu. Jeśli ten piec już był i zostaliście poinformowani o tym, co więcej jeśli dało się stwierdzić wcześniej, że dla takiego pieca potrzebny jest specyficzny wkład to nabywca może udowodnić, że to Państwo źle naprawili komin i należy to poprawić.

: 11 lip 2007, 9:41
autor: krecik
Piec już był, ale to właściciel zarządał taki a nie inny wkład. Ponadto w chwili obecnej nie interesuje go naprawa ale 20tyś zł nie poparte rzadną wyceną. Podejrzewamy, iż kwota ta wzięła się z tąd, iż powiedzieliśmy mu, że zadatek (w kwocie 20.000zł)jaki nam wpłacił przy sporządzeniu notarialnej umowy przedwstępnej mogliśmy potraktować jako uległy przepadnięciu, gdyż kupujący nie wywiązał się z dotrzymania terminu zakupu i zapłaty za całość w terminie zaznaczonym na umowie z własnej winy. Poszliśmy mu jednak na rękę i nie rządaliśmy ponownej dopłaty tej kwoty z tytułu przepadnięcia zadatku. Całość została zapłacona z miesięcznym opuźnieniem. Czy my w związku z takim podejściem i niewdzięcznoścą możemy wystąpić z rządaniem dopłaty zadatku, który wedłóg prawa mogliśmy potraktować w owym czasie jako przepadnięty dla kupującego? Czy mamy jakieś szanse?

: 11 lip 2007, 9:58
autor: PiotrW
Raczej nie odzyskacie Państwo zadatku, bo przecież umowa została wykonana, co prawda z opóźnieniem ale jednak. Jak mówi Art. 394.

: 11 lip 2007, 12:16
autor: krecik
Skoro nie można podważyć kwesti zadatku, bo wszystko zostało podpisane, to dlaczego można podważyć okres rękojmi zapisany w akcie notarialnym, który to według tego aktu miał wynosić 6 miesięcy, i taki okres został przyjęty i podpisany przez kupującego. Okres ten nie wynikał z określenia, czy skrócenia przez nas, tylko został zapisany albo przez samego notariusza, albo za sugestią biura pośrednictwa nieruchomościami, bo za pośrednictwem takiego biura budynek był sprzedawany.

: 12 lip 2007, 9:28
autor: PiotrW
Sprawa możliwości zmiany terminu rękojmi jest niejednoznaczna. Kodeks cywilny określa, że rękojmia za wady fizyczne budynku wynosi trzy lata, nie określając jednocześnie czy termin ten może być wydłużony lub skrócony. Art. 558 par. 1 Kc mówi, że: „Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć” „Odpowiedzialność z tytułu rękojmi” to zgodnie z wykładnią językową nie to samo co ustawowy termin rękojmi. Właśnie te niedookreślenia są powodem sporu czy termin rękojmi może być skrócony umową stron czy nie. Wskutek tego sporu i różnych orzeczeń sądowych sprawą możliwości umownego przedłużenia terminu rękojmi zajmował się nawet Sąd Najwyższy w wyroku (II CK 28/05) rozważając rożne argumenty stwierdził, że można przyjąć, iż dopuszczalne jest przedłużenie terminu rękojmi przez strony. Zgodnie z analogią dopuszczalne więc byłoby i skrócenie tego terminu. Należy jednak zastanowić się nad inną kwestią. Czy radykalne skrócenie terminu rękojmi za wady fizyczne budynku z 3 lat do sześciu miesięcy mogłoby być uznane za niezgodne z zasadami współżycia społecznego, zwłaszcza, że ustawowe zastrzeżenie trzyletniego okresu rękojmi dal budynków zostało podyktowane tym, że właśnie w przypadku budynków niektóre wady za które ponosi odpowiedzialność sprzedawca, ujawniają się po dłuższym czasie. Prawdopodobne jest, że gdyby sąd zajmował się przedmiotową sprawą mógłby uznać, że tak znaczne ograniczenie terminu rękojmi nie było dopuszczalne. Po drugie faktem jest, że sprawa komina pojawiła się na długo po upływie owych 6 miesięcy skróconej rękojmi, a Państwo uznali te zarzuty i wkład kominowy wstawili, a w więc pośrednio przyznaliście, że 6 miesięczny termin rękojmi ma pomniejsze znaczenie w porównaniu w terminem ustawowym. Te wszystkie wątpliwości nie pozwalają jednoznacznie stwierdzić, czy jak sąd ustosunkowałby się teraz do sprawy odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

: 12 lip 2007, 12:14
autor: krecik
Po zapoznaniu się z fachową literaturą jednoznacznie możemy stwierdzić, iż komin nie jest konstrukcją budynku lecz częścią instalacji (czy budynek może istnieć bez komina ? - odpowiedź brzmi -tak, gdyż istnieją rózne sposoby ogrzewania budynków np. piecami na prąd), a według prawa budowlanego na instalacje jest rękojmia 1,5 roku. Owszem zamontowaliśmy wkład, ale z powodów czysto ludzkich by nie doszło do tragedii, jednak teraz widzę, że to był błąd i nie należało tego się tykać, tylko od razu powiedzieć, że to już nie nasz problem, bo umowa rękojmi według aktu już dawno wygasła. Ponadto po rozmowie z fachowcem dowiedzieliśmy się, że to wcale może nie być wada komina (nieszczelność), tylko zjawisko "ssawki", które to powoduje zasysanie powietrza z dziury kominowej do dziury wentylacyjnej. Zjawisko to może być spowodowane między innymi przez używanie w domu wentylatorów, bez względu na ich położenie. Zatem żeby występować z jakimi kolwiek roszczeniami, kupujący powinien najpierw dokonać ekspertyzy rzeczoznawcy, a nie samemu wydawać osąd według swojego widzimisie, do tego kwota z kapelusza nie poparta żadną wyceną kosztów. Tak czy inaczej skoro komin jest częścią instalacji, a nie budynku to nie przysługuje 3 lata rękojmi, tylko tyle co na instalacje, a ten okres już też dawno miną.