Wspólnota ma prawo kupować dla siebie – Rzeczpospolita, 31 grudnia 2007
Wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek własny, odrębny od majątku jej członków – właścicieli poszczególnych lokali. Może też zaciągać zobowiązania związane z tym majątkiem
Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego (sygn. III CZP 65/07) podjętej 21 grudnia 2007 r. w powiększonym składzie siedmiu sędziów. Jest ona odpowiedzią na pytanie prawne pierwszego prezesa SN. Uchwała ma zasadnicze znaczenie dla tysięcy wspólnot mieszkaniowych, zwłaszcza że SN zdecydował się nadać jej moc zasady prawnej. Jest ważna, bo określa status cywilnoprawny wspólnoty.
Niejasny przepis
W nauce prawa nie było zgodności, czy wspólnocie wolno nabywać majątek wyłącznie na rzecz swych członków czy także dla siebie. Nie było jej też w SN, w którym zapadały rozbieżne orzeczenia. Unormowanie statusu wspólnoty mieszkaniowej zawarte w ustawie z 1994 r. o własności lokali zawiera bowiem wiele luk i niejasności.
źródłem wątpliwości prawnych jest przede wszystkim art. 6 tej ustawy. Zapisano w nim m.in., że „wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną”. Nie wiadomo tylko, czy oznacza to zdolność nabywania praw, w tym własności, do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, czy także na swoją rzecz jako odrębnego podmiotu.
Równie ważne jest to, czy zobowiązania, które zaciąga, obciążają tylko ją, czy też są obowiązkiem jej członków. Ma to zasadnicze znaczenie także dla kontrahentów wspólnoty – wiedzą, z jakiego majątku mogą egzekwować swe należności.
Rozbieżne orzeczenia
W uchwale z 24 listopada 2006 r. (sygn. III CZP 97/06) SN stwierdził, że wspólnota może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego ogółu właścicieli, a więc nie może mieć własnego, odrębnego majątku. W innej uchwale, z 23 września 2004 r. (sygn. III CZP 48/04), przyjął, że wspólnota należy do jednostek organizacyjnych, o których mowa w art. 331 kodeksu cywilnego, tj. niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną i do których stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
Takie jej zakwalifikowanie oznacza m.in., że nie może ona nabywać niczego dla siebie. Może kupować na rzecz członków wspólnoty w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej.
W postanowieniu z 10 grudnia 2004 r. (sygn. III CK 55/04) SN natomiast uznał, że wspólnota może nabywać majątek na swoją rzecz, a nie tylko właścicieli będących jej członkami. Podobne stanowisko zajął w uchwale z 28 lutego 2006 r. (sygn. III CZP 5/06). Przyjął w niej, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać środki odrębne od majątku właścicieli lokali, z których to środków wierzyciele mogą egzekwować swe należności. Także w postanowieniu z 10 grudnia 2005 r. (sygn. III CK 55/04) stwierdził, że wspólnota ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i może w konsekwencji posiadać majątek, i to majątek odrębny od majątku swych członków – właścicieli lokali.
Koniec wątpliwości
Kres rozbieżnościom położył teraz Sąd Najwyższy, stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Trudno przecenić praktyczne znaczenie tego rozstrzygnięcia. Oznacza to np., że może kupić lokal będący odrębną nieruchomością, działkę gruntu, na której urządzi parking, itp. Ma to też znaczenie dla sposobu zarządzania nabywanym majątkiem i odpowiedzialności za zobowiązania zaciągane w związku z nim.