Strona 1 z 1

: 30 gru 2006, 21:06
autor: mitro
witam

1.Jestem dopiero studentem, i to jeszcze nie studiow podyplomowych. Mam na zaliczenie zrobic operat szcunkowy. Robie go dla rzeczywistej nieruchomosci, i chcialbmy sie dowiedziec w jaki sposob uwzglednic sluzebnosc osobista na tej nieruchomosci. Czy to bardzo trudne czy jest mozliwosc ze ktos mi tu to jakos pokrótce wyjasni? gdzie mozna poczytac o tym? Znacie jakies ksiazki?

2. Z tego co wiem, w przeciwienstwie do hipoteki, sluzebnosc wplywa na wartosc. czy jest mozliwsoc ze rzeczoznawca pominie to podczas wyceny wiedzac o tym ze taka sluzebnosc istanieje. Widzialem nawet taki operat gdzie jest w zalaczniku ksero ksiegi wieczystej z wpisem sluzebnosci,ale w calym operacie nie ma slowa o niej. Czy taka wycena jest wogole cos warta?

: 02 sty 2007, 7:48
autor: PiotrW
Jeżeli zamierza Pan robić wycenę nieruchomości obciążonej służebnością osobistą to przede wszystkim powinien się Pan zapoznać ze Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, a w szczególności standardem IV.4 pt. „Wybrane Ograniczone Prawa Rzeczowe i Zobowiązaniowe Zasady Wyceny” oraz komentarzem do tego Standardu. Jest tam mowa m.in. o wycenie służebności i nieruchomości obciążonych służebnościami. Jako, że służebności osobiste są niezbywalne i niedziedziczne to w tym wypadku zachodzi jedynie możliwość wyceny nieruchomości z uwzględnieniem wpływu jaki na jej wartość ma istnienie służebności. W ramach takiej wyceny należy wziąć pod uwagę szereg elementów o których mowa we wspomnianym Standardzie np. zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela, terminowość prawa, sposób ujawnienia prawa, zakres ochrony prawa, informacje o aktualnym stanie prawnym nieruchomości, informacje o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania nieruchomościami, o innych warunkach mających wpływ na wartość, np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość plonów, ceny paliw itp. Określenie wartości takiej nieruchomości z pewnością będzie trudniejsze i osobiście radziłbym Panu zrobić na zaliczenie jakąś prostszą wycenę, (zwłaszcza jeżeli to będzie Pański pierwszy operat szacunkowy) a na razie nie zagłębiać się w szczegóły wyceny ograniczonych praw rzeczowych, bo z tego co wiem nawet sami rzeczoznawcy majątkowi nie lubią tego tematu.

Tak, służebność zazwyczaj wpływa na wartość nieruchomości i trudno mi sobie wyobrazić operat w którym zawarto kserokopię księgi wieczystej z której wynika, że istnieje służebność, a jednocześnie rzeczoznawca w całym operacie nie wspomniał nic o tym prawie rzeczowym. Nawet jeżeli istnienie służebności ma bardzo mały wpływ na wartość nieruchomości to powinno to być stwierdzone w trakcie wyceny i jakoś uzasadnione. Jeśli tego w wycenie nie ma to odradzam korzystanie z usług takiego rzeczoznawcy.

: 02 sty 2007, 12:33
autor: wojk
[quote:c2b59a7c22="mitro;3227"]witam

1.Jestem dopiero studentem, i to jeszcze nie studiow podyplomowych. Mam na zaliczenie zrobic operat szcunkowy(...) [/quote:c2b59a7c22]

Służebność jak najbardziej może wpływać na wartość nieruchomości. Jednak głównie wtedy gdy mówimy o wartości rynkowej nieruchomości.

W przypadku, gdy określamy wartość odtworzeniową (na przykład dla celów ubezpieczeniowych), służebność sama w sobie raczej nie ma znaczenia gdyż nie ma ona wpływu na koszty odtworzenia obiektu (czyli koszty robót budowlanych itp.).

Rozmawiałem kiedyś na ten temat z brokerem ubezpieczeniowym i on też wtedy twierdził, że w takich przypadkach wartość służebności ich nie interesuje, bo oni zwracają tylko koszty ewentualnego odtworzenia budynku (zniszczonego np. w wyniku pożaru).

Niemniej jednak, jeśli służebność jest wpisana w dokumentach, to przynajmniej należy o niej wspomnieć opisując stan prawny nieruchomości.

Może też zdażyć się przypadek, że zamawiający wycenę, życzy sobie, z wiadomych jedynie dla siebie przyczyn ;-), aby wycenić nieruchomość bez uwzględniania wartości służebności. Wtedy dodatkowo w punkcie operatu "Zakres wyceny" należy wpisać że nieruchomość jest wyceniana bez uwzględniania wartości służebności.

Jeśli mozesz zmienić jeszcze obiekt do wyceny, to radzę ci, podobnie jak PiotrW, wybrać coś łatwiejszego na początek (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub jakaś działka budowlana bez służebności przejazdu itp.)

: 10 sty 2007, 23:09
autor: Radsad
Jeżeli jest Pan dopiero na etapie studiów podyplomowych, taki niestandardowy operacik nie utrudni raczej zaliczenia. Schody zaczną się z operatami na praktyce, tam radziłbym uważać i to dosłownie na każdy szczegół. Mi zdarzyło się wyceniać nieruchomość obciążoną służebnością osobistą - przyjąłem po prostu cechę rynkową - obciążenie ogr. prawem rzeczowym. Jakimś rozwiązaniem by też było zastosowanie współczynnika eksperta w podejściu porównawczym. Pozdrawiam