Forum-Nieruchomosci.pl

Witam
Mam pytanie . Jak długo ważna jest opinia rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości. W danym przypadku wycena nieruchomości nastapiła dla potrzeb egzekucji z tej nieruchomości w marcu 2005r. dotyczyła działki z nieukończoną budową domu - stan surowy zamknięty. Osoba zainteresowana ma zamiar zakwestionować obecnie tę wartość z uwagi na długi okres czasu od jej sporządzenia oraz wzrost cen na rynku, jak równiez posiada wiedzę, iż w tym okresie nieruchomości podobne były gruntownie wyżej wyceniane. Jak długo jest ważna taka wycena , czy moge prosić o wskazanie podstawy prawnej, z której to wynika? Dziękuję z góry . Pozdrawiam Karina.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 156.
1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Pozdrawiam
Krzysztof

Dziekuje za informacje. Może mi jeszcze Pan podpowiedzieć jak wzruszyć taki operat? Rozmawiać z komornikiem czy z sądem? W drodze odwołania? Wszystkie dopuszczalne drogi odwoławcze zostały juz wyczerpane a sąd z urzedu ani też komornik nie spostrzegają tej kwestii.Istnieje obawa , że komornikowi niestety pasuje tak niska cena w ooperatywie?

Nie czuję się kompetentny aby odpowiedzieć Pani na to pytanie. Nie bardzo się orientuję w procedurach prawniczych i wszelkich możliwych kruczkach z tym związanych.
Proszę poczekać, może ktoś będzie wiedział jak rozwiazać Pani problem i odpisze. Może Pani również spróbować przedstawić sprawę na grupie dyskusyjnej pl.soc.prawo.
Jednak jak znam życie, pewnie bez porady u jakiegoś dobrego prawnika z Pani terenu się nie obejdzie.
Pozdrawiam

Na każdą czynność komornika mozna wnieść do sądu sprzeciw - w tym wypadku na opis i oszacowanie. Co do terminu ważności operatu sprawa nie jest taka prosta - osobiście zgadzam się w pełni z przedmówcą co do 12miesięcznego okresu, jednak spotkałem się z poglądami wygłaszanymi przez znaczących komorników na szkoleniach (w tym ogólnopolskiej konferencji na temat egzekucji z nieruchomości), zgodnie z którymi wycena dokonywana przez biegłego sądowego i wycena sporządzana przez RM to dwie odrębne instytucje, zaś w zakresie procedury egzekucyjnej przepisów ustawy o gosp. nieruchomościami nie stosuje się.

Wyceny dla potrzeb egzekucji sądowej dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To on jest biegłym określonym w przepisach egzekucyjnych. Mówi o tym art. 948 Kodeksu postępowania cywilnego:

Art. 948.

Sytuacja jest o tyle dwuznaczna, że niektórzy komornicy prezentują stanowisko, o którym wspomniałem powyzej - ich zdaniem ustawa o gosp. nieruch. nie znajduje zastosowania w zakresie procedury egz., w tym 12 miesięczny okres stosowania operatu - taka wycena ma wówczas niewiele wspólnego z klasycznym operatem szacunkowym.. Inni zaś uważają, że ustawa o gosp. nieruchomościami jest aktem szczególnym w stosunku do KPC, a szacunku moze dokonywać uprawniony RM w myśl tej ustawy, bez dodatkowego wymogu wpisu na listę biegłych sądowych - a powiem tylko że stawki RM w post. egz. sa znacznie wyższe aniżeli np. przy wycenach na potrzeby sektora bankowego.

Ciekaw jestem jak komornicy interpretują przepis art. Art. 948.

Rzecz oczywista, że chodzi tutaj o przepisy ustawy o gosp. nieruch., jednak większość/duza cześć komorników wymaga od dokonujacych szacunku posiadania statusu bieglego sądowego - uprawnienia nadane w trybie ustawy, jak i cała ustawa schodzą na plan drugi. Wówczas ich zdaniem oszacowanie nieruchomości przez biegłego w trybie KPC to jedno, a wycena nieruchomości przez RM w trybie ust. o gosp. nier. to drugie.... i jedno z drugim nie ma wiele wspólnego, łącznie ze wspomnianymi powyzej 12 miesiącami.

Sam znałem pewnego biegłego sądowego, który nie miał jeszcze uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Zdawał dopiero egzamin (zresztą nie zdał go po raz kolejny). Tak wiec dalej wyceniał jako biegły, ale nie jako rzeczoznawca majątkowy. Moim zdaniem w takim przypadku dochodzi do naruszenia prawa.

Zdecydowanie taka osoba nie powinna wykonywać żadnych czynności z zakresu szacowania nieruchomości - wydaje mi się ze byłaby to skuteczna podstawa do zaskarżenia opisu i oszacowania dokonanego na podstawie takowego ,,operatu", zresztą działanie takie wyczerpuje tez zapewne przesłanki z art. 198 ustawy o gosp. nieruch. Dla mnie osobiście ciekawszym zagadnieniem jest sytuacja odwrotna - czy RM bez wpisu na listę biegłych sądowych może wykonywać czynności szacowania na potrzeby egzekucji - moim zdaniem tak - wiem też że część komorników nie dopuszcza takiej opcji.