Wycena udziału w nieruchomości wspólnej - czy to problem

[adek44]

Trafiło mi się zlecenie wyceny udziału % w nieruchomości wspólnej (udział w spadku, niespłacony przez dominującego właściciela udział w spadku). Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (zdaje się, że 6-7 wynajmujących + dominujący właściciel) w okolicach Warszawy. Właścicielka udziału chce przedstawić propozycję wykupu przez dominującego właściciela - a ten również zainteresowany jest wartością owego udziału. Chcą znieść współwłasność, albo przynajmniej rozpocząc drogę do oczyszczenia nieruchomości z dużej ilości współwłaścicieli. Wydaje się, że sprawa jest jasna, czysta i łatwiutka - wyceniamy wartość całej nieruchomości i liczymy % udziału no i mamy wynik dla zleceniodawcy. Teoretycznie współwłaściciel może dowolnie dysponować swoim prawem.
Ale...
Im dłużej myślę nad tym problemem, tym bardziej zastanawiam się, czy takie podejście jest słuszne. Przedmiotem wyceny jest przecież nie prawo do nieruchomości 100%, tylko prawo do nieruchomości w x%, a transakcje takimi prawami na rynku w zasadzie nie istnieją! Podobnie jest np. ze sprzedażą prawa do wynajmu określonej powierzchni. Inaczej: Gdyby ów % współwłaściciel próbował sprzedać na rynku (rynku, a nie pozostałym właścicielom) swój udział, to pewne jest, że NIGDY nie sprzeda go po cenie równej % wartości całej nieruchomości. Co więcej, idę o zakład, że w ogóle nie sprzeda tego swojego udziału, bo kto byłby zainteresowany nabyciem prawa własności w np.15% nieruchomości - zachodzą więc szczególne okoliczności, które wykluczają opisaną na wstępie "rynkową" metodę dojścia do wartości takiego prawa.
Czy ktoś z Was miał podobne dylematy"

[majonez]

Raz miałem dylemat, ale mi przeszło.
Stosujesz błędne założenia i chętnie się z tobą założę, stawiając dolary przeciwko orzechom, że gdyby sprzedawany był udział 15% biurowca klasy A w centrum dużego europejskiego miasta to chętnie znaleźliby się nabywcy na taki "kawałek". Skoro nie można sprzedać (według Ciebie) 15% udziału w nieruchomości, to nie można sprzedać również udziału 20%, 50%, 70% .... Dlaczego więc można sprzedać udział 100%??? Toż to jest dopiero szczególny przypadek. Innych udziałów nie można sprzedać, a ten tak.
Jeżeli współwłaściciele chcą znieść współwłasność to jedyny sposób wyliczenia udziałów prowadzi przez WARTOść RYNKOWą całej nieruchomości. I nie ma najmniejszego znaczenia, że podobno nie ma na rynku transakcji udziałami w częściach ułamkowych. Są, gdy na przykład para nie będąca małżeństwem zakupuje lokal lub dom mieszkalny. Przecież kupują w udziałach ...
I jeszcze na koniec:
PRZEDMIOTEM wyceny jest cała nieruchomość,
ZAKRES wyceny obejmuje udział ...% prawa własności nieruchomości.

[adek44]

"PRZEDMIOTEM wyceny jest cała nieruchomość,
ZAKRES wyceny obejmuje udział ...% prawa własności nieruchomości." => no tak, to oczywiste, gdy przyjmiemy założenie, że % udziały chodzą na rynku.

Dzięki za odpowiedź, i tak pewnie skończyłoby się na standardowym podejściu, ale forum jest po to, żeby dzielić się takimi dylematami. Jednakże, gdyby zrobić jakieś badania dotyczące zależności między % udziałem w nieruchomości a jej wartością rynkową, to tak na czuja nie byłaby to zależność liniowa, raczej arc tg czy coś w tym stylu z granicą równą WR.

"I nie ma najmniejszego znaczenia, że podobno nie ma na rynku transakcji udziałami w częściach ułamkowych. Są, gdy na przykład para nie będąca małżeństwem zakupuje lokal lub dom mieszkalny. Przecież kupują w udziałach ..." - a to akurat argument niewłaściwy, bo dotyczy kupujących, a nie sprzedających. Sprzedającego nie interesuje, ile osób i w jakim % zakupi jego 100% nieruchomości - on chce dostać cenę równą WR swojej nieruchomości.

Tak czy owak, dzięx.

[zbyszekn]

Stosujesz błędne założenia i chętnie się z tobą założę, stawiając dolary przeciwko orzechom, że gdyby sprzedawany był udział 15% biurowca klasy A w centrum dużego europejskiego miasta to chętnie znaleźliby się nabywcy na taki "kawałek".

Biurowce, to trochę inny rynek

[majonez]

Zbyszekn,
Niewątpliwie masz rację, biurowce to inny rynek. Spróbowałem jedynie przenieść tezę "... próbował sprzedać na rynku (rynku, a nie pozostałym właścicielom) swój udział, to pewne jest, że NIGDY nie sprzeda go po cenie równej % wartości całej nieruchomości." na inny grunt aby wykazać jej, jeżeli nie fałszywość to co najmniej dużą ułomność. To co piszesz o obciążeniu udziałów to również racja. Ale to szczegóły, o których inicjator postu nie wspominał, odnosił się raczej do ogólnej zasady wyceny w takich przypadkach (cel wyceny!). Ja przynajmniej tak to zrozumiałem - stąd moja odpowiedź.

"Jaki wpływ na wartość udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym będzie miała umowa o korzystanie z poszczególnych części tego budynku?"
Masz na myśli: użytkowanie, służebność, najem, dzierżawę czy użyczenie?

"Jaki wpływ na wartość udziału będzie miał fakt, że z udziałem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z

[adam445]

Zastanawiam się nad zakupem nowego mieszkania, na co warto zwrócic uwagę? [mod]