Forum-Nieruchomosci.pl

Czy ktoś z przygotowujących się do egzaminu współpracował lub współpracuje z rzeczoznawcą przy przygotowywaniu wycen? Nie chodzi mi o praktykę zawodową tylko jakąś inną, dłuższą współpracę wprowadzającą w zawód i jeszcze lepiej przygotowującą do egzaminu. Zastanawiam się czy zdarza się to rzadko czy często. Ja mam kolegę który tak współdziałał z rzeczoznawcą, ale do egzaminu jeszcze nie przystąpił.

Nikt nic nie pisze, więc ja to zrobię.

Ja przez jakiś czas w czasie normalnych praktyk w formie warsztatów, współpracowałem ze znajomym rzeczoznawcą. I jeśli ktoś ma taka możliwość to szczerze polecam. Pozwala to zobaczyć ten zawód od podszewki i pozbyć się pewnych złudzeń, że wyceny w praktyce robi się tak prosto jak wydawać by się mogło na podstawie przygotowania teoretycznego z książek i studiów.

Ogromnym problemem jest zebranie danych potrzebnych do wyceny. Dla potrzeb operatów na egzamin to z tymi danymi bywa różnie. Część ludzi je ma, inni trochę mają, trochę zmyślają itd. Jednak, później już w pracy rzeczoznawcy, chcąc uniknąć kłopotów, trzeba trzymać się danych faktycznych i tu zaczynają się schody. Idzie człowiek pozbierać dane, a tu się okazuje, że w tym dniu to w starostwie urzędnik nie ma czasu, potem jak już ma czas, to po przekopaniu aktów notarialnych z ostatnich kilku lat, okazuje się, że przydatną dla nas transakcję znajdziemy aż jedną i w zasadzie na nic nam się ona nie przyda I jak tu wyliczyć wagi cech rynkowych metodą analityczną tak pięknie przedstawianą w podręcznikach (he, he.. powodzenia). Mnie w ten sposób rzetelnie udało się wyliczyć wagi tylko w dwóch przypadkach (gruntu na cele rolne oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - dzięki super bazie danych transakcyjnych udostępnionych przez urząd skarbowy dzięki znajomością tego rzeczoznawcy właśnie).

Inną sprawą jest wyrobienie sobie przy człowieku juz obeznanym z rynkiem, pewnego nawyku oceny wartości przedstawianych w aktach notarialnych. Niestety powszechną praktyką jest zaniżanie wartości przedmiotu transakcji w akcie i trzeba zdobyć rozeznanie lokalnego rynku cen, żeby czasami nie dopuścić się do niedoszacowania wartości nieruchomości w operacie.
Czasami też trzeba się trochę pobrudzić i pobiegać z taśmą mierniczą, aby zrobić jakąś inwentaryzację budynku (bo przecież pan rzeczoznawca, który łaskawie pozwala nam za sobą łazić, nie będzie sam się brudził - jak to mówią, po to ma kowal szczypce...

Pisząc analizy rynku, również warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia fachowca znającego lokalne uwarunkowania, a nie człowieka na warsztatach, który może pochodzi z drugiego końca Polski i ma niewielkie pojęcie o regionie, w którym się poruszacie. Sam się przekonałem, że moje pierwsze analizy i wnioski nie do końca były trafne, a rozmowy ze wspomnianym rzeczoznawcą nakierowały mnie na odpowiednie tory.

Może jeszcze rzecz błacha, ale obserwując doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego, można nawet podpatrzyć jak rozmawiać z urzędnikami w gminach, starostwach etc. A taki urzędnik to czasami naprawdę jest ciężki orzech do zgryzienia
Pamiętam jak raz jeden pan sekretarz gminy chciał nas zbyć jak przyszliśmy sprawdzić dane w planie miejscowym. Zaczęło się jęczenie... ano ja to muszę poszukać, przygotować, przyjdźcie panowie w przyszłym tygodniu,a wogóle to o czyją nieruchomość chodzi? I tu padło z naszej strony nazwisko właściciela nieruchomości, a pan urzędnik stanął prawie na baczność, sięgnął do regału za plecami i po 20 sekundach miał teczkę z danymi, które jeszcze osobiście poszedł skserować i nam wręczył. Właścicel nieruchomości to był pewien producent zatrudniający kupę ludzi z gminy (pewnie również niejednego urzednika w gminie nieformalnie wspierający ), i dlatego pewnie była taka natychmiastowa reakcja. Na szczęście pan urzędnik nie wiedział, że celem tej wyceny było określenie wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste

Jest jeszcze druga strona medalu. Gdyby ktoś chciał się ograniczyć tylko do praktyk z jednym rzeczoznawcą to też raczej nie polecam. Chyba rzadko który rzeczoznawca byłby w stanie odpowiednio przygotować do egzaminu z zakresu wszystkich 15 operatów. Po prostu nikt nie może znać się dobrze na wszystkim. Poza tym ludzie prowadzący praktyki w formie warsztatów moim zdaniem są bardziej na bieżąco z najnowszymi wymogami w zakresie sporządzania wycen i problemów poruszanych na egzaminach.

To tyle moich wypocin. Jak wspomniałem na wstępie, jeśli ktoś ma okazję spróbować prawdziwej pracy z rzeczoznawcą, a nie tylko praktyk warsztatowych, to nie powinien się wachać.
Pozdrawiam

Dziękuję za obszerną wypowiedź. Trafił Pan w sedno problemu. Współpraca z rzeczoznawcą i codzienne poznawanie nowego zawodu jest bardzo istotne dla praktykanta. Co do zbierania danych z aktów notarialnych to znany „ból” rzeczoznawców. Można przesiedzieć kilka dni nas aktami i znaleźć kilka, jeden albo nawet żadnego dobrego dla wycenianej nieruchomości po to żeby wyliczyć wagi cech. W mniejszym mieści to bardzo trudne. W związku z tym lepiej by było gdyby istniał jakiś elektroniczny rejestr aktów notarialnych opracowany i uzupełniany przez rzeczoznawców z wykazaniem podstawowych cech nieruchomości i oczywiście cen i dat zawarcia. Rzecz jasna na razie to marzenie ściętej głowy, bo wielu rzeczoznawców strzeże swojej bazy danych jak oka w głowie aby konkurencja nie miała łatwiej przy wycenie.

Poważnym problemem jest, jak Pan pisze zaniżanie cen w aktach notarialnych. Przecież właśnie to powinno być źródło realnych cen mających wpływ na wartość nieruchomości, ale jak to odkryć skoro niektórzy oszukują, narażając się jednocześnie na konsekwencje podatkowe przez doszacowanie nieruchomości przez Urząd Skarbowy. Szkoda, że niektóre akty są niewiarygodne, bo przecież trudno je wtedy wykorzystać do wyceny.

Co do urzędników to kiedyś czytałem w czasopiśmie „Nieruchomość” ciekawy artykuł o rzeczoznawcy, który w pewnym śląskim mieście chciał sprawdzić plan miejscowy. Jakkolwiek mapa z planem była wywieszona to marne było oznaczenie ulic żeby zorientować się jakiego terenu dotyczy dane miejsce w planie. Zwykłego planu miasta nie mieli, bo rzekomo ludzie im zabrali. Jednakże nieuprzejmość urzędników sprawiła, że autor postanowił zrobić im psikusa. W kiosku w Urzędzie kupił około 10 planów miasta, zaniósł do ich pokoju i teatralnym gestem podarował te plany dla przyszłych użytkowników planu miejscowego do użytku, aby zbyt szybko się nie skończyły.

Mam nadzieje, że Pańska wypowiedź zachęci kandydatów na rzeczoznawców właśnie do podjęcia na miarę możliwości współpracy z jakimś rzeczoznawcą.

Zamierzam za pare miesiecy przystapic do egzaminu....
Formalnie praktyke rozpoczelam z koncem wrzesnia 2005 i formalnie musialm ja skonczyc prze koncem wrzesnia 2006....tak to nie pomylka, taki byl wymog powiedzmy posrednika w organizowaniu praktyki, no bo trzeba przeciez zarobic pieniadze na nastepnej grupie....
oczywiscie moja opiekunka nie ma nawet zielonego pojecia jak wypelnic dziennik praktyk, oczywiscie podpisala kazdy z 15 operatow, nie konsultujac z innym specjalista np od lasow, poza tym nigdy mi nie zaproponowala, zbym z nia uczesniczyla w jej prawdziwych wycenach
wiedzialam od poczatku czym to pachnie, ale poniewaz nie mialam na poczatku innej mozliwosci odbywania praktyk, jak tylko takich organizowanych przez pracownika uczelni, a zalezalo mi na czasie, to sie tam zapisalam, ale juz pare miesiecy pozniej robilam wszystko, zeby ktos mnie charytatywnie przygarnal i chcial czegos nauczyc, no i wiele sie dowiedzialam, choc moze najlepiej nie trafilam, ale przynajmniej podchodze do tego z dystansem i niestety dochodze do wniosku, ze rzeczoznawcy (w przyszlosci tez mysle o sobie) naprawde nie wiedza co robia i w ogole jak maja robic jakiekolwiek wyceny i szkoda, ze tak trudno znalezc gdizekolwiek i u kogokolwiek na wszystkie pytania nurtujace analizatorskiego kandydata....
czasem chialoby sie podyskutowac, znalezc potwierdzenie swych wnioskow, pozbyc sie watpliwosci, a tu niestety kazdy ma swoja wlasna opinie na dana sprawe...niestety bede przd Szanowna Komisja skazana wylacznie na siebie i walczac ze swymi watpliwosciami w temacie wyceny, bede probowala wyjsc z tego postepowania egzaminacyjnego z twarza, liczac na szczescie...
Pozdrawiam

Współczuję takiego podejścia rzeczoznawcy, który się Panią opiekował. Wycena lasu jest trudna i z pewnością ciężko było sobie pani poradzić samej z tym bez wsparcia rzeczoznawcy, który nawet nie dopuszczał do uczestnictwa w prawdziwych wycenach. Oby jak najmniej takich specjalistów prowadzących praktyki zawodowe