Artykuł: Rezygnacja ze spółdzielni nie zawsze się opłaca

Własnościowe i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego - wszelkie problemy związane ze spółdzielczym prawem mieszkaniowym
PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 23 sty 2007, 12:29

Dziś w Rzeczpospolitej ciekawy artykuł o spółdzielniach mieszkaniowych i występowaniu z nich.

"Rezygnacja ze spółdzielni nie zawsze się opłaca"

Członkowie spółdzielni będą mogli wykupić mieszkania lokatorskie za kilkanaście złotych. Nie ułatwi im to jednak występowania ze spółdzielni i tworzenia wspólnot
Przekształcenia w spółdzielniach może przyspieszyć przyjęcie propozycji, aby spółdzielcy mogli wykupić swoje mieszkania lokatorskie na własność za kilkanaście złotych. Pod warunkiem jednak, że nie zostanie zakwestionowana ich konstytucyjność. Wielu zarządców nieruchomości uważa bowiem, że te uregulowania mogą podzielić losy wcześniejszych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidywały one uwłaszczenie posiadaczy lokatorskich mieszkań za kilka procent ich wartości. Zakwestionował je jednak Trybunał Konstytucyjny.
- Zgodnie z projektem członkowie będą mogli otrzymać odrębną własność lokalu po spłaceniu nominalnej kwoty kredytu umarzanego przez państwo w latach 70. - 90. Spółdzielnia ma ją odprowadzać do budżetu - wyjaśnia poseł Grzegorz Tobiszowski (PiS), przewodniczący specjalnej podkomisji pracującej nad nowelizacją przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych.
Tak proponuje podkomisja. W tym tygodniu chce przekazać gotowe sprawozdanie sejmowej komisji, a na początku przyszłego miesiąca odbędzie się drugie czytanie. Gdyby takie rozwiązanie weszło w życie, to rzesza właścicieli mogłaby wzrosnąć o prawie milion osób. A wraz z tym przybyłoby wspólnot mieszkaniowych w spółdzielczych blokach.
Preferencyjny wykup nie dotyczyłby mieszkań lokatorskich, które spółdzielnie budowały przy współudziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Większość zdecyduje o wspólnocie
Wykupionymi mieszkaniami w blokach spółdzielczych nadal zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Mówi o tym wyraźnie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Tych regulacji -według posła Tobiszowskiego - Sejm nie zamierza zmieniać.
- Właściciele, którzy chcieliby pozbyć się spółdzielni jako zarządcy, mogą to zrobić, ale dopiero gdy wszystkie lokale w bloku (lub blokach położonych na jednej działce) zostaną wykupione na własność - mówi Aleksander Snarski, doradca ds. rynku nieruchomości, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. Wszyscy właściciele muszą też zrezygnować z członkostwa w spółdzielni. Wtedy stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
Jeżeli natomiast wdanym bloku chociaż jeden lokal należy do spółdzielni, to zarząd nieruchomością sprawuje właśnie ona. Taki zarząd traktuje się jako zarząd powierzony (art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Blaski i cienie spółdzielni
Nie zawsze będzie to opłacalne. Coraz więcej mieszkańców spółdzielni ma pełną własność lokalu (bo albo je wykupili, albo nabyli mieszkanie w nowym bloku), ale na losy swojej nieruchomości mogą wpływać, choć tylko pośrednio, jako członkowie spółdzielni. Biorą wtedy udział w walnym zgromadzeniu spółdzielni, a w dużych spółdzielniach -w zebraniu przedstawicieli. Mają też prawo wglądu w niektóre dokumenty spółdzielni. Jeżeli zrezygnują z członkostwa, to tracą do tego prawo. Nie opłaca się więc z niego rezygnować.
- Wiele spółdzielni mieszkaniowych jest właścicielami lokali użytkowych, czerpią więc profity z udostępniania dachów i ścian budynków pod reklamy oraz anteny telefonii komórkowej itp. Spółdzielnie nie mogą osiągać zysku, pieniądze z tego tytułu przeznaczają więc na utrzymanie budynków mieszkalnych -mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej Energetyka w Warszawie. Energetyka dzięki temu, że posiada lokale użytkowe, obniża miesięcznie opłaty za mieszkanie o średnio 18 gr za każdy mkw., a Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa - od 0,60 do 1 zł. W niektórych obniżki są jeszcze wyższe.
Mniej za mieszkania płacą jedynie członkowie spółdzielni. Jeżeli więc właściciele lokalu nie zrezygnują z przynależności do spółdzielni, to mogą skorzystać z tego typu profitów. Ci, którzy utworzą wspólnotę mieszkaniową, nie mają na to szans, bo przychody z należących do spółdzielni lokali użytkowych nie wpłyną na rachunek wspólnoty. Sama wspólnota może wprawdzie zagospodarować powierzchnię wspólną budynku, ale nie wszystkie to robią. Uzyskane tym sposobem środki też nie są duże.
RENATA KRUPA-DąBROWSKA, MICHA

ryszard
Posty: 96
Rejestracja: 28 lis 2006, 12:52

Post autor: ryszard » 23 sty 2007, 13:25

[quote:6e1bfce9c0="PiotrW;3524"]Dziś w Rzeczpospolitej ciekawy artykuł o spółdzielniach mieszkaniowych i występowaniu z nich.

- Właściciele, którzy chcieliby pozbyć się spółdzielni jako zarządcy, mogą to zrobić, ale dopiero gdy wszystkie lokale w bloku (lub blokach położonych na jednej działce) zostaną wykupione na własność - mówi Aleksander Snarski, doradca ds. rynku nieruchomości, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. Wszyscy właściciele muszą też zrezygnować z członkostwa w spółdzielni. Wtedy stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
Jeżeli natomiast wdanym bloku chociaż jeden lokal należy do spółdzielni, to zarząd nieruchomością sprawuje właśnie ona. Taki zarząd traktuje się jako zarząd powierzony (art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Blaski i cienie spółdzielni

[/quote:6e1bfce9c0]

Myślałem, że jeśli właściciele wyodrębnionych lokali mają większość udziałów w nieruchomości wspólnej to mogą tym samym przegłosować spółdzielnię i np. powołać inny zarząd.
Wychodzi na to, że właściciel tylko jednego lokalu (spółdzielnia) może zarządzać całą nieruchomością. To jest jakieś chore. Kto to wymyślił?

aniaw
Posty: 3
Rejestracja: 19 lut 2007, 12:46

Post autor: aniaw » 09 mar 2007, 13:08

Z artykułu i ustawy ewidentnie wynika że wspólnota powstanie w momencie wyodrębnienia wszytskich lokali na własnośc i rezygnacji wszystkich lokatorów w danej nieruchomości z członkostwa w spółdzielni - jest to dla mnie jasne. Z tym , że od jakiegoś czasu śledzę co się dzieje w jednej ze spółdzielni w moim mieście i sytuacja wygląda nastepująco. Spółdzielnia juz od kilku lat ma problemy finansowe, komornika na koncie itp. Obecnie w jedym z bloków wyodrębniło się ponad 50% lokali i mieszkańcy podjeli decyzje o powstaniu wspólnoty. Odbyło się zebranie na którym wybrano licencjonowanego zarządce , obecyny był notariusz , radca prawny spółdzieni , zarząd spółdzielni i właściciele poszczególnych lokali. Podjęto uchwały dotyczące dalszego sposobu zarządu nieruchomością juz przez nowego zarządcę itp. Właściciele odrzucili też projekt uchwały przedstawiony przez spółdzielnie , który zakładał że nowo powstała wspólnota przejmie część długów spółdzielni. Powstaje jednak pytanie: Czy to wszytstko nie działo sie bezprawnie? Wydaje mi się że tak, ponieważ ustawa wskazuje że wyodrębnione muszą być wszystkie lokale w budynku, a to nie ma miejsca. Poza tym nawet gdyby były to wspólnota powinna chyba przejąć część długów?
Co Państwo o tym sądzą? I jakie czynności powinna w tej sytuacji podjąć spółdzielnia? Będę wdzięczna za wszelkie uwagi

aniaw
Posty: 3
Rejestracja: 19 lut 2007, 12:46

Post autor: aniaw » 09 mar 2007, 13:55

Przed chwilą wpadł mi w ręce artykuł z Administratora 1/2007. I z tego artykułu wynika , że jeśli na danej nieruchomości jest większość wyodrębnionych lokali to ich właściciele mają możliwość funkcjonowania na zasadach wspólnoty mieszkaniowej i działać w oparciu o ustawę o własności lokali, jeżeli tylko to przegłosują. Pozwala na to art 24 1 usm. Pozostaje nadal pytanie co z długami jakie ma spółdzielnia? Czy wspólnota powinna przejąć ich część?

PiotrW
Site Admin
Posty: 1506
Rejestracja: 28 sie 2006, 9:13

Post autor: PiotrW » 09 mar 2007, 20:43

Zastanówmy się przede wszystkim dlaczego właściciele lokali tworzących wspólnotę mieliby być sukcesorami prawnymi części długów zaciągniętych przez spółdzielnię? Spółdzielnia zaciągnęła dług z przeznaczeniem go na jakiś cel. Być może dobrze, a być może niegospodarnie rozporządziła pożyczonymi pieniędzmi. Być może władze spółdzielni nieumiejętnie obsługiwały spłatę długu powstały problemy z jego spłatą, narosły odsetki i teraz dług jest jeszcze większy. Z drugiej strony ludzie kupili nieruchomości lokalowe od spółdzielni, stali się pełnoprawnymi właścicielami, wybrali zarząd i chcą się gospodarować teraz lepiej niż nieudolna spółdzielnia. Czy jeżeli ktoś kupuje nieruchomość od jakiejś osoby która ma długi, znaczy to, że część tego długu ma przejść na nowego właściciela? Przecież ustanawiając odrębną własność z pewnością spółdzielnia naliczyła spłatę przypadającego na ten lokal udział w kredytach kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal i innych kredytów i odsetek od nich. Innym problemem zaś może być ewentualne obciążenie hipoteką nieruchomości gruntowej na której stoi budynek z wyodrębnionymi nieruchomościami lokalowymi. Wtedy nowi właściciele nie pozbywają się konsekwencji jakie wiążą się z długami spółdzielni.

ODPOWIEDZ