Operat szacunkowy- opłata adiacencka
-
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
Konrad714,
z tego co wiem, nie jeden rzeczoznawca poległ w KOZ-ie próbując postępować podobnie, jak i sprytnie zaczęła wymyślać Judyta. Ale Judyta się tylko zastanawia nad ewentualnymi możliwościami. Jeśli napiszesz dokładnie jak Ty byś to zrobił, chętnie podyskutuję. Jesteś może rzeczoznawcą majątkowym?
z tego co wiem, nie jeden rzeczoznawca poległ w KOZ-ie próbując postępować podobnie, jak i sprytnie zaczęła wymyślać Judyta. Ale Judyta się tylko zastanawia nad ewentualnymi możliwościami. Jeśli napiszesz dokładnie jak Ty byś to zrobił, chętnie podyskutuję. Jesteś może rzeczoznawcą majątkowym?
wycena 2009
na pewno nie tak jak w przykładzie z książki IDM "przykłady wycen" wyd. 3 ( na pewno ją masz), waga cechy uzbrojenie 15%, a różnica w wartości przed i po 40%.
Działki uzbrojone w kanalizację - skoro wszystkie są uzbrojone, to nie występuje taka cecha, działki nieuzbrojone - podobnie ( nie ma takiej cechy). Postepując tak jak w tej książce zawyżamy bardzo opłaty. Wszystko trzeba robić na jednym zbiorze, nieruchomość ma różnić się tylko kanalizacją. Pracując na jednym zbiorze wyłapiesz jej wagę.
na pewno nie tak jak w przykładzie z książki IDM "przykłady wycen" wyd. 3 ( na pewno ją masz), waga cechy uzbrojenie 15%, a różnica w wartości przed i po 40%.
Działki uzbrojone w kanalizację - skoro wszystkie są uzbrojone, to nie występuje taka cecha, działki nieuzbrojone - podobnie ( nie ma takiej cechy). Postepując tak jak w tej książce zawyżamy bardzo opłaty. Wszystko trzeba robić na jednym zbiorze, nieruchomość ma różnić się tylko kanalizacją. Pracując na jednym zbiorze wyłapiesz jej wagę.
-
- Posty: 58
- Rejestracja: 11 mar 2009, 22:10
Konrad714, nie mam wspomnianej książki, ale widziałem jakieś podobne z błędami lub mało rzeczywistymi przykładami wycen.
Przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby opłaty adiacenckiej zadaniem rzeczoznawcy majątkowego nie jest wyliczenie wagi cechy, tylko określenie wartości (dwóch wartości) nieruchomości w różnych stanach. Uważam, że operat wykonany w sposób, jaki opisujesz dość łatwo podważyć, a rzeczoznawca naraża się na odpowiedzialność zawodową. Myślę, że zawyżenie różnicy między tymi wartościami przez rzeczoznawców wynikają raczej z niewiedzy, niezrozumienia, błędnie przyjętych założeń, dat, a nie takiego sposobu wyceny.
Przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby opłaty adiacenckiej zadaniem rzeczoznawcy majątkowego nie jest wyliczenie wagi cechy, tylko określenie wartości (dwóch wartości) nieruchomości w różnych stanach. Uważam, że operat wykonany w sposób, jaki opisujesz dość łatwo podważyć, a rzeczoznawca naraża się na odpowiedzialność zawodową. Myślę, że zawyżenie różnicy między tymi wartościami przez rzeczoznawców wynikają raczej z niewiedzy, niezrozumienia, błędnie przyjętych założeń, dat, a nie takiego sposobu wyceny.
"Jestem RZM. Ciekawy jestem tego podważenia. Nieruchomość przed i po różnią się tylko jedną cechą. Różnica wartości odniesiona do wartości to nic innego jak waga. "
Zartujesz chyba. Jak to nieruchomości przed i po różnią się tylko jedną cechą? A lokalizacja? Wątpię, byś znalazł odpowiednią ilość transakcji w tej samej lokalizacji. z tym samym otoczeniem itp.
Masz jeden zbiór "przed" i jeden zbiór "po". Przecież w obydwu zbiorach są inne (różne) nieruchomości różniące się jakimiś tam cechami (nie tylko przedmiotową kanalizą) i trzeba je odpowiedni sposób skorygować. W operacie trzeba zrobić dwie osobne wyceny.
Zartujesz chyba. Jak to nieruchomości przed i po różnią się tylko jedną cechą? A lokalizacja? Wątpię, byś znalazł odpowiednią ilość transakcji w tej samej lokalizacji. z tym samym otoczeniem itp.
Masz jeden zbiór "przed" i jeden zbiór "po". Przecież w obydwu zbiorach są inne (różne) nieruchomości różniące się jakimiś tam cechami (nie tylko przedmiotową kanalizą) i trzeba je odpowiedni sposób skorygować. W operacie trzeba zrobić dwie osobne wyceny.
Ostatnio zmieniony 19 sie 2009, 9:08 przez grem1, łącznie zmieniany 1 raz.
Do grem 1
No to Ty chyba zartujesz, jak to nieruchomości różnią się lokalizacją, lokalizacja jest przecież stała, kształ, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo itp. dodajemy przecież tylko kanalizację. Porównujesz przed i po - tą samą działkę gruntu!!!, raz bez kanalizacji, raz z kanalizacją, klasyczne badanie wagi cechy na cenę.
No to Ty chyba zartujesz, jak to nieruchomości różnią się lokalizacją, lokalizacja jest przecież stała, kształ, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo itp. dodajemy przecież tylko kanalizację. Porównujesz przed i po - tą samą działkę gruntu!!!, raz bez kanalizacji, raz z kanalizacją, klasyczne badanie wagi cechy na cenę.
do grem1
zbiór transakcji musi być jeden, w którym są zarówno działki uzbrojone w kanalizację, jak i nie. Na tym zbiorze robisz dwie tabele, 1 dla działki, 2 dla uzbrojonej. Atrybuty dla wycenianej działki ( lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kanalizacja, powierzchnia dz, kształt dz., ewent. jakość drogi dojazd). wszystkie przed jak i po są takie same, oprócz - kanalizacji. Dwa zbiory możesz wziąć pod warukiem, że wszystkie nieruchomości przed są bez kanalizacji ( a więc kanalizacja nie jest atrybutem), po wszystkie są skanalizowane ( kanalizacja też nie może być atrybutem). Wtedy moim zdaniem powinno wyjść to samo. Zwróć uwagę, że na kanalizację z reguły przyjmuje się wpływ rzędu 10-15% na zróżnicowanie cen, i tyle może wynieść max wzrost wartości. Opłata adiac. to % od tych 10-15%, a więc jeszcze mniej.
zbiór transakcji musi być jeden, w którym są zarówno działki uzbrojone w kanalizację, jak i nie. Na tym zbiorze robisz dwie tabele, 1 dla działki, 2 dla uzbrojonej. Atrybuty dla wycenianej działki ( lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, kanalizacja, powierzchnia dz, kształt dz., ewent. jakość drogi dojazd). wszystkie przed jak i po są takie same, oprócz - kanalizacji. Dwa zbiory możesz wziąć pod warukiem, że wszystkie nieruchomości przed są bez kanalizacji ( a więc kanalizacja nie jest atrybutem), po wszystkie są skanalizowane ( kanalizacja też nie może być atrybutem). Wtedy moim zdaniem powinno wyjść to samo. Zwróć uwagę, że na kanalizację z reguły przyjmuje się wpływ rzędu 10-15% na zróżnicowanie cen, i tyle może wynieść max wzrost wartości. Opłata adiac. to % od tych 10-15%, a więc jeszcze mniej.
do grem1
Myślę, że robisz tak jak w "Przykładach wycen nieruchomości " wyd.IDM wyd. 3, tam też robią na dwóch bazach, i różnica w wartości tej samej działki przed i po to 60%, wagi
w obu bazach dla uzbrojenia waga to 15% ( przy czym te % to wszystkie media, czyli woda, kan, gaz i jeszcze dostęp do drogi), ile z tego przypada na samą kanal. nie piszą, są tam te wszystkie tabele. Wydaje mi się , że wystarczy trochę pomyśleć, i dojść do wniosku, że nie mają one wiekszego sensu. Jedna baza pozwala się zorientować jaki jest rzeczywisty wpływ samej kanal. na wartość ( ceteris paribus). Dla mnie to klasyczna metoda wyznaczania wagi.
Myślę, że robisz tak jak w "Przykładach wycen nieruchomości " wyd.IDM wyd. 3, tam też robią na dwóch bazach, i różnica w wartości tej samej działki przed i po to 60%, wagi
w obu bazach dla uzbrojenia waga to 15% ( przy czym te % to wszystkie media, czyli woda, kan, gaz i jeszcze dostęp do drogi), ile z tego przypada na samą kanal. nie piszą, są tam te wszystkie tabele. Wydaje mi się , że wystarczy trochę pomyśleć, i dojść do wniosku, że nie mają one wiekszego sensu. Jedna baza pozwala się zorientować jaki jest rzeczywisty wpływ samej kanal. na wartość ( ceteris paribus). Dla mnie to klasyczna metoda wyznaczania wagi.
Nie wiem jak robią w IDM, ale mnie różnica wyszła 16% (60% to jakaś pomyłka chyba)
Nie dawałem żadnej wagi dotyczącej uzbrojenia. Miałem zbiór transakcji z pełnym uzbroj. i zbior transakcji bez kanalizy )pozostałe uzbrojenie jak w pierszym zbiorze)
Nie dawałem żadnej wagi dotyczącej uzbrojenia. Miałem zbiór transakcji z pełnym uzbroj. i zbior transakcji bez kanalizy )pozostałe uzbrojenie jak w pierszym zbiorze)
Ostatnio zmieniony 20 sie 2009, 10:45 przez grem1, łącznie zmieniany 1 raz.
Witam wszystkich serdecznie,
Jestem nowa na forum. Wpadłam tu zupełnie przypadkiem i bardzo się cieszę, bo widać, że bardzo wielu pożytecznych rzeczy można się tu dowiedzieć. Mam pytanie związane z opłatą adiacencką.
Przymierzam się właśnie do zrobienia operatu - opłata adiacencka przy podziale. Wyciągnęłam z Urzędu Gminy informacje na temat podjętych ostatnio decyzji podziałowych i pozyskałam też dosyć rozbudowaną bazę transakcji z tej gminy. Wybrałam sobie przypadek, kiedy jedna większa działka przeznaczona pod mieszkaniówkę jednorodzinną zostaje podzielona na dwie mniejsze działki o identycznych romiarach.
No i teraz pytanie, czy mogę sobie w tym przypadku obliczyć trend czasowy i wagi cech dla obu nieruchomości ( przed i po podziale) na podstawie jednej dużej tabeli transakcji, zestawiającej zarówno nieruchomości podobne do działki większej jak i działki mniejszej, czy muszę liczyć osobno wagi dla obu nieruchomości? Tzn. na podstawie dwóch tabel?
Czy istnieje gdzieś zapis regulujący tryb postępowania w takich przypadkach?
Pozdrawiam
Gosia
Jestem nowa na forum. Wpadłam tu zupełnie przypadkiem i bardzo się cieszę, bo widać, że bardzo wielu pożytecznych rzeczy można się tu dowiedzieć. Mam pytanie związane z opłatą adiacencką.
Przymierzam się właśnie do zrobienia operatu - opłata adiacencka przy podziale. Wyciągnęłam z Urzędu Gminy informacje na temat podjętych ostatnio decyzji podziałowych i pozyskałam też dosyć rozbudowaną bazę transakcji z tej gminy. Wybrałam sobie przypadek, kiedy jedna większa działka przeznaczona pod mieszkaniówkę jednorodzinną zostaje podzielona na dwie mniejsze działki o identycznych romiarach.
No i teraz pytanie, czy mogę sobie w tym przypadku obliczyć trend czasowy i wagi cech dla obu nieruchomości ( przed i po podziale) na podstawie jednej dużej tabeli transakcji, zestawiającej zarówno nieruchomości podobne do działki większej jak i działki mniejszej, czy muszę liczyć osobno wagi dla obu nieruchomości? Tzn. na podstawie dwóch tabel?
Czy istnieje gdzieś zapis regulujący tryb postępowania w takich przypadkach?
Pozdrawiam
Gosia
a ja mam pytanie do adiacenckiej po podziale.
zgodnie z Art. 98a. ugn "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". nielogiczne. i chyba niezgodne z KPA.
bo gmina, która nalicza opłatę adiacencką właśnie w drodze decyzji musi mieć już wycenę wcześniej.
aby wydać decyzje o naliczeniu opłat adiacenckiej to wcześniej musi być wszczęcie postępowania administracyjnego. min po 7 dniach od dostarczenia "wszczęcia" stronom musi być zwiadomnienie o zgromadzeniu dokumentacji w sprawie - I TU GMINA MUSI JUż MIEć OPERAT SZACUNKOWY. i dopiero po min 7 dniach od dostarczenia tego zawiadomienia o zgromadzeniu dokumentacji wydaje się decyzję.
czyli co rzeczoznawca ma ma zrobić oparat wg cen z 1-2 tygodnie do przodu?
zgodnie z Art. 98a. ugn "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". nielogiczne. i chyba niezgodne z KPA.
bo gmina, która nalicza opłatę adiacencką właśnie w drodze decyzji musi mieć już wycenę wcześniej.
aby wydać decyzje o naliczeniu opłat adiacenckiej to wcześniej musi być wszczęcie postępowania administracyjnego. min po 7 dniach od dostarczenia "wszczęcia" stronom musi być zwiadomnienie o zgromadzeniu dokumentacji w sprawie - I TU GMINA MUSI JUż MIEć OPERAT SZACUNKOWY. i dopiero po min 7 dniach od dostarczenia tego zawiadomienia o zgromadzeniu dokumentacji wydaje się decyzję.
czyli co rzeczoznawca ma ma zrobić oparat wg cen z 1-2 tygodnie do przodu?