Forum-Nieruchomosci.pl

jak to wygląda w praktyce:

jeśli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego wynosi np. 300 000 a udział w gruncie i częściach wspólnych np. 21/1000 - to wartość udziału wynosi 6 300 ?

Tu nie ma takiego prostego przełożenia.21/1000 oznacz tylko udział w całości gruntu. Wartość tego to osobna sprawa. Weź pod uwagę, że nie ma nieruchomości bez jakiegoś prawa do gruntu.
Napisz konkretnie o co chodzi i wtedy można analizować.

§ 32. 1. Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.
3. Z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.

pytam w kontekście powyzszego artykułu

Najważniejszy jest cel wyceny.
Różne są przepisy prawne.
Jaki masz cel wyceny ? Od tego zacznij.

cel: sprzedaż na rzecz najemców + podać wartość udziału

Ja bym zrobił tak - oszacowałbym wartość gruntu niezabudowanego - i od tego wartość udziału (B).
Oszacowałbym wartość nieruchomości lokalowej (A).
Od A - B = C i to by była wartość lokalu bez gruntu (abstrakcja i bzdura) - ale dla gminy ma to swój wymiar dla celu sprzedaży. Popytaj na wszelki wypadek w gminie - w wydziale nieruchomości - ale osobiście.

Ciekawy problem.
Metoda polegająca na wyliczeniu % udziału wartości proporocjonalnie do % udziału w nieruchomości wspólnej (przy gruncie niezabudowanym, posiadającym np jednego/dwóch współwłaścicieli) wg mnie może budzić kontrowersje, gdyż jedną z cech nieruchomości jest stan prawny, a w naszym przypadku - ilość współwłaścicieli. Mało (o ile wcale) jest nieruchomości, które posiadając kilkudziesięciu(set) współwłaścicieli były jednorazowym przedmiotem obrotu.
Literalny zapis § 32 wskazuje, iż należałoby odjąć od już oszacowanej wartości lokalu wartość udziału w nieruchomości wspólnej.
Może tak: ponieważ współudział w nier.wspólnej jest prawem związanym i nie jest przedmiotem obrotu, zatem należałoby poszukać transakcji nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami (nawet na siłę, również u.w.) i wyliczać średnie wartości m2 gruntu z uwzględnieniem cech: ilość samodzielnych lokali w budynku, powierzchnia gruntu itp. Mając zaś wartość 1 m2 (z uwzględnieniem oczywiście faktu, że jest to cena, która "zawiera" wartości lokali w n=budynku), odjąć potem od wartości lokalu wielkość będącą wynikiem przemnozenia wartości 1m2 i udziału w nier.wspólnej przeliczonej na m2.
???