Nikt nic nie pisze, więc ja to zrobię.
Ja przez jakiś czas w czasie normalnych praktyk w formie warsztatów, współpracowałem ze znajomym rzeczoznawcą. I jeśli ktoś ma taka możliwość to szczerze polecam. Pozwala to zobaczyć ten zawód od podszewki i pozbyć się pewnych złudzeń, że wyceny w praktyce robi się tak prosto jak wydawać by się mogło na podstawie przygotowania teoretycznego z książek i studiów.
Ogromnym problemem jest zebranie danych potrzebnych do wyceny. Dla potrzeb operatów na egzamin to z tymi danymi bywa różnie. Część ludzi je ma, inni trochę mają, trochę zmyślają itd.
Jednak, później już w pracy rzeczoznawcy, chcąc uniknąć kłopotów, trzeba trzymać się danych faktycznych i tu zaczynają się schody. Idzie człowiek pozbierać dane, a tu się okazuje, że w tym dniu to w starostwie urzędnik nie ma czasu, potem jak już ma czas, to po przekopaniu aktów notarialnych z ostatnich kilku lat, okazuje się, że przydatną dla nas transakcję znajdziemy aż jedną i w zasadzie na nic nam się ona nie przyda
I jak tu wyliczyć wagi cech rynkowych metodą analityczną tak pięknie przedstawianą w podręcznikach (he, he.. powodzenia). Mnie w ten sposób rzetelnie udało się wyliczyć wagi tylko w dwóch przypadkach (gruntu na cele rolne oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - dzięki super bazie danych transakcyjnych udostępnionych przez urząd skarbowy dzięki znajomością tego rzeczoznawcy właśnie).
Inną sprawą jest wyrobienie sobie przy człowieku juz obeznanym z rynkiem, pewnego nawyku oceny wartości przedstawianych w aktach notarialnych. Niestety powszechną praktyką jest zaniżanie wartości przedmiotu transakcji w akcie i trzeba zdobyć rozeznanie lokalnego rynku cen, żeby czasami nie dopuścić się do niedoszacowania wartości nieruchomości w operacie.
Czasami też trzeba się trochę pobrudzić i pobiegać z taśmą mierniczą, aby zrobić jakąś inwentaryzację budynku (bo przecież pan rzeczoznawca, który łaskawie pozwala nam za sobą łazić, nie będzie sam się brudził - jak to mówią, po to ma kowal szczypce...
Pisząc analizy rynku, również warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia fachowca znającego lokalne uwarunkowania, a nie człowieka na warsztatach, który może pochodzi z drugiego końca Polski i ma niewielkie pojęcie o regionie, w którym się poruszacie. Sam się przekonałem, że moje pierwsze analizy i wnioski nie do końca były trafne, a rozmowy ze wspomnianym rzeczoznawcą nakierowały mnie na odpowiednie tory.
Może jeszcze rzecz błacha, ale obserwując doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego, można nawet podpatrzyć jak rozmawiać z urzędnikami w gminach, starostwach etc. A taki urzędnik to czasami naprawdę jest ciężki orzech do zgryzienia
Pamiętam jak raz jeden pan sekretarz gminy chciał nas zbyć jak przyszliśmy sprawdzić dane w planie miejscowym. Zaczęło się jęczenie... ano ja to muszę poszukać, przygotować, przyjdźcie panowie w przyszłym tygodniu,a wogóle to o czyją nieruchomość chodzi? I tu padło z naszej strony nazwisko właściciela nieruchomości, a pan urzędnik stanął prawie na baczność, sięgnął do regału za plecami i po 20 sekundach miał teczkę z danymi, które jeszcze osobiście poszedł skserować i nam wręczył. Właścicel nieruchomości to był pewien producent zatrudniający kupę ludzi z gminy (pewnie również niejednego urzednika w gminie nieformalnie wspierający
), i dlatego pewnie była taka natychmiastowa reakcja. Na szczęście pan urzędnik nie wiedział, że celem tej wyceny było określenie wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste
Jest jeszcze druga strona medalu. Gdyby ktoś chciał się ograniczyć tylko do praktyk z jednym rzeczoznawcą to też raczej nie polecam. Chyba rzadko który rzeczoznawca byłby w stanie odpowiednio przygotować do egzaminu z zakresu wszystkich 15 operatów. Po prostu nikt nie może znać się dobrze na wszystkim. Poza tym ludzie prowadzący praktyki w formie warsztatów moim zdaniem są bardziej na bieżąco z najnowszymi wymogami w zakresie sporządzania wycen i problemów poruszanych na egzaminach.
To tyle moich wypocin. Jak wspomniałem na wstępie, jeśli ktoś ma okazję spróbować prawdziwej pracy z rzeczoznawcą, a nie tylko praktyk warsztatowych, to nie powinien się wachać.
Pozdrawiam