Strona 1 z 1

: 30 mar 2007, 13:55
autor: judas
Witam.
Wiadomo wszystkim, że najem okazjonalny lokalu mieszkalnego rządzi się odmiennymi, korzystniejszymi dla wynajmującego prawami. W jaki sposób zatem wyróżniacie w umowie najmu fakt, że dany najem jest okazjonalny ?

: 30 mar 2007, 15:25
autor: PiotrW
Od 2005 roku wprowadzono do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najem okazjonalny, o którym stanowi art. 3 ustawy. Zgodnie z tym przepisem nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie lokatorów… za wyjątkiem pewnych artykułów. Jako, że temat jest ciekawy pozwolę sobie przytoczyć fragment komentarza Pani Magdaleny Olczyk do art. 3 powyższej ustawy:

„1. Treść nowego brzmienia art. 3 ust. 1 jest całkowicie nowym rozwiązaniem przyjętym przez ustawodawcę w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów i ma zapobiegać nadmiernej ingerencji ustawodawcy w swobodę zawierania umów stwarzających tytuł do używania lokalu. W uzasadnieniu projektu ustawy podkreślono, że chodzi o wyłączenie spod stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (z wyjątkiem wymienionych w komentowanym przepisie) tych wszystkich sytuacji, w których właściciel oddaje do używania lokal, bo przejściowo nie korzysta z niego w całości lub części, w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. "Proponowane wyłączenie dotyczy najmu nawiązywanego doraźnie przez właścicieli będących osobami fizycznymi w związku z przejściowym nieużywaniem lokalu. Wyłączenie to powinno przyczynić się do rozwoju rynku najmu i eliminowania przypadków zawierania umów najmu «na czarno», bez płacenia podatku od dochodów z najmu" [tak uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 20-21]. Przepisy, które znajdą zastosowanie także do tzw. najmu okazjonalnego, dotyczą obowiązków związanych z udostępnieniem lokalu w razie awarii wywołującej szkodę bądź grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, podstaw i procedury wypowiedzenia [szczegółowo zob. komentarz w punktach następnych], możliwości eksmisji lokatora w razie, gdy wykracza on w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie w lokalu, podstaw i sposobu obliczania odszkodowania za zajmowanie lokali bez tytułu prawnego.
2. Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, jaki jest zakres komentowanego przepisu. Po pierwsze, z treści przepisu, a zwłaszcza z użytego na początku zdania pierwszego art. 3 ust. 1 u.o.l. sformułowania "w razie oddania do używania lokalu" wynika, że nie chodzi tu jedynie o najem, ale o każdy tytuł (a więc także nieodpłatny) uprawniający lokatora do zajmowania lokalu.
3. Najważniejsze wydaje się wobec tego dokonanie analizy pojęcia "oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych". Przede wszystkim chodzi o każde oddanie do używania, zarówno nieodpłatne, jak i odpłatne. Jak słusznie zauważono, w praktyce niewątpliwie, w przeważającej części będzie chodzić o najem [zob. R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2005, s. 44]. Wskazuje się również, że chodzi tu głównie o te lokale, w których właściciele zamieszkują i zaspokajają w ten sposób swoje potrzeby mieszkaniowe, "w sposób niestały, na czas określony i w związku z określoną sytuacją rodzinną lub osobistą" [R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2005, s. 44]. Wydaje się jednak, że przejściowe niekorzystanie z całości lub części lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć w ten sposób, że lokal oddany w używanie przestaje być na jakiś czas centrum życiowym właściciela. Pozostaje wątpliwość, o jaki czas może chodzić, gdyż z pewnością ze strony właścicieli będą istnieć próby wyłączenia umów o oddanie lokalu do używania spod reżimu ustawy. Wydaje się, że wyznaczenie ścisłej granicy czasowej jest w tym wypadku niemożliwe, a interpretacja powinna mieć na względzie motywy rezygnacji, opuszczenia lokalu stanowiącego do tej pory centrum życiowe właściciela. Dlatego z całą pewnością spod reżimu ustawy nie mogą być wyłączone te lokale, które właściciel przeznacza na wynajmowanie w celach zarobkowych, prowadząc w ten sposób zorganizowaną działalność. Chodzi tu także o lokale wynajmowane przez właściciela kamienicy, w której on sam mieszka. Analogicznie należy potraktować sytuację, gdy właściciel mieszka na stałe, tzn. swoje centrum życiowe zorganizował w innym mieście, a lokal przeznaczony do wynajmowania znajduje się w innym mieście, w którym właściciel ani nie pracuje, ani nie przebywa. Tę analizę należy odnieść także do części lokalu. Może więc zdarzyć się tak, że właściciel pozostawi w części lokalu członków swojej rodziny, a część lokalu wynajmie. Wówczas, jak się wydaje, o ile czyni to jedynie na określony czas, część lokalu (np. pokój) będąca przedmiotem umowy, nie będzie podlegała przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, jest to, że art. 3 ust. 1 jest przepisem wyjątkowym, toteż przy jego wykładni nie należy hipotezy przepisu rozciągać na inne niż określone w nim stany faktyczne. Dlatego nie może być mowy, by wynajęty lokal był wyłączony spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów dlatego, że właściciel (który zamieszkuje w zupełnie innym miejscu) powoła się na przejściowe niekorzystanie z lokalu, który wynajmuje, przez swoich bliskich (np. wynajmuje przejściowo, gdyż jego dziecko za rok po powrocie z zagranicy, będzie chciało zamieszkać w tym lokalu, a dotychczas zamieszkiwało z nim). Tak samo należy ocenić sytuację, jeżeli chodzi o małżonka. Oczywiście, prostym wyjściem z sytuacji jest zawarcie przez osobę bliską właścicielowi umowy (wtedy staje się on właścicielem w rozumieniu ustawy i lokal wynajęty w tej sytuacji nie będzie podlegał przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów; ta sytuacja może, dla lokatora, rodzić kolejne komplikacje, w zależności od tego, czy właściciel - w znaczeniu prawnorzeczowym - wyrazi na to zgodę, czy nie). Ustawa jednak wyraźnie posługuje się zwrotem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela (a nie rodziny, czy też osób bliskich, albo wobec których ciąży na nim obowiązek alimentacyjny), a ponadto sam ustawodawca wyłączył zastosowanie w tego typu przypadkach art. 11 ust. 7 u.o.l.”