Mam pytanie dotyczące podejścia dochodowego. Czy wartość gruntu (własnosć)
na którym stoi budynek "komercyjny" uwzględnia się dodatkowo przy
wycenie(oprócz wartości wyliczonej z czynszów)? Spotkałem się z operatem
wykonanym przez Rzeczoznawcę, w którym wartość rynkowa nieruchomości
została oszacowana w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, a dodatkowo
wartość gruntu pod budynkiem została określona w podejściu porównawczym, do
porównania przyjmując niezabudowane działki gruntu. Czy taki sposób
postępowania jest słuszny?
podejście dochodowe - sposób postępowania
Szczegóły. Szanowny rzeczoznawca może ma i rację, ale co to znaczy zbędny grunt. Co to znaczy grunt na którym stoi budynek. Są przypadki patologiczne gdzie grunt jest po obrysie budynku a raczej na odwrót i są tu już dodatkowo służebności.
Grunt "zbędny" to taki "dodatkowy", który np. można sprzedać a nieruchomość "pierwotna" będzie dalej normalnie funkcjonować. Czy w tym przypadku zachodzi taka okoliczność. To już na mapie będzie widać, czy ten grunt można wydzielić.
Grunt "zbędny" to taki "dodatkowy", który np. można sprzedać a nieruchomość "pierwotna" będzie dalej normalnie funkcjonować. Czy w tym przypadku zachodzi taka okoliczność. To już na mapie będzie widać, czy ten grunt można wydzielić.
Wyceniając dochodówką nieruchomość zabudowaną uzyskujesz wynik, który obejmuje grunt i jego części składowe. Na logikę: biurowiec nie może istnieć bez gruntu na którym stoi. I nie chodzi tylko o to co "w obrysie", ale to co dookoła też. Musi być podjazd, jakieś miejsca parkingowe itd. To, że uzyskujesz taki a nie inny czynsz, wynika m.in. z tego, że korzystający z biurowca mają gdzie zaparkować, że jest gdzie wyładować sprzęt, albo tylko wystawić banner reklamowy. Można powiedzieć, że ten grunt "pracuje" na czynsz.
.
Może się jednak zdarzyć, że wokół budynku jest więcej gruntu, niż to wynika ze zwyczajowo pojętych "potrzeb" użytkowników budynku. Np. masz 0,5 ha i niewielki pawilon. A więc nie cały grunt "pracuje". Wtedy należy dokonać teoretycznego, ale i funkcjonalnego podziału gruntu, na ten potrzebny dla funkcjonowania pawilonu i resztę. Resztę możesz wycenić np. jako parking, nawet jeżeli nie jest aktualnie tak wykorzystywany. Wystarczy, że potencjalnie może być.
.
Może się jednak zdarzyć, że wokół budynku jest więcej gruntu, niż to wynika ze zwyczajowo pojętych "potrzeb" użytkowników budynku. Np. masz 0,5 ha i niewielki pawilon. A więc nie cały grunt "pracuje". Wtedy należy dokonać teoretycznego, ale i funkcjonalnego podziału gruntu, na ten potrzebny dla funkcjonowania pawilonu i resztę. Resztę możesz wycenić np. jako parking, nawet jeżeli nie jest aktualnie tak wykorzystywany. Wystarczy, że potencjalnie może być.