: 29 wrz 2010, 11:43
Witam, chciałem poruszyć trzy tematy w których mam wątpliwości i przeczytać Wasze opinie:
[b:53e80a3d47]Temat 1[/b:53e80a3d47]
jak to jest w końcu z tymi datami w operacie?
wg. starego (nieobowiązującego standardu) VII.1
było:
Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.
Wg. nowego standardu jest tylko: daty istotne dla określenia wartości nieruchomości.
Są też różne szkoły.
1) Jedni (ja się do tego przychylam) robią tak data wizji, ta sama data dla stanu (faktycznego) nieruchomości, tak samo dla prawnego (chyba że w inny dzień badany) i taka sama data na określenie wartości. Natomiast data sporządzenia wyceny (chyba tożsama z ukończeniem operatu) może być późniejsza.
2) Inni znowu robią tak że data oględzin wg. oględzin natomiast pozostałe daty wg ukończenia opracowania.
Dla mnie osobiście podejście nr 2 (zgodne ze starym standardem) jest bez sensu, bo jak możemy określać wartość czegoś np. tydzień po oględzinach i równocześnie potwierdzać stan tego czegoś tydzień później bez widzenia. Np. Mieszkanie mogło ulec zalaniu, spalić się itd. Jak napiszemy że wartość określono wg tej samej daty co data wizji to jesteśmy "czyści". Co prawda słyszałem tłumaczenia że w dzień ukończenia jedzie się jeszcze raz sprawdzić itp. ale to przecież ekonomicznie nie uzasadnione (ponowna wizja?, sprawdzanie stanu prawnego jeszcze raz?).A co jak mamy kawał drogi do nieruchomości albo robimy przedsiębiorstwo które ma 20 nieruchomości rozproszonych po całym województwie? kto uwierzy że w dniu ukończenia opracowania objechaliśmy wszystkie jeszcze raz (i może jeszcze raz sprawdzili stan prawny)
Jaka jest Wasza opinia, i jak wg. Was bronić przed komisją każdej z tych wersji (chyba że są jeszcze inne możliwości?)
[b:53e80a3d47]Temat 2.[/b:53e80a3d47]
Co robicie z cechami tzw. ukrytymi. Dajmy na to "stan techniczny lokalu". Wiadomo że rzecz raczej nieweryfikowalna. W akcie notarialnym nie wyczytasz (no chyba że ktoś chce uzasadnić niską cenę to wpisuje DO REMONTU) ale raczej jeszcze nie spotkałem że dajmy na to w "stanie idealnym".
Obejrzeć mieszkań nie obejrzysz od środka (a stan techniczny budynku, czy nawet podglądniecie stolarki okiennej i drzwi wejściowych nic nie oznacza).
Więc co robić? Przy metodach statystycznych są możliwości żeby takie "cechy ukryte" wyłuskać ale rozmawiamy (piszemy) o operacie szkoleniowym do obrony. Jakie są opinie Szanownej Komisji w tych kwestiach. Jak bronić przed komisją uwzględnienia takiej cechy lub jej nieuwzględnienia.
Jeszcze żeby było trudniej to pośrednicy na ten temat mają różne zdania. Twierdzą że jedni kupujący chcą mieszkanie do zamieszkania (więc będą zwracać na stan techniczny znaczenie), inni kupujący kupują żeby z założenia zrobić wykończenie pod siebie więc stan techniczny (lokalu nie budynku) nie ma znaczenia bo i tak wszystko idzie do darcia.
[b:53e80a3d47]Temat 3.[/b:53e80a3d47]
Teraz będzie o książkach, pomocach dla aplikantów (znaczy się kandydatów na RzM) a konkretnie o jednej.
Przykłady wycen nieruchomości by IDM wydanie V z 2008 roku. Niby powinna być to pomoc i informacja jak to po bożemu należy robić ale...
strona 131 garaż korygowanie ceny średniej. No i co się dzieje:
Twórca pisze że znalazł 14 transakcji z dwóch ulic. Samochodowa i Nowowrocławska. Na tej podstawie określa min,max
Pisze że cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określił na podstawie rynku lokalnego oraz rynków równoległych (wziął także preferencje potencjalnych nabywców)
Następnie pokazuje cechy rynkowe takie jak np. Dostępność (z opisu której wynika że może to być garaż np. w budynku lub szeregowy na osiedlu lub poza osiedlem). Już taki opis cechy wyklucza moim zdaniem podobieństwo przyjętych notowań no bo wolno-stojący garaż czy szeregówka to co innego niż garaż w budynku mieszkalnym. Podobnie cecha dotycząca lokalizacji, sugeruje że odnosi się do dużego rynku o dużej różnorodności np. położenie bardzo dobre jest przy głównych ulicach z dobrym dostępem itd. a najgorsze (dalekie) strefa peryferyjna, na obrzeżach miasta.
Wedle powyższego dobór cech rynkowych (wagi pomijamy gdyż oczywiście nie są obliczone w projekcie operatu) jest w mojej opinii zupełnie nie trafiony gdyż odnosi się do rynku większego a nieruchomości porównawcze są zebrane z dwóch ulic więc nie ma możliwości żeby na tak małym rynku występowała tak duża różnorodność (jak w opisanych cechach).
Dodam jeszcze że z opisu ceny minimalnej nie wynika że jest to nieruchomość najgorsza w próbce, a z opisu nieruchomości o cenie max nie wynika że jest to nieruchomość najlepsza. Jednak próbując wycenić hipotetyczną nieruchomość mającą najlepsze cech uzyskamy właśnie cenę max (podobnie z hipotetyczną nieruchomością o cechach najgorszych)
Oto opis nieruchomości min: 1. lokalizacja: zadowalająca, 2. dostąpność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
a teraz cena max 1. lokalizacja: dobra, 2. dostępność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
czyli cena min i max różnią się tylko lokalizacją, a cecha lokalizacja ma następujące stany (bardzo dobra, dobra, zadowalająca, daleka)
Może więc ja czegoś nie rozumiem, ale dla mnie to zupełnie bez sensu
W książce tej sytuacja taka pojawia się kilku przykładach, jednak w tym jest najbardziej ewidentna.
Pozdrawiam i czekam na Wasze opinie w poruszonych kwestiach
[b:53e80a3d47]Temat 1[/b:53e80a3d47]
jak to jest w końcu z tymi datami w operacie?
wg. starego (nieobowiązującego standardu) VII.1
było:
Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.
Wg. nowego standardu jest tylko: daty istotne dla określenia wartości nieruchomości.
Są też różne szkoły.
1) Jedni (ja się do tego przychylam) robią tak data wizji, ta sama data dla stanu (faktycznego) nieruchomości, tak samo dla prawnego (chyba że w inny dzień badany) i taka sama data na określenie wartości. Natomiast data sporządzenia wyceny (chyba tożsama z ukończeniem operatu) może być późniejsza.
2) Inni znowu robią tak że data oględzin wg. oględzin natomiast pozostałe daty wg ukończenia opracowania.
Dla mnie osobiście podejście nr 2 (zgodne ze starym standardem) jest bez sensu, bo jak możemy określać wartość czegoś np. tydzień po oględzinach i równocześnie potwierdzać stan tego czegoś tydzień później bez widzenia. Np. Mieszkanie mogło ulec zalaniu, spalić się itd. Jak napiszemy że wartość określono wg tej samej daty co data wizji to jesteśmy "czyści". Co prawda słyszałem tłumaczenia że w dzień ukończenia jedzie się jeszcze raz sprawdzić itp. ale to przecież ekonomicznie nie uzasadnione (ponowna wizja?, sprawdzanie stanu prawnego jeszcze raz?).A co jak mamy kawał drogi do nieruchomości albo robimy przedsiębiorstwo które ma 20 nieruchomości rozproszonych po całym województwie? kto uwierzy że w dniu ukończenia opracowania objechaliśmy wszystkie jeszcze raz (i może jeszcze raz sprawdzili stan prawny)
Jaka jest Wasza opinia, i jak wg. Was bronić przed komisją każdej z tych wersji (chyba że są jeszcze inne możliwości?)
[b:53e80a3d47]Temat 2.[/b:53e80a3d47]
Co robicie z cechami tzw. ukrytymi. Dajmy na to "stan techniczny lokalu". Wiadomo że rzecz raczej nieweryfikowalna. W akcie notarialnym nie wyczytasz (no chyba że ktoś chce uzasadnić niską cenę to wpisuje DO REMONTU) ale raczej jeszcze nie spotkałem że dajmy na to w "stanie idealnym".
Obejrzeć mieszkań nie obejrzysz od środka (a stan techniczny budynku, czy nawet podglądniecie stolarki okiennej i drzwi wejściowych nic nie oznacza).
Więc co robić? Przy metodach statystycznych są możliwości żeby takie "cechy ukryte" wyłuskać ale rozmawiamy (piszemy) o operacie szkoleniowym do obrony. Jakie są opinie Szanownej Komisji w tych kwestiach. Jak bronić przed komisją uwzględnienia takiej cechy lub jej nieuwzględnienia.
Jeszcze żeby było trudniej to pośrednicy na ten temat mają różne zdania. Twierdzą że jedni kupujący chcą mieszkanie do zamieszkania (więc będą zwracać na stan techniczny znaczenie), inni kupujący kupują żeby z założenia zrobić wykończenie pod siebie więc stan techniczny (lokalu nie budynku) nie ma znaczenia bo i tak wszystko idzie do darcia.
[b:53e80a3d47]Temat 3.[/b:53e80a3d47]
Teraz będzie o książkach, pomocach dla aplikantów (znaczy się kandydatów na RzM) a konkretnie o jednej.
Przykłady wycen nieruchomości by IDM wydanie V z 2008 roku. Niby powinna być to pomoc i informacja jak to po bożemu należy robić ale...
strona 131 garaż korygowanie ceny średniej. No i co się dzieje:
Twórca pisze że znalazł 14 transakcji z dwóch ulic. Samochodowa i Nowowrocławska. Na tej podstawie określa min,max
Pisze że cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określił na podstawie rynku lokalnego oraz rynków równoległych (wziął także preferencje potencjalnych nabywców)
Następnie pokazuje cechy rynkowe takie jak np. Dostępność (z opisu której wynika że może to być garaż np. w budynku lub szeregowy na osiedlu lub poza osiedlem). Już taki opis cechy wyklucza moim zdaniem podobieństwo przyjętych notowań no bo wolno-stojący garaż czy szeregówka to co innego niż garaż w budynku mieszkalnym. Podobnie cecha dotycząca lokalizacji, sugeruje że odnosi się do dużego rynku o dużej różnorodności np. położenie bardzo dobre jest przy głównych ulicach z dobrym dostępem itd. a najgorsze (dalekie) strefa peryferyjna, na obrzeżach miasta.
Wedle powyższego dobór cech rynkowych (wagi pomijamy gdyż oczywiście nie są obliczone w projekcie operatu) jest w mojej opinii zupełnie nie trafiony gdyż odnosi się do rynku większego a nieruchomości porównawcze są zebrane z dwóch ulic więc nie ma możliwości żeby na tak małym rynku występowała tak duża różnorodność (jak w opisanych cechach).
Dodam jeszcze że z opisu ceny minimalnej nie wynika że jest to nieruchomość najgorsza w próbce, a z opisu nieruchomości o cenie max nie wynika że jest to nieruchomość najlepsza. Jednak próbując wycenić hipotetyczną nieruchomość mającą najlepsze cech uzyskamy właśnie cenę max (podobnie z hipotetyczną nieruchomością o cechach najgorszych)
Oto opis nieruchomości min: 1. lokalizacja: zadowalająca, 2. dostąpność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
a teraz cena max 1. lokalizacja: dobra, 2. dostępność: zadowalająca, 3. stan tech: średni, 4. wyposażenie: średnie
czyli cena min i max różnią się tylko lokalizacją, a cecha lokalizacja ma następujące stany (bardzo dobra, dobra, zadowalająca, daleka)
Może więc ja czegoś nie rozumiem, ale dla mnie to zupełnie bez sensu
W książce tej sytuacja taka pojawia się kilku przykładach, jednak w tym jest najbardziej ewidentna.
Pozdrawiam i czekam na Wasze opinie w poruszonych kwestiach